楼市,正在起变化

优铺网 2020-03-25 14:18:07
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截至目前,中央层面涉及房地产的政策并无实质性变动,房住不炒和长效机制仍是主基调。然而,多地楼市却意外出现了强复苏的征兆。 01首先是杭州。炸天团注意到,疫情期间,杭州楼市的摇号人气依然十分火爆。总价基本千万起的凤起钱潮, 92套房源, 200户报名,中签率达46%,比首开时的54%还低。选房当日,一

截至目前,中央层面涉及房地产的政策并无实质性变动,房住不炒和长效机制仍是主基调。然而,多地楼市却意外出现了强复苏的征兆。 01首先是杭州。炸天团注意到,疫情期间,杭州楼市的摇号人气依然十分火爆。总价基本千万起的凤起钱潮, 92套房源, 200户报名,中签率达46%,比首开时的54%还低。选房当日,一些准业主仅20秒就完成了线上选房,速度一点也不亚于现场。TOD红盘和光尘樾更是如此。66套房源,4148户报名,中签率1.59%,这个数据即使与“万人摇”时的1.37%和1.44%相比,也相差不了多少。关键是,3月4日开启线上“云选房”后仅72分钟,就实现了售罄。还有一个是天空之城,196套房源,2367户报名,中签率8.28%,比去年首开时还低了4个多点。这些都是疫情期间发生的现象,不仅摇号人气超出了开发商的预期,从摇号结果看,似乎也并未被疫情影响。并且,杭州的二手房市场也在回暖。克而瑞数据显示,疫情期间,杭州的二手房成交面积就在大幅度增长,进入3月以来,从去年起一直在阴跌的二手房价格也企稳了。 02再一个是深圳。近年有土豪收割机之称的深圳楼市,特殊时期也不例外。

8秒速度,是深圳在疫情期间创下的售楼奇迹。

3月7日,太子湾湾玺推出104套公寓,总价2000万起,吸引不少购房者戴口罩前来排队选房,当晚全部售罄。

4天后,这个楼盘加推14套房源,价格在4200万-4700万之间,开始线上选房仅8秒,销控表就已全线飘红!

