2018年11月北京二手房市场延续低温态势，市场平稳运行。

Real Data数据显示，11月北京二手房市场实时成交量于10月低位微幅回升，环比增加3.5%。均价连续三个月下跌至59381元/平，环比下跌2.8%。在市场持续低温以及低单价的大面积户型占比增加的结构性因素影响下，均价跌幅扩大，均价特别水平已低于去年同期。

市场预期持续松动，客户观望情绪蔓延，带看量依旧保持下降态势，环比减少2.7%。业主对成交价格作出更大的让步，议价空间增至5.2%。买卖双方入市积极性进一步下降，新增房源和客源量分别环比下降13.7%和2.6%，再叠加新房的集中供应，预计年末市场翘尾力度有限。

每月 · 贝壳观点

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场供需继续走低，又逢新房集中供应潮，预计年末市场反弹力度有限。

11月北京二手房新增供需于低位环比双降，新增房源及客源量环比分别下滑13.7%和2.6%，其中新增房源降幅明显扩大。线上数据亦显示购房者入市积极性不强，掌上APP独立访客数UV及页面浏览量PV保持在2018年3月以来低位。新房方面，年末新房集中入市，11月入市限竞房及共有产权房逾6500套，在一定程度上分流二手房需求。因此，预计年末市场翘尾幅度不大，全年二手房成交量15万-15.5万套，全年均价同比下跌4%左右。

每月 · 市场数据

一、成交价低位微增，均价继续下跌

Real Data数据显示，2018年11月北京二手房市场延续低温态势，成交量低位小幅回升，均价连续三个月环比下跌，重回今年3月水平，市场成交节奏继续放缓。

成交低位小幅回升，交易节奏继续放缓。11月北京二手房市场实时成交量结束下降态势，环比小幅增加3.5%，同比增加3.6%，特别量低于9月水平。成交的小幅回升使得可售库存小幅下降，去化周期略微缩短，但两者仍处2016年以来的高位上，去化仍旧较难。11月带看成交比由84下降至77，带看转化率有所提高，但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长6.3天和5.5天，达到了2017年以来历史峰值，核心500盘快速成交率继续下探至19.4%，市场成交节奏继续放缓，成交难度继续增大。

均价连续三月环比下跌，跌幅结构性扩大。11月北京全市二手房成交均价59381元/平，环比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均价与今年3月水平接近。均价的走低一方面是市场成交低迷，业主预期松动主动降价所致，13区中有12区均价环比下跌。另一方面也受结构性因素影响，10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降，导致成交套均面积环比持续扩大。11月套均面积扩大至82.7平，是2017年下半年以来较大值，均价在一定程度上被结构性拉低。

二、市场预期依旧不振，业主让价幅度扩大

购房者观望情绪进一步蔓延，已入市业主心理预期继续松动。11月新增带看客源量环比继续下滑2.7%，自5月后已连续下滑6个月，核心500盘7天带看比例依旧处年内低位。受市场需求低迷影响，调价中涨价房源占比保持在调控后10%的低位上。业主报价延续7月以来的下跌态势，11月环比下跌1.4%，跌幅略有扩大。议价空间继续扩大至5.2%，处在2017年以来的高位上。

每月 · 排行榜

■ 各城区二手房量价排行

■ 商圈成交量TOP20

■ 商圈成交价涨幅TOP20

■ 小区成交量TOP20

■ 小区成交价涨幅TOP20

指标解释

1.议价空间= (较后挂牌单价 - 成交单价)/较后挂牌单价* 100%

2.调价房源中涨价占比= 一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量

3.新增挂牌量（新增房源量）= 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和

4.新增房客比=一段时间内某地区新增客源数量之和/一段时间内某地区新增房源数量之和

5.新增带看量=一段时间内客户的次数（即同一客户一次看多套房算一次带看）

6.新增带看房源量 = 一段时间内看房的套数（即可能同一房源多次带看均计入次数）

7.月度去化周期 = 本月可售房源套数/截至本月12个月的平均成交量

8.带看成交比 = 一段时间内带看房源量/一点时间内成交量

9.核心500盘快速成交率 = 在每个自然月所成交的二手住宅物业中业主成交周期小于14天的成交物业数量 / 当月样本楼盘的总成交量 *100%

10.核心500盘零成交楼盘占比 = 某一时间段内，核心500盘中未成交楼盘所占的比重

11.核心500盘7天带看比例 = 某一时间段内，核心500盘中挂牌7天之内被带看的比重

免责说明

本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。