聂梅生:当前房地产业生态与新业态启示

搜狐焦点北京站 2018-11-02 17:18:17
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现在我们感觉到对房地产的调控力度相当之大,前几天开了很多次会,问了房地产大咖们,到底现在希望下一步政府出台的政策当中的期望值是什么,有好几个都说最好稳定,希望政策稳定是一个共同点,而不是希望出台刺激、房产税。

让我们热烈欢迎下一位近几年在地产金融年会上大家很难见到的演讲嘉宾,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生女士。聂老师这次参加我们的会议是带着“新出路”而来,她今天的演讲题目是“当前房地产业业态与新业态的启示”。大家欢迎!

聂梅生:大家上午好!很高兴在新地产的论坛上讨论一些观点,因为是偏房地产金融的论坛,所以今天讲的主要是和金融方面关联的多一些。首先说一下当前房地产生态环境到底是什么样的,大家比较关注,实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控,调控的力度相当大,我算了一下大概一百多个文件,土地、房价、房贷等等相关。

在这期间房地产的业态和生态环境发生了一些变化,曾经是支柱产业当中的重点,一直是国家投资领域当中非常重要产业,很多年都是这样。后来由于房价的上涨,土地价格的上涨,引起了经济社会的热议问题,房地产也曾经成了长期热议的热点,大家都在讲房地产的事儿。这期间出现了很多的新词,蜗居,炒房,面粉、面包等等等等都是在热议的过程中出现的。

这个热点持续了很长时间,最近三年,我们成了体制改革的痛点,这一点从刚才的李铁主任的发言当中深刻体会到,房地产对其他的产业关联,房地产跟税收的关系,房地产和地方债务的关系都非常密切,要进行中国的经济体制改革,金融体制改革,无不涉及到房地产,不好动,一动就引起了一系列的问题。现在我们无疑成为了国家下一步改革的痛点,我们走过的生态环境从重点到热点到痛点。

现在我们感觉到对房地产的调控力度相当之大,前几天开了很多次会,问了房地产大咖们,到底现在希望下一步政府出台的政策当中的期望值是什么,有好几个都说最好稳定,希望政策稳定是一个共同点,而不是希望出台刺激、房产税。我刚刚买了地,算好了帐,政策变了,没有办法开发了。

政策变化太快了,一个星期甚至一天都会改变,为什么出现这样的房地产政策频频变化的情况,而且出台的政策很多一看都不是长期的,一看就是有时限的,临时性的措施。我认为主要还是从国家的金融安全角度考虑比较合适。

这次开了全国金融工作会议的时候提到“系统性金融风险和资产泡沫”整个会议的中心就在说这个,我们国家存在系统性的金融风险甚至资产泡沫,资产泡沫说的是什么?是股市还是楼市?可能兼而有之,但是重点还是说的楼市。

意见可以不一致,但是领会这个精神必须要准确。所以规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,实现住有所居。

我想所有的政策原始的出发点无非就在这里,你要从这个角度理解,你就可以理解为什么调控政策骤然加码,我倒觉得解决了两个问题,一个是农地入市,其实这个事儿十八 大就已经提了,同地同权同价,我对这个事情比较关注,面粉的问题不解决,面包的问题解决不了,面粉问题解决的话,最后能解决的就是农地这块,土地财政这么不对,那么不对,怎么解决,农地入市一下子十几个城市试点,可以用农村集体建设用地盖租赁房,同时又出现了租售同权,这个力度相当大,这是很大的突破,这个地方撕开口子,才有希望解决房地产深层次的问题。因为一直是土地价格的走势涨的比房价快,我不引申房价为什么高。

从国家金融安全考虑房地产的政策,更能够想通,不管怎么样,最近出台了多少政策,其根本的原因就是这样。  再引申一下,人民币和美元之间最近非常激烈的汇率的对抗,房地产在这里包裹了一大堆的货币,关联性那么高,是不是更多的考虑这一点。

讲到土地改革的镇痛,说到房地产,经济体制改革,三架马车互换,怎么样从投资转到消费,这对房地产来说是很大的事儿,房地产原来在GDP里面是放在投资里面,整个投资下降,固定资产投资下降,GDP下降,是这样的计算方法。现在一转换之后,房地产怎么样在内需、消费方面起到更大的作用,支撑我们国家的GDP,很多房地产业界人士已经在考虑了,实际上房地产卖给个人的房子,要说和内需最有关联的,或者我们说和C端最关联的,只有房地产知道这个房子卖给了谁,身份证号码多少,住址什么的,我说大数据,最大的数据就在开发商这里,他们天天卖房子,他们知道每个家庭的经济情况,贷款情况。