不得不服的是,在停摆期间,深圳的房价依然坚挺。深圳住建局发布的数据显示:2月深圳二手房网签1788套,二手房住宅签约量为1667套,环比下降77.8%。不过价格方面,安居客显示的数据数据是这样的:也就是说,深圳的房价并没有如大家猜测那样有所下降,甚至实现了略微的上涨。 03春暖花开,上海的楼市也在回暖。在线下的售楼处陆续开门后,上海多个案场出现了人潮涌动的局面。让人猝不及防的是无锡和扬州。由于线下售楼处开放后,多个案场出现了人挤人的局面,这两地开发商居然宣布集体涨价:3月15日晚,无锡楼盘突然集体宣布涨价,推出的优惠将全部收回;3月16日,扬州部分新盘宣布涨价取消优惠。并且,从无锡、扬州等地的新推出的纯新盘价格来看,房价没有出现想象中的下降,而始终保持着平稳。可见,在中国楼市被按下暂停键后,原本预测的量价齐升的“楼市小阳春”并没有消失,只是迟来了而已。让人震惊的是,被迫在家宅了一个多月后,有购房需求的人迸发出了让人想象不到的能量。因为购房需求变得更明确,他们线下看房的目标也更直接,下单的速度也变得更快。而另一边,开发商出于自救开启的集体降价打折,给购房者创造了一个难得的购房窗口期,也促使了楼市小阳春的到来。因此,线下售楼处一开,他们就戴上口罩上赶着去排队买房,想在降价促销期间做到完美抄底。 04不过,房住不炒下,这些城市房价大涨已经不大可能,楼市企稳却是大概率事件。这与宽松的货币政策有关。2月12日,中央zz局会议召开,提出要加大宏观政策的调节力度,之后货币整体转向宽松。2月20日,央行调整贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR4.05%,下降10个基点,5年期以上LPR为4.75%,下降5个基点。此次利率下降也是利率改革以来最大的一次降幅。3月16日,央行实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放出长期资金5500亿。虽然中央再三申明“房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段”但历史经验告诉我们,宽松的货币政策,对房地产来说,肯定是利好。闸一开,水一来,人们手上的钱多了,要不流向房市,要不流入股市。股市现在是什么情况呢,我们就用网络上段子说话好了:3月8日,巴菲特:我活了89岁只见过一次美股熔断;3月9日,巴菲特:我活了89岁只见过两次美股熔断;3月12日,巴菲特:我活了89岁只见过三次美股熔断;3月16日,巴菲特:我活了89岁只见过四次每股熔断;3月18日,巴菲特:我活了89岁只见过五次每股熔断。现在外围市场真的很不好,疫情在全球的蔓延叠加原油的暴跌,引发了全球资产的恐慌。避险情绪下,人们急着在股市里抛出带血的筹码,转而寻求更可靠的资产避险。什么是安全的资产类别?原油?暴跌!人们避之不及;黄金白金?与股市齐跌;大宗商品?一般人玩不好!所以,人们把目光投向了美元、债券还有房产。现在中国的房地产类基金还很少,外加上中国人民是极爱买房的,所以,钱极大可能最终流向房地产市场。近日,炸天团也在关注一个话题:全球资产都在暴跌,中国房地产能独善其身吗?05暖风轻拂楼市,除了货币政策宽松,今年的我国土地政策也有了变化。3月12日,国务院出台了一个貌似不太起眼的政策《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》。该方案的最大意义是:各省级行政区建设用地的自主权有了极大的拓展,土地政策开闸后,各地的用地灵活度大为提升。炸天团此前解读过:“土地收入”依然是地方政府的主要财政收入,在当下把土地审批权交给地方,其实就是给地方政府“财政印钞权”。因此,在土地新政下,地方政府会加大推地的力度增加财政收入。也许有人觉得土地供应增加会降低房价,但从3月土拍市场的情况看,开发商拿地热情依旧不减:3月3日,深圳迎来久违的土拍盛宴,4宗地块同时挂牌出让,从上午十点到下午三点半,持续了差不多一天。3月4日,南通某地块历经175轮激烈竞价,成交单价5755元/㎡,楼面价4796元/㎡,溢价率82%。3月5日,6日,多家知名房企在杭州抢地,经过多轮竞价,旭辉和万科最终胜出,溢价率均在20%以上3月10日,广州越秀区某地块出让,成交楼面价6.5万/㎡,成为目前广州楼面价最贵的地块。也就是说,尽管会加大推地,但政府在卖地时同样会参考周边的房价。并且重点城市的优质地块仍是房企想要牢牢把握住的机会。再者,了增加开发商前来买地的信心,地方政府正在想方设法给楼市松绑,刺激楼市成交,让开发商更有信心前来拿地。还有一个是,有了更多权限后,为了提振市场信心,地方政府推出来的,一定有很多是以前难得一见的核心区域的优质地块。地价传导房价,从这一点看,加大土地供应后,对房价并不会有显著的影响,甚至可能增强后市预期。06但是,现在明眼人都看得出来:房地产行业在这轮危机中是很难独善其身的。多地楼市回暖也仅是个别现象。炸天团了解到:

在现金流的压力下,天津楼市的特惠是一波接着一波,异常撩人。

甚至,因为每个开发商降价的力度不同,继而导致短期内天津城区同一个板块的楼盘价格体系出现混乱,一条街之隔的两个楼盘,差价达到三四千。

这肯定不是个例。

3月16日,国家统计局公布的数据显示:

1-2月,商品房销售面积8475万㎡,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%;

注意到没有?1-2月,从住宅到办公楼到经营用房,销售面积和销售额跌幅都达到了1/3以上。

并且,受疫情影响,70个大中城市里31个二线城市有12个城市新房无成交,12个城市二手房无成交;35个三线城市有7个城市新房无成交,12个城市二手房无成交。

还有一个值得重视的现象是:统计局数据显示房价本身也进入降温通道。

这意味着,随着疫情结束,抛开外围经济对我国的影响,虽然多地的楼市会迎来一波回弹,但短暂的热潮过后,各地的楼市该怎么走就怎么走。不过, 各地方政府似乎并不希望楼市掌握自己的命运。

3月17日,济南宣布购买先行区直管范围内二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受限购政策约束;

3月17日,广州白云区以“人才引进”的名义对下辖四个镇放开限购;

3月18日,佛山官宣降低购房门槛:中专学历即可在佛山限购区买房。

很显然,驻马店被约谈没多久,其他地方政府又在蠢蠢欲动的救楼市了!

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