逾20城出现首套房贷利率上浮 或加速楼市降温

在严厉的楼市调控政策以及银根收紧的背景下，影响房价的较大因素房贷及房贷利率，进入了严控期，收紧情况堪称史上较严。

在房贷利率变化背后，是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。历史数据显示，房贷利率的变化与房价存在着密切关系。近十年的数据可见，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关；随着调控步入深水区和多重作用的叠加，预计未来房价将进一步松动。

在经历二套房利率普遍上浮后，一线城市和热点二线城市的首套房利率也上浮明显。在调控较为严厉的北京，6月开始提供首套房优惠利率的银行数锐减至2家，分别为汇丰银行和花旗银行，大多数银行已取消优惠折扣，部分银行首套利率执行基准上浮5%-10%。从商业银行方面来看，在社会无风险利率不断上升的背景下，商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显，这也迫使商业银行提高利率。一家二线城市的商业银行个贷部工作人员透露，为了争抢紧缺的房贷额度，争取尽快放款，有些新盘开发商主动会要求合作银行上调房贷利率；银行为了获利当然愿意接受更高利率，尤其是基准上浮后，这些楼盘的购房者就能优先得到放款；而有刚性购房需求的人，也被迫接受了这个条件。

从近十年的楼市调控来看，首套房贷利率的变化在7折至基准之间，极少出现上浮超过基准利率的情况，而此轮调控以来上浮越来越多。不过，虽然收紧幅度堪称较严，但当前的首套房贷利率特别值依然处于近十年来的相对低位，目前还不到5%。考虑到政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银行将持续收紧，金融去杠杆依然将继续，易居研究院报告认为，个人房贷利率还将持续攀升，今年11月可能达到5.1%左右，届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，持续上升时间将达到一年左右，上升0.6个百分点。

历史地看，至于此轮房贷利率上升的原因杨红旭认为，限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。分析历史数据发现，前两轮房贷利率上升区间内，都出现了房价和房屋成交面积的下降，呈现负相关关系。

房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，将直接影响其购房贷款的积极性，降低购房杠杆率。多位业内人士认为，房地产信贷持续趋紧，当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道，预计下半年个人房贷余额同比增速将进一步放缓。值得注意的是，购房杠杆率也与房价走势密切相关。房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系，杠杆率越高，房价涨得越快；反之亦然。

2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后， 2季度居民杠杆率明显回落，房价涨幅也明显放缓；下半年来看，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落，甚至出现环比下跌。

严跃进指出，个人住房按揭贷款包含两个层面，首付/贷款比例和房贷利率，一般而言首付比例即杠杆率的影响比利率调整更大一点。当首付提高一成、二成，会大大增加购房者的资金成本，而利率变动更多影响的是月供成本；但是往往两者的调整也几乎是同步的，它们共同影响购房成本，也带来房地产量价关系的变化。因此一线城市房价同比涨幅已开始回落。