比2万一套的房子更可怕的是:小县城的“溃缩”

楼市相对论 2019-04-15 19:40:24
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

最低仅售326元/㎡!

房不同命。同样是房子,一二线的房子被高价哄抢,而部分三四五线的房子,则只能被低价贱卖。

鹤岗位于黑龙江东北部,是一座边远的五线城市。最近却因为房价过低突然进入了大众视野的中心地带。

最新数据显示,鹤岗近3月的房价均价低至1240元/㎡,而二手房房价更在千元以下,最低仅售326元/㎡!

低价房源虽然多为建设标准较低的棚改房,但和房价高昂的一线城市相比,鹤岗不到千元的房价,四舍五入基本不要钱了。

鹤岗房价结构

来源:中国房价行情网

在中国的三四五线城市中,鹤岗低廉的房价并不是个案。

黑龙江大兴安岭,近一个月房价均价低到2587元/㎡;

宁夏石嘴山,近一个月的房价均价低至2734元/㎡;

黔西南,近一个月的房价均价为4283元/㎡

……

部分低房价城市

来源:整理自中国房价行情网

这些城市位于中国的四面八方,产业不发展,经济不发达,交通不便利,人口外溢严重。

学术界对这类城市有个专门的说法,叫“收缩型城市”。

01

中国近三分之一的城市面临收缩

收缩型城市是什么?简单地说,就是指在快速城市化的进程中,常住人口出现持续性流失的城市。

这些城市不仅人口出走严重,而且面临产业衰退,财政收入下滑,城市闲置空间递增等严峻问题。

上海财经大学的张学良院长带领团队研究发现,从2000年到2010年,中国337个地级行政区和副省级行政区中,有90个城市发生了人口流失,占比为近1/3。

这些城市集中分布在东北和长江经济带,主要位于甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁,以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部以及四川东部。

清华大学建筑学院研究员龙瀛也发现在这十年间,中国有180个城市存在人口流失的问题,1/3国土上的人口密度在下降。

人走了,城市就收缩了,城市收缩了,房子就卖不动了。

02

房价高位盘整的三四线

在城市收缩之前,三四线房地产市场曾经历了一轮大膨胀。

一部分三四线城市经历了房价破万,直追两万。然而,同期的“新一线”城市长沙房价也仅在1万上下,北京燕郊房价也在1万8千左右。

可笑的是,三四线城市居民收入却不及房价的一半。

现在,这些楼市房价在暴涨后,高位盘整。

回忆过去几年,凭借三四线楼市的爆发,拉动全国房地产销售的上扬,也造就了一批房企的业绩神话。“房企下沉,布局三四线”、“销售黑马三四线”、“城美、钱多、速来”,三四线过去荣光如此。

这房价上涨背后有政策原因,也有市场的推手。城镇化推进,加上棚改货币化,去库存拉动大量需求,以及一大批炒房客的涌入,炒热了市场。

然而有人认为,是品牌房企的进入抬高了房价。一向在一二线城市耕耘的房企,不能忍受一二线限购和限价调控下的利润下跌,更愿意去三四线拿地。

不限购,不限价,也有消费承载力的三四线顿时成为了香饽饽。

知名大房企带着大量资本,抢地时轻松刷新地价新高,地王频出。他们用标准化的产品模式,高超的营销手段,对三四线市场进行了一次降维打击,收割了一波“韭菜”。

大房企进入的确提升了当地住宅品质。“精装修”、“临水”、湖畔”、“名校为邻”“匠心设计”等等花里花哨的宣传攻击中,也提高了人们对房子的预期,同样也接受了房价的溢价。即使所谓的临水,只是一条宽度不到两米的水沟。

这一切,让原本流动性低,不甚火热的房地产市场,一度热闹非凡。这一现象,甚至引发高层震怒、党媒发声,一瞬间地产股集体暴跌。

繁华落幕,一地鸡毛。

棚改腰斩、货币化安置熄火、坚决遏制房价上涨后,谁会成为现在三四线高房价的接盘侠?唯剩本地刚需面对高企房价喟叹了。

如今,大房企纷纷撤出三四线、炒房客更怕套牢。有人讲“防止房价大起大落”防的就是三四线楼市的“大跌”。

毕竟,在第一波“韭菜”收割完以后,新的还没有长出来。炒房客退散后,当地的房价收入比,已经不是刚需所能负担。

随着城镇化和都市圈的进一步推进,全面放宽落户时代的到来,人们用脚投票出自己的安家之处,那些经济衰退、人口外流的地方,房产价格自然无法维持。

那时候,我们会看到哪些地域的房价会垮塌,哪些继续坚挺着。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。