4月13日，首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院即将启动预租。这是2016年北京提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，入市的首批“企业自持租赁房”。90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

定价一出舆论炸了锅，租金到底“贵不贵”？云房数据研究中心从数据分析的角度来分析该项目的定位，谈谈租金到底贵不贵。

产品：翡翠书院位于北京海淀区，该项目的综合容积率仅为1.78，除了少量10-15层小高层产品外，其余均为3-8层低密楼栋，产品主要分为两类，90平方米大小的三居和180㎡左右的复式四居室，所有房源全部为精装修。价格：90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

项目所在区位市场接受程度如何？

翡翠书院话题热，但是区域居住氛围不热

从2017年到目前北京全市新建商品房和二手房的成交量分布图，可以看到翡翠书院周边成交量空空如也，所在的区域永丰产业园并非市场所认可的热点片区。

相比起邻近的西北旺和西二旗，翡翠书院周边除了已经接近售罄的首创天阅西山，几乎没有商品房成交，而且在同一时段，北京新房远低于二手房成交度。在这个不被大众所熟知的片区，除了工作在附近的客群认可之外，其他人的认知更多的是通过新闻报道。

产品为何定位在90㎡三居室和180㎡四居室？

产品定位主流，瞄准改善和高端改善

201701-201803北京市二手住宅户型&面积成交结构图

 201701-201803北京市新建商品住宅(剔除保障房)户型&面积成交结构图

2017年至今，北京的二手房成交中90-95㎡的三居室共计2990套，位列全市三居室面积段分布排名前列，在新房居室&面积的成交结构上我们发现180㎡的四居室也较为抢手。

也就是说翡翠书院在90㎡三居室产品上的定位上更多的迎合了再次改善的客户，北京的二手房市场成交量大于新房， 90㎡的三居室的成交量排名排名前列足以说明市场需求旺盛。而180㎡的四居，不管是叠拼复式还是平层，都主要面对的是新房市场的高端改善。

90㎡的三居室是其主力产品，占比70%，整个项目的定位基本为 “再改善+高端改善”，该定位很符合当前市场逻辑。

当然也有人会疑问90㎡两居其实才是市场主流。在这里补充一句，既然翡翠书院定位为“翡翠系”，是舒适两居还是全能三居有更高的溢价空间？就是一个见仁见智的话题了。

租金价格是不是像吐槽的那样高出天际？

租金高于市场平均水平，但并非没有支撑

按照翡翠书院的定价，三居室和四居室租金价格均为166元/㎡/月-200元/㎡/月，对比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月，高出90%；比海淀区三居室平均租金95元/㎡/月，高出75%；比中关村三居室租金115元/㎡/月的价格高出44%。（注：以上租金价格为普通住宅的整租价格）

我们长期监测北京租赁市场，发现目前北京全市重点集中式长租公寓租金中位数为160.6元/㎡/月，翡翠书院的定价仅略高于集中式长租公寓中位数。相对比其他项目具备较低的容积率、主流的产品、精致装修和优质服务等优势，而这些优势足够支持高溢价。

相对支付租金180万元-480万元是不是买房更划算？

 周边二手房25年贷款月供堪比翡翠书院房租

北京二手住宅90-110㎡挂牌案例

北京二手住宅170-230㎡挂牌案例

对于租还是买合适，我们选取翡翠书院为中心周边10公里内房龄在10年以下的在售房源为样本。从首付和贷款情况来看，如果想要购买同样规格的二手房，25年贷款和翡翠书院的租金非常接近。至于买房合适还是租房合适，亦是看有没有首付的能力及购房资格。

以上，我们就大家最关注的四点用数据分析，解读翡翠书院的定位定价逻辑，仅为云房数据分析师个人观点，你怎么看？欢迎下面留言。

注：新房成交数据、二手房成交数据、租金数据来源于智子数库。案例数据来源于链家在线。