所以怎么样从投资转到消费,对房地产业界来讲是一个很大的改革的镇痛。

还有一个体制改革镇痛当中很重要的一块,金融和财税制度的改革。这里面金融改革的部分主要是直接融资,因为房地产是比较典型的从银行间接融资推动的,个贷,开发贷,怎么样往直接融资走,更多的直接融资金融到这个行业,第二个是怎么解决土地财政,财税制度当中扯到土地财政的问题,又扯到房地产税和遗产税,最近我参加了很多关于房地产税的探讨,这次可能动一些真格的,如果真的把这个事情解决了,金融财税制度改革,扯到房地产这么紧的几个问题,直接融资,土地财政,房地产税,这个事情要解决要真正的痛,这是镇痛当中的痛点。还有产业结构调整当中,服务业的比重加大,房地产和服务业直接对接,所以当前的生态环境就是这样的,而且要面对、迎接、拥抱新的生态,我们才有出路。

讲一下新经济,因为新经济对房地产业来讲比较陌生,它是比较传统性的产业,而且体量这么大。新经济当中有两个,我们也在研究,一个是平台经济,一个是共享经济,房地产当中怎么样体现。

刚才李主任的报告里面讲了,关于互联网消费,我们国家仅次于美国,这个平台非常大,平台经济当中其实是房地产可以很容易过去,提供一个跨域整合的平台,原来讲平台,就说政府搭台企业唱戏,现在政府依然是非常强有力的平台,“一带一路”,特色小镇,PPP都是政府的平台,而且起很大的作用。

突然之间大家认识到互联网是一大平台,已经形成了新经济增长的驱动力,难道它和房地产没有关系吗?一定是有非常深刻的关系,还有一个讲到行业协会,大家是不是注意到,行业协会的力度放的很大,关于标准,曾经一段时间讲得标准者得天下,说明标准非常重要,原来的行业标准在政府,建设部都有标准司等等,现在政府只管强制性标准,行业标准完全交给行业协会,所以行业协会负担着制定行业标准,所以我觉得平台,除了我们看到的三个以外,还有很多企业联合搭建一个,创造一个新的平台。来吸引这样的平台经济,这一点也是我们原来房地产业界不熟悉的。

我在业界整整25年,原来产业链,上下游,我们整合了20多个产业,我们最爱说的是产业链,房地产上下游20多个产业,现在更从一条线变成了一个平台考虑这个问题。

第二个是共享经济,共享经济和我们房地产更搞不清楚了,但是也出现了一些,比如说共享空间,共享办公室,甚至还有一些共享其他的,共享经济的基础是从消费端的草根崛起,C端崛起出现的共享经济。

为此,全联房地产商会应运而生出现了几个共享的分会,共享空间的,共享办公室,共享写字楼的分会,不再是原来的传统的商品房,装修的问题。为什么中国的经济一定有底气,而且我认为中国经济不用考虑那么多的悲观的东西。我是非常乐观的,原因在于我们有14亿人口,没有一个国家能和我们相比。

而这14亿人口,原来曾经是劣势,现在已经成为全球的绝对的优势,我们靠自己的14亿人口,各方面都起来了,不用弄欧洲那么多国家在一起,结果还要脱欧。

二马启示录当中,3000亿美金的市值巨无霸就是从C端形成的,不是B端形成的,将来随着互联网、IT产业和科技的巨大的发展,共享经济这里一定会有很大的突破,不要看小黄车到处都是,还要看更多的小黄车类似的新经济出现,我们要从巨量的B往C端转移,为什么说巨无霸的B,今年会出现好几个超过3000亿销售额的房地产企业,不只一个,而且不止3000亿,这么大的体量怎么往C端考虑,考虑共享。

我说一下房地产和金融的关系,我认定房地产和金融是密切相关的企业,国外很多都变成类金融业,我们的广义货币M2,07年到17年十年当中增加了四倍,增加了120万亿。回头看一下,这十年当中房地产的投资每年平均差不多十万亿,十年是不是投资一百万亿,M2增加了120亿,说明什么问题,我们发的M2在房地产形成了巨大钢筋水泥储备器,大量的货币沉积在房地产这里,实际上就是固化了,消纳了我们发的这么多的M2。

