期待已久的限竞房销售规则终于有信儿了，利弊兼有。对大家有利的是，终于看到开卖的曙光了；郁闷的是，限价房转共有产权房的那些项目，买房人是用原价买了打折扣的产权。

昨天，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。《通知》拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

也就是说，这一波限价商品房红利，你较多能占15%的便宜。

政策原文：《<关于加强限房价项目销售管理的通知>今起公开征求意见》

根据《通知》，目前限竞房出售有两种方式：

排名前列种方式，如果限房价项目的价格与评估价比值高于85%，由开发商自行销售。之前盛传的统一摇号并不存在，销售环节比照普通商品房，只要具备北京购房资格，都可以购买。

这种出售方式好的方面是之前猜测的限制限竞房购买资格的条条框框没有了，只要有北京购房资格，都可以进行购买。

第二种方式，如果限竞房的比值不高于设定比例，则转为共有产权房，由北京保障房中心进行收购。购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

直白点说就是，在此之前，如果你看中了某项目的一套房子，按照限定价格，这套房子450万，100%产权归你；后来这个项目符合限转共条件，转为共有产权房了，你依旧出450万，但是其中有一部分产权是政府的。当然，按照规定，归属于政府的产权至少应该在15%以上，至于上限，则看评估价了，项目价格与评估价比值越低，政府的产权比例越高，你的就越小。

购买这部分房源就需要具备北京共有产权房购房资格：单身家庭购买，购买人必须年满30周岁；申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房；一个家庭只能购买一套共有产权住房。另外，离婚不满三年，在北京有房屋转出记录的通通不可以申请！

而且，在符合共有产权房购房资格这个大前提下，限转共这部分房源出售有优先级。

排名前列级，优先出售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍、非京籍家庭；

第二级，剩余符合北京共有产权房购房资格家庭；

第三级，如果所有具备北京共有产权房购房资格家庭选完后房源还有剩余，则可以出售给具备北京购房资格的无房居民家庭，其中建筑面积大于140平米的可向具备北京购房资格的居民家庭进行销售。

看到这里，限竞房的销售规则我们基本就搞清楚了。但《通知》里还有一个关键点需要格外注意，那就是限价房转共有产权房的分界线——85%，这个值是由政府评估的。

首先，怎么评估、谁来评估，很有看点。《通知》里规定是按限竞房项目的“市场价格”进行评估，如果按这个逻辑推理，那性价比高的，限价限的较严的项目也是较有可能转为共有产权房的。而且这个85%的比例只是暂定的，在实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。

具体评估方式虽然咱们还无从得知，但可以肯定的是，较有可能出现产权变化的，当属海淀、西城等几个位置超级棒的项目，比如已公布案名的佑安府、永定府，以及尚未公布案名的天恒海淀区四道口地块、九龙仓的丰台西局地块等。

其次，限价房转共有产权房，由政府收购后再进行转共，这里面，用什么价格收，又以什么价格卖？

如果按照前文所说“购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。”

以常理推断，既然购房人获得的是“销售限价占评估价比例的产权份额”，那么，当然购房人依然按照此前的销售限价出钱。

但是，既然规则里面没有明确说“此销售限价是否为彼销售限价”，也没有明确说你得到比例产权份额，是否就一定出“比例份额的钱”，所以一切都没有定数。当然，帮主认为较大的可能就是按照此前的销售限价出钱，产权按销售限价与评估价的比例与政府分。

较后，还有一点是，这仅是“启动征求意见阶段”，至于较后政策会不会调整，还是有余地的。