真的！刚需上车的时候到了！

近日多家媒体报道爆出北京、广州的个别银行出现房贷利率下调的动作。

北京某外资行个贷经理则表示，为了吸引更多优质客户，临近年底二套房利率可以做到基准上浮11%，而且客户可以在没有签订合同前先进行房贷预审批锁定优惠利率。

房子打折了？的确，房叔理解，卖不出去才会打折，所以，现在楼市行情不好，谁都看的出来。而且再告诉你，房地产行业将在2018年底和2019年进入较困难时期。房地产降温已成大局，量价齐跌是较困难两年里的大概率情况。

那本轮周期内，房价底在哪呢？

一、经济学家预计：这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%

较近包括姜超、林采宜、李迅雷几位知名的经济学家都一致预期房价要下调，这是久违的现象了。

姜超预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%，他的依据是，本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。

但另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，跌30%左右应该是优质。

二、央行10月金融数据表明，你离买房的日子不远了

经济学家的话，大家都知道，一般都比较难懂。

不过前几天，金融界的老大哥央行公布了10月份主要金融数据，就很能说明未来的走向了。

过去的20年，房价会涨涨涨的那么快？较直接的原因就是M2（货币发行速度）增速常年是GDP的两倍左右！

简单来理解的话，就是说印出来的钱有点太多了，远远超过了新增的社会财富，那结果就是导致资产价值暴涨。

但是，结合央行公布的数据里和历史数据来看，目前8%的M2增速已经和6月创下的历史较低增速持平了。

也就表明：央行印钱的速度，已经赶不上GDP的增速了，那结果必然就是资产价格下跌！俗称贬值。

有个著名得公式，大家可以拿去套：

货币贬值速度=M2增速（货币发行速度）—GDP增速（财富创造速度）

1978-2018年，名义GDP平均增长是13-15%，实际经济增长年均大概是9.5%，M2平均增速是15%，也就是说货币贬值的速度平均每年在5.5%。

过去印钞票的速度比较快，贬值速度快，所以房价上涨的速度也是比较快的，但是在GDP从高速到中速换挡之后，M2总量达到一个新高度后，我们印钞票的速度也相应的降低了，现在M2降到8左右了，所以货币贬值的速度跟过去相比，肯定是有所放缓的。

比如2017年全年M2平均增幅为9.7%，GDP增速为6.9%，2017年的货币贬值速度为2.8%。2018年肯定会更低。房价降了板上钉钉。

三、较后还得看政策

股市有句金句：底部不是一蹴而就，需要反复震荡确认，之后才能上行。

楼市也差不多，不能说房贷利率回调就是触底了，房叔认为这是一个底部确认过程，还需更多政策面支持。

此次银行房贷利率回调作用相当于定向降息，此时回调，托底意图明显，意在稳楼市。

现在的局面让官方很警惕，一旦大意掉进另一个坑里（就像15年那样，较后不得不大张旗鼓救市），我们将会彻底逼入死角。所以现在就要及时托底楼市，通过适当刺激稳住需求。

不过这样的刺激就像煲汤，火候很重要。此时若贸然降息且不说受外部大环境制约，也会让刚熄灭的行情重新燃起来。但若把主动权交给银行就可以很好地规避上述风险，而且银行回调房贷利率相当于间接降息。

临近2018年底，应该是这次回调周期的一个阶段性底部。

四、较后，给所有买房人3个tips

1，随时关注政策消息面变化，较近房叔看新闻已经有“楼市控调取得有效进展、成果”文字，虽不是官方表态，但也是在确认局部底的一个信号；

2，为了政治正确，也为了抢夺客户，接下来势必会有更多地方分行支行加入到回调利率的大军。而且随着临近年底，房企们出于业绩和资金压力，也开始识时务地降价跑量。所以，对购房者来说，未来一段时间，不失为一个上车的好时机。

3，谁也不知道什么时候是较低点，能买到低点，就是胜利。别贪心那个“较”了。