说到房地产不是一个产业,20多个产业相关,所以这块的价值在不断的增加,房价怎么会不涨,你发了那么多的票子。

再看一下具体是不是有关系,2008年华尔街金融风暴以后,一直到2017年的第一季度,M1是红线,房价是蓝线,是怎么样的正相关的关系,没有哪一条线这么多的波动,怎么样增加M1,房价就上涨。发了一百多个文件,关于调控房价,我从来认为最关键的就是央行的文,只要出来,快的话,一个礼拜就在房价上会有反映,这是密切的和金融相关的战略产业。

所以,按照德意志银行和美银美林的发布,中国的房地产整体资金体量高达30万亿美金,仅一二线房地产价值因为价格上升所采用的财富增值就达到24万亿。房价肯定是在不断的上涨的。

说了半天它和金融的关系,我们想一下,最近25年房地产市场当中什么事情是做对的,从我经历过的,有几个事情是可以延续下去的,比如说我们做了小区试点示范,小康住宅示范,康居工程,中国的房地产发展过程是以小区的形式出现的,不是像美国以别墅出现的,这个发展经过了大概20年,形成了一个什么问题呢,最开始做的时候,曾经和美国的开发商有一个争论,他们说你们就不应该做这种开发商开发的小区,开发商为主形成的一个小区,他们说你们应该做社区,我说中国做不了,因为社区的主体是居委会,居委会没有办法做建设,打了半天,最后还是按照小区发展。

到现在我们一个一个小区就成为了社区,成为了我们承载整个社会的最基础的一部分,实际上是在社区上,并不一定在居委会上,而且造就了我们的物业管理公司等等。这个事情在发展的过程中是对的。

第二个事情,我们契而不舍的住宅产业化,健康住宅这条线发展起来,造就了很多的绿色建材。

第三个,我们懂得了什么叫逆周期,房地产周期,海外投资。在逆周期当中,很多的中国房企走出中国,走向国际,融入了国际房地产当中去,扩大了视野了,这个做对了。

另外我们也在非常困难和坚持推房地产金融,从银行到信托,中国的信托还是影子银行,银行的表外,只不过穿了一个马甲而已,这个也曾经造就了中国的高房价,使我们的钱贵,最后突破了REITs,中国房地产金融走到现在非常不容易。现在大踏步走向了“一带一路”,特色小镇,大健康养老,这三大领域都是我们现在改革创新的回顾和展望中应该梳理出来的东西。

现在从金融,货币的角度讲,应该积极的引导资金的合理流向,应该往哪流动,应该往国家重要的战略导向流动,你非要逆向流,可能我觉得房地产刚才分析了很多,在中心城市和省会城市,为什么好多好多城市反而在16、17年涨,是因为整个周边的环境,经济的情况,人口的流动和房价原来没有上涨有一个自动的市场规整的过程,但是是不是房地产业就盯着这三五年最后的黄金宝地发展,还是视野放的更大一些,按照国家的引导导向布局?现在很多的开发企业已经这么做了,比如说“一带一路”,特色小镇,大健康养老产业,我最近跑的比较多的是这三件事情  ,还是有很大的变化和布局在这里。

因为这一轮的启动,国家是以产业基金引导的,不是以政策性银行为主,每一个推动都是以产业基金在推动,所以应该启动产业基金,争取政策支持,融入发展主流,民间资本怎么融入“一带一路”,特色小镇,启动中国养老产业基金。

最近半年我就忙这些事情,基本上是落地了,怎么样进入国际化的业态等等。

我说一下中国养老产业基金,和房地产和各个产业,大健康密切相关,这里面我们做的过程中完全是按照国际化的操作,把这只基金分成轻重两部分,轻资产就是盲基金,又找钱又找项目。现在做的是重资产基金,现在正在推动,原来我预料还是有一些困难,结果一下子房企当中差不多排在前面20名的开发企业上市公司都积极的参与了,就变成了联合发起,万科、保利、新城等等都积极的参与,就是你找到了企业的痛点,找到了企业转型的痛点,解决了他们的资金问题,解决了他们的融资问题,而不是像信托这样,用很贵的钱抬高房价。

