房价会涨到什么时候？会不会崩盘，什么时候会崩盘？2018年银行房贷利率逐级上调让刚需们日渐焦虑的同时，也让几乎所有人开始担忧，困惑房价的未来趋势究近会如何，今天的听晓莉说说就和大家聊聊这方面的话题。

如果专家能够准确把握时间节点，那么我们肯定会把能用的杠杆都用上，再加上房产本身的杠杆属性，几次交易下来，大家可能就跟着富可敌国了。但明显这种想法是不切合实际的，是不符合规律的。对于房地产，专家们的观点是大的趋势已经过去，已经不再是容易赚钱的时候了。对此，建议大家战略性保留一些核心一线城市的地产，而不会再进行买入动作，同时密切跟踪，一旦出现以下三点特殊征兆，那就是在提醒我们，不要心存侥幸，必须跑了。当然，至于会不会出现，不需要去猜，盯着就行，比别人快半步就可以。

征兆1：政府刺激失灵

政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。这时候，房价崩盘岌岌可危。过去10多年房地产的历史告诉我们，中国房价的走势似乎很简单：政策一调控就消停一阵子，政策一放松就反弹，而且是报复性反弹。2009年的4万亿，一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍。2012年悄然放松调控，2013年房价上涨和销量均创下历史记录。2015年，仍然是全力救市，导致市场反弹，较后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。

我们可以看到，政策刺激的效果惊人，甚至让人感觉房价会不会跌，就看中央的政策。简单来说，政府控制了土地供给，通过限购限贷等手段影响需求，甚至还能制定游戏规则，规定哪些人能买哪些人不能买。房价每一次的上涨，其背后都有政策放松或者政策刺激。但刺激终归是有限度的，政府可以在短期内控制房价运行的节奏，却同样无法违背历史规律、市场规律。就像去年股灾时，尽管政府全力呼吁并救市，照样无法挽回股市一泻千里的败局。我们能够看到的是，现在房价反弹的区域已经越来越小了，主要就是一二线核心城市，无论政府如何想要去掉三四线城市的库存，都无可奈何。如果哪一天，你看到政府放开调控手段后，房价没有反弹。甚至在政府刺激下，房价照样下跌。这时候请一定注意，房地产市场的“股灾”可能真的到了。

征兆2：央企避而远之

如果房地产巨头，尤其是有央企背景的房地产巨头，他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，或许，房价跳水不久就将上演。近两年的地王狂潮令人触目惊心，而其背后的黑手我们也常常是指向地方政府，但空手套白狼的央企同样是罪魁祸首。如今全社会优质资产缺乏，从资产保值增值的角度来说，一二线城市的房地产仍然是相对稳定的优质资产。2008-2015年，北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在7-10倍，远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。在这种大趋势下，一二线城市不动产就是全社会资金追逐的一块肥肉。在争抢地王的过程中，央企频频举牌，因为其融资成本之低、融资规模之大超乎想象。在当前中央严控地方债务的背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。比如，中海地产发行的70亿元公司债的利率就低至3.4%。而对于民营企业来说，即便是恒大、碧桂园等大型民营房企，大量的项目还需要通过互联网金融获取资金，融资成本也普遍在6%以上。更不用提中央房企在审批流程中的便利优势了。而当央企拿下地王，政府一定会想法设法让房价上涨，因为他们不会做亏本的生意。对于地方政府来说，他们也是央企盈利的较大受益者，而其中的裙带关系也是一条不必多说的潜规则。然而，当这样包赚不赔的好生意，央企也开始避而远之的时候，请一定注意，这个世界上没有什么不透风的墙，春江水暖一定有鸭先知。也许这时候，就是房价崩盘的前夕。

征兆3：一线城市跟风下跌

房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘。但是如果一线城市也开始跟风下跌，龙头熄火，房价真的要开始调整了。强者恒强，反复强调的逻辑，而且已经把其中的逻辑拿出来解剖给大家看了。三四线城市的土地充足，但是人口流入少，需求没有那么旺盛，所以房地产就有库存问题，而一二线核心城市的需求旺盛，但土地供给不足，供求矛盾很突出。一线城市集中了教育、医疗等资源，还有就业机会，人口蜂拥而至。从农村到三四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形发展的格局。将来还会有大量人口向一线城市涌进，而这些人口从哪里来，就是从农村、从小城镇而来。并且随着未来人口红利的逐渐衰减，城市之争就是人口之争，你死我活，零和博弈。从2015年起，关于房价疯涨的新闻刷屏媒体，异常热闹，先是从北上深这些一线城市开始，然后扩散至南京、苏州、杭州等二线核心城市，较后三四线城市也疯了，所有人都疯了。我们看到的是，一线城市房价就是调不下来，即使是现在，房产成交量减少，房价增速下降，但依旧没有步入下行周期，房价依然是向上爬，只是速度被降低了而已。这和市场本身的供求关系有关，也和政府的有意为之有关。如果将来真的有那么一天，房地产市场要崩盘了，那么没有人口需求支撑的三四线城市一定会先迎来断崖式暴跌，这时候我们需要观察，政府是否无动于衷没有实质性的救市行动。如果后来甚至连一线城市，这个较强的风口也开始跟风下跌了，那么基本就可以断定，房地产崩盘就要开始了。地产公司集体破产，制造业大规模停业，银行坏账致命，金融系统坍塌，街上都是失业的人，大家朝不保夕，社会陷入一片混乱。我们都不希望看到这样的场景，太过残酷，但是当这3大“灵异”迹象出现的时候，我们就要意识到，必须马上自保了！

