都市圈指的“是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态”。都市圈的概念最早由法国地理学家戈特曼于1957年提出，用以概括在一些国家出现的大城市群的现象。

近20年来，都市圈的在中国经济中的作用显著加强，迅速提高资源和人口的集聚能力，急速扩大经济总量，不断强化中心城市的经济势能。2018年9月，中央在深入推进东北振兴座谈会上提出要“培育和发展现代化都市圈，加强重点区域和重点领域的合作”。2019年发改委出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出要以核心城市带动周边城镇协同发展，缩小都市圈核心圈与周边城市在各领域的差距，形成都市圈经济。“到2022年，都市圈同城化取得明显进展。”

都市圈越来越热了，抢占都市圈成了各大房企的不二选择。

在耕耘都市圈方面，华夏幸福毫无疑问是先行者，也是引领者，其业务的布局谋篇一直围绕都市圈在进行。作为中国先进的产业新城运营商，华夏幸福从河北廊坊发端，凭借其独特的产业新城模式在京津冀都市圈快速复制，名声大噪。

01 诚意正心，2018成绩单

2019年4月19日晚，华夏幸福发布2018年年报，在正文前写了一封1700逾字的《致股东信》，开篇即写道：“水逆的2018年已经过去……美好的春天和崭新的希望正在向我们走来！”

年报显示，2018年华夏幸福的当期收入、毛利润和股东回报等重要财务指标的表现都很突出。

其中营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；毛利率42%。截至报告期末，公司总资产4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。值得注意的是，2018 年公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，超额约3亿元完成业绩承诺。

除此之外，华夏幸福的销售费用占公司营业收入的比例下降1.1个百分点，管理费用占公司营业收入的比例下降3个百分点，显示出华夏幸福经营管理质量的提高。

面对2018年密集的政策调控和复杂的楼市市场，华夏幸福2018年为什么还能提交一份亮眼的成绩单？

聚焦核心都市圈。2018年，华夏幸福继续聚焦核心都市圈的公司战略，持续精耕京津冀都市圈，同时加紧布局长三角和粤港澳都市圈，也积极推进郑州、武汉等有高潜力的都市圈的布局进程。

采用开发性PPP模式。开发性PPP模式即政府和社会资本以实现区域高质量发展为目标，确立长期的合作关系，以产业开发为核心，提供基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务的一种模式，其投资回报与绩效直接挂钩。与传统的单个PPP模式不同，华夏幸福的开发性PPP模式签约的范围更广，承担的责任更多，提供从公建和基建建设到产业的招商引资、产业孵化以及城市和产业运营等一揽子公共服务。

打磨产业发展和城市建设能力。产业于产业新城比之于水于生命。华夏幸福借力于4600余人的产业发展团队，为各产业新城定制个性化的产业解决方案。除此之外，通过基建和公建投入，打造宜产宜居的绿色生态城市。

拓展融资渠道。面对复杂的房地产政策调控，充足的现金流无疑会为企业保驾护航。除了与多家银行和金融机构建立战略伙伴外，战略投资者中国平安的加入，也为华夏幸福的发展注入了强劲的动力，与万科合作开发环京项目也是重要的融资手段之一。在充足的资金来源的支持下，不仅能“活下去”，还能“更好地活下去”。

02 由北到南，继续垦荒中国都市圈

产业新城模式是华夏幸福独创的业务模式，绝大部分的房企都通过建楼来造梦，而华夏幸福却选择了造城。独特的产业新城模式将华夏幸福与发端和壮大的环京区域紧密联系起来。

1998年华夏幸福从从河北廊坊起家，2002年开始了固安的建设，并将固安打造成华夏幸福最引以为傲的产业新城标杆，之后大力拓展环京区域，逐渐开拓出大厂、香河、怀来、霸州等多个产业新城。在京津冀发展壮大的华夏幸福对环京区域的依赖程度可想而知。但随着环京政策收紧，环京红利日渐减弱。

两千多年前的《周易》就已经提出，“穷则变，变则通，通则久”。面对日益收缩的市场，这家走产业新城这一独特模式的企业鼓起莫大的勇气调整自己，2016年开始挥军南下，点燃了中原城市群和珠三角产业新城的星星之火,并迅速形成燎原之势。2017年在华夏幸福内部被称为异地复制之年，公司整装待发，大力拓展长三角和珠三角区域。

到现在，华夏幸福已在长三角、辽中南、长江中游、中原、关中、成渝、大湾以及一带一路沿线布局了70多个产业新城。2018年新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。主营业务中北京以外的区域收入257.07亿元，同比增长82.80%。在新签约的702家入园企业中，北京以外区域占比71.37%。

从环京区域的繁荣到中国大地遍地开花，产业新城异地复制模式的成功也证明了产业新城模式的成功。

03 调整战略，大力发展创新业务

对于万科、碧桂园、恒大等头部房企来说，房地产是根。但对于华夏幸福来说，产业新城才是公司发展的本源。成立20年来，华夏幸福一直坚定不移地发展产业新城业务，并以产业新城为核心，开展商业、物业、酒店、教育等配套业务。

2018年10月的最后一天，董事长王文学召开了全员大会。在全员大会上，王文学宣布了公司的重大的战略性调整：设立南北双总部，发展康养、长租公寓和商业不动产等创新业务。

一石激起千层浪。如今，华夏幸福不仅要继续耕耘产业新城和房地产开发业务，也将重点发力综合不动产的新业务领域。新近披露的年报显示华夏幸福不仅要继续深耕核心都市圈，还要加码开拓都市圈的核心圈。华夏幸福之前一直在核心城市外发展，现在要正式入驻核心城市了。

华夏幸福为什么要进军核心圈都市圈核心圈？为什么要布局综合不动产开发的新业务领域？

首先，在环都市圈核心圈布局一直是华夏幸福的发展策略，但都市圈的核心圈历来是各路兵家必争之地。更重要的是，商业、长租和养老等业务对区域人口数量和人口素质等指标要求较高，现阶段环都市圈区域的产业新城体量和人口属性很难支撑起这些新业务的可持续发展。进军都市圈的核心圈，也是开展新业务的必然要求。

第二，平安新股东的加入也为华夏幸福创新业务的开展提供了支持和保障。平安其不动产本身在商业地产、长租公寓等领域深有积淀，而且其业务一直围绕位于都市圈核心圈的一二线城市进行，这与华夏幸福“开拓新领域，开拓心地域”的战略不谋而合。

最后，房企的多元化和去地产化是大势所趋。根据中房研协发布的数据显示，TOP100房企中，97%的房企布局了多元化业务，通过拓展经营范围的方式来缓解政策对房地产市场的影响和业绩增长变缓甚至受阻问题，华夏幸福开拓商业地产、康养、长租公寓等新型不动产业务领域也是顺应时代趋势之举。

2018年华夏幸福营收收入837.99亿元，同比增长40.52%。在2017年，这一同比增长率仅为10.8%。2018年归母净利润117.46亿元，相较于2017年87.81亿元的归母净利润，增长了32.88%，继续保持了自2012年以来每年30%以上的业绩增速。营收收入和归母净利润的大幅双增长，说明华夏幸福的盈利能力进一步增强，也预示着华夏幸福的业务发展将更加稳健。

度过了水逆期，华夏幸福的新时代，正在到来。