房价为什么高?我认为有三个贵,房价贵,房价贵的背后一个是土地贵,一个是钱贵,钱贵的事情推动房价贵起了很大的作用,很长一时间内信托起到很大的作用,这次一定要把钱贵的事情发展起来,启动这个基金的时候特别注意这个事情,解决融资难,融资贵和有一些盲点融资不了的问题。轻资产端完全做到2C端,我们的大健康养老能不能做到C端,这件事情我们也做了很多思考,在C端做基金的话,实际上是聚量比聚资更重要,不是你先找钱然后收购一堆C端的资产,不是这回事,一定要把C端的量做出来,为什么马云和马化腾可以做起来,主要是C端太厉害了,微信零钱为什么可以做起来,就是因为有大量的C端的用户支持。

引入消费保险和互联网+这样的概念才可以把轻资产C端和房地产有关的做起来。

很多的海外投资基金已经到了退出阶段,2012年出去的海外的开发商都踩到了这一点,2012年到2017年,是美国房地产上升期,这次飓风和大水也改变了美国房地产的预期,重建还是一个机会,这个期间走出海外的企业都踩到了点,不光是把投资海外的钱赚回来,同时也学会了国际化的房地产运作。

关于C端轻资产的运作,大家比较陌生,但是我们还是能够适应,能够找到我们的点。比如说我们做C端的时候,养老大健康当中,出现了一个什么问题,其实现在到处在旅游的是老年人,我们老是说做特色小镇,特色小镇当中有很大一部分放在了旅游、旅居,甚至养老、娱乐这方面,但是你要看一下,到底什么人在那参团,都是老人,中国老年人旅居数占整个中国出行旅游的1/4,而且很花钱,他们出去的时间长,而且肯花钱,每次出去一个人5000块钱左右,带动了很多人对旅游事业和养老事业的思考,而且他们一年四季走,我们就试图做了一个四季的候鸟卡,里面是5000块钱国家允许范围之内的纯消费的卡,这个卡引起了很大的重视,当这个卡发到一定量的时候就出现了支付宝这样的功能,而现在旅行社都是现金交易,没有金融产品,而且这个金融产品是国家允许的5000块钱内,所以房地产开发企业当中前五对这个事情非常感兴趣,抓着保险人寿做这个事情。同时引进消费金融和消费保险,因为老年人出行一定要有保险,你想这样的事情如果做到几千,几万张没有意义,但是做到上百万张的时候就有意义了。有很多很多和我们养老,大健康相关的消费金融是存在的。

还有一个事情,我们的房地产开发企业开发的小区后面都有物管公司,可能有的就是开发商的,有的不是,不管怎么说是有物业管理的。于是乎前两年,开发商觉得这块是可以做的,是属于内需、消费,可以直接扯到C端的,但是但都不成功,当时的思想都是先聚钱,找到多少亿去买一堆物业管理公司,聚到一定量的时候就产生了服务方面的量变到质变,在这个平台上可以把社区金融和社区教育放进去,配送放进去,社区养老等等放进去。这里面就有一个思想,没有找到突破口,还是原来的发展模式,你收购一大堆的小B,因为物业管理公司的体量不大,一百万左右,而且管理水平就那样,这么的思路我们找过几家,很多的开发商都参与了。这个过程中有一家企业起来了,而且得到了房地产开发企业当中非常的重视,就是管家帮,现在在做IPO,郁亮跟他们谈过,因为万科本身的股权的改革暂停了,后来碧桂园进去了,民生银行进去了,我们这次的轻资产基金也进去了。

为什么看重他,他直接做C端,不通过居委会和物业管理公司,直接把社区服务、养老服务做到直接入户,他有巨大的C端的服务人员,现在已经35万人在各个社区里面走了,跟顺丰一个模式了,为什么顺丰上市那么快,他能够做出来,就是有这么多人在配送,而且很快做到一百万人在社区里面,所以在中国主要的城市都有,呼和浩特、贵州都有,地方政府非常支持,他们解决了最难解决的一部分人的就业问题,农村的40岁到50岁的妇女进城务工,解决了城镇化当中的人口流动,社区服务的问题,而且现在的盈利都非常高,就踩到了房地产的C端,我们反而没有看到。

对他的市场分析,家政行业有亿万级的市场,占GDP的2.6%,市场空间巨大,从这个案例分析,我们要改变一下面对十九大以后,中国的经济和市场,怎么样融入主体产业的优势。很高兴在今天的房地产金融论坛讨论这些问题,谢谢大家关注。

(转自:中国网地产 )

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