好说完房价如果崩盘，会有哪些先兆，听晓莉说说再和大家聊聊选等额本金还贷和用等额本息还贷，哪种更划算。等额本金和等额本息是购房贷款较常见的两种还款方式，如果要说等额本金和等额本息哪个“较划算？”，那肯定是等额本金更划算一些，因为等额本金的总利息比等额本息低很多。对于不同经济状况、不同偿贷能力的“房奴”来说，不能简单的依据总利息来区分两者的“经济性”，需要从多个方面进行对比分析。对于常人来说，这两种还贷方式还有哪些区别，购房时又该如何选择呢？

什么是等额本金？

每月还款金额=（贷款本金/ 还款月数）+（本金－已归还本金累计额）×每月利率等额本金是在贷款人的还款期内将贷款本金均分，每月偿还相同数量的本金和剩余贷款在本月产生的利息。这种还款方式的特点就是：每月还款本金固定，利息会越来越低，较后一个月的利息可能低至十几元；贷款人刚开始还贷压力较大，后期越来越小。这种贷款方式适合收入较为宽松的人。

什么是等额本息？

每月还款金额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]等额本息是在贷款人的还款期内，将所有的利息、本金均分，还款人每月偿还相同额度的房贷。虽然在刚开始还款时的额度低于等额本金还款的额度，但是后期会逐渐高于等额本金。这种贷款方式适合经济比较拮据，但收入相对稳定的人。

等额本金和等额本息在还款额度上的具体区别？

假设王阿姨在市区买了一套建面50平的一室，10000元/平方，房款总额为50万，按揭成数为6成，即贷款30万元，按揭年数为20年，每月还款额度是多少呢？

按照等额本金计算，贷款月数为240个月（20年），排名前列个月的还款额度为2475元，第二个月为2469.9元，第三个月为2464.79元，较后一个月为1255.1元，还款金额逐渐减少。

按照等额本息计算，贷款月数为240个月（20年），每月还款额度不变，为1963.33元。通过对比发现，同样是贷款30万，等额本金支付的总利息为147612.5元，等额本息支付的总利息为171199.72元，两者相差2.3万；

贷款50万，30年还清，等额本金支付的总利息为368520.83元，等额本息支付的总利息为455308.1元，两者相差8.6万；

贷款100万，30年还清，等额本金支付的总利息为737041.67元，等额本息支付的总利息为910616.19元，两者相差17万；

贷款300万，30年还清，等额本金支付的总利息为2211125元，等额本息支付的总利息为2731848.58元，两者相差52万；

贷款越多，年限越长，等额本息比等额本金还款越多（利息更多）。

提前还款时，等额本金和等额本息有何区别？

银行放贷提前还款时，由于提前一次性还款减少了银行的“收益”，银行会收取剩余本金3%左右的违约金。等额本息的“本金与利息”分配比例为：前半段时期所还的利息比例大、本金比例小；还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。如果提前还款，由于前期还的基本都是利息，本金并没有还多少，因此提前还款会非常“吃亏”！等额本金若提前还款，由于每月还款本金额度相同，还款时已经偿还了部分本金，提前还款能避免后期的利息。

假如房贷30万，按揭年数为20年，贷款10年后想提前还款，等额本金剩余的本金为15万，对应的违约金为4500元；等额本息剩余的本金为23万余元，对应的违约金为7068元。因此，等额本金比等额本息更适合提前还款。

房贷方式如何选择？

贷款时选择哪种还款方式更划算，需要结合各自的经济状况来定。等额本金和等额本息各有优缺点，不过相对于公积金贷款而言，商业贷款的偿贷压力还是比较高。如果贷款者使用公积金贷款冲抵贷款本金，则可以更快的还清贷款。贷款20万以内，偿贷年限在10年以内，本金法和本息法相差不会太大，这两者偿还方式可自由选择。如果贷款超过50万，年限超过20年，就需要仔细琢磨了，两者后期的利息可能相差数十万元。办理贷款时，如果贷款人不主动提出本金法，银行默认你采用本息法偿贷，因为这种方式能使银行获得更多的利息（收益）！你采用的是哪种偿贷方式呢？