相国良:2017年新政前房价暴涨真相

知筑社 2017-12-13 04:46:00
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2018即将到来,知筑社将陆续更新财经界、房产界大佬对2018年楼市行情解读,各位朋友可持续关注。

 

2018即将到来,知筑社将陆续更新财经界、房产界大佬对2018年楼市行情解读,各位朋友可持续关注,每日5:18分准时发布。

 

2015年,楼市放松调控政策而产生的副作用肆意蔓延,超过以往任何一次,一线城市房价经过2015年2016年的连续跳涨,在2017年一季度前涨幅翻倍也许都不止。

一、本轮楼市启动前的调控神反转真相

往事如镜,历历在目。本轮楼市启动的前夜到底发生了什么,可以追溯到2014年。

1)库存堰塞湖

2014年9月中旬,国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中,截至8月末,商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。若按照当年前8月的销售速度,去化周期为10个月左右。

这一数据看似平淡无奇,但对比历史数据不难发现,自2012年4月以来,上述指标已经连续29个月保持上涨。其中,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,至2014年九月,全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

2012年-2014年9月:

全国商品房库存几乎翻倍;

与2010年年中相比,四年时间,全国商品房库存增加了约190%;

35个城市新房去化周期为17.5个月。

但在统计数据的背后,真实情况可能更为严峻。当年在对库存的统计中,并未将保障房纳入其中。

住建部的一位专家指出,不少城市的保障房建设规模较大,但由于未能较好对接需求,导致难以消化。该专家表示,若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内,楼市的库存数据还会增加。

库存的巨大堰塞湖,是当年调控剧情大反转的核心理由。

2)GDP与经济下行巨大压力

2015年年初回顾2014中国GDP的成绩,统计局公布首破60万亿,达到636463亿元,同比增长7.4%,增速滑落至1990年以来的新低。

1990年以来新低是什么意思,翻译过来是创造了中国GDP24年较低。

另外,2014年我们解释经济低迷,GDP和经济低迷的核心原因,引用了一个新的词汇:新常态。

GDP和库存的压力,促使2014-2015年初政府连续出台房地产调控新政,松绑楼市。

这是真的松绑,标志是完全在信贷上“真调”。

2014年930新政:

对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款较低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2015年330新政:

央行降息;二套房首付比例四成;公积金贷款首付比例下调;二手房营业税免征年限五年改两年。

回顾本轮楼市的调整,我们得出的结论是:

大的经济环境决定楼市调整政策的走向;

信贷政策是否是真收紧,是调控是否“真调”还是“空调”的核心观察指标。

二、盘点2017年的三句话和一段数据

2017年到底是真调还是空调?

2017年的房地产盘点,只有三句话加一段数据,这些就够了。

分享三句话:

2017年的经济(GDP)发展,政府和人民很满意。替2018年说一句,预期很不错,新一届不用太担心。

房地产库存已经不再是金融风险的一个巨大炸弹,拆弹已经完毕。三四线城市2015年-2016年功不可没。替2018年说一句,三四线城市注意了。

较高指示的原话是“房子是用来住的,不是用来炒的”。这句话的意义,决定了2017年必然是房地产发展载入史册的一年。有了方法论和价值观,再远都必然抵达光明的目的地。

有一段数据:

从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%;房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%;商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%;

 

房企也将收获历史较丰收一年。截至到10月底,房企年度目标完成平均已经超过90%。部分房企已经完成年度任务。千亿房企数量在2017年将超过15家,2017年虽然调控严格,但房企依然收获了历史较丰收的一年。

结论:2017年,金融和经济来自房地产的风险没有了,动了信贷,调控来真的。

三、关于2018年楼市的9个观点

1、一线二线城市调控继续从紧,政策没有需要放松的理由,今年开发商都还可以,楼市较艰难的时刻还没有来临;

2、国际和国内所有趋势都支持信贷进一步收紧,加息周期的来临,利率水平回到2013、2014年是不确定的事;

3、住建部和国土部牵头的楼市供给侧提速,也来的是真的。换届之后的各级政府,都在不遗余力。北京政府的土地供给,环比增幅已经快300%,政府的加速供给,让2018年供应短缺的局面必然扭转。还是拿供给做文章的,先分析分析数字和执行力再讲;住建部换人之后,明显工作力度大为提升,灭火速度值得点赞;

4、楼市真分化,开发商集中度进一步提升,房地产日子不好过的,是你家的日子,不是千亿房企的日子。一二线和三四线漫灌之后,大潮褪去的过程中,谁更有风险?现在该为三四线继续投资买进的捏把汗。

5、“宇宙中心”北京的房价都打破了只涨不降的神话,而且一回调就是20%+,燕郊和环京回调50%的水平,这次一定会“疼”死一批人。害怕倒是不害怕,高位站岗跌掉的首付毕竟只是数字。快速下跌的房子,说不在乎的,那都是自欺欺人,不过请看开点,还有太多人长期看好,现在还不是让你绝望的时刻。

6、本轮调控的核心直指“去投资化”,这是中国楼市的症结。投资的人群一夜不接受巨额损失,且不收手,中国的楼市就永远不会“健康发展”。任志强说的供应的问题,在投资需求泛滥的情况下,无解。

中国需要一场自上而下推动的楼市暴跌全民大教育,不过不用担心,前两年翻倍涨的房价,你回调个50%真的就受不了了?这点回调对比上涨幅度,只是“小意思”。回调和崩盘就没有任何关系,中国楼市暂时没有崩盘的风险。

7、房地产长效机制在路上就还依然可以吓人,房产税在路上也可以吓唬人,房地产也是一个心理博弈市场。房地产尽管说是市场经济,说到底还是心理市场和信心经济;

8、房地产已经发生了深刻变化,2017年是租售并举的开局之年,2018年是产生实效的一年,中国房地产制度已经从顶层设计开始变革,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”谁藐视他,谁就会错失整个时代。

9、观察一下年底中央经济会议的政策风向,这是决定中国经济未来走向的重要会议,经济风向决定中国战略走向,和做公司一样。房价能预测是骗人的,看大周期吧,经济有大周期,房地产也有大周期。

购房建议

1、2018年楼市的回调对刚需是一个不错的上车机会,要买还是一线城市,远离炒作和投资泛滥的三四线城市;一线城市的核心高品质小区,地铁因素是核心因素,租赁时代会更加强化地铁这个交通便利价值。

2、不要加杠杆,放弃投资逻辑。信贷压力的进一步提升,也许不足以让我们舒服的度过高额杠杆周期,降低杠杆少负债,生活可以更从容一点。

3、房价回调的城市,买二手房就是淘房的策略,一定有特价和非常适合你的好房在一定周期里出现,保持密切关注,准备好你的资金;

4、关于北京,注意是一个非常特殊的城市。京津冀的城市群战略,北京的产业和人口纾解,都是来真的。去中心化的策略,必然带来核心区域老破小价值的进一步萎缩,即使带有学区“护身符”。北京多个中心的定位,摊大饼时代结束,原有的中心论已经不适用。多中心和新城在崛起。环京限购限贷,虚高的房价泡沫会回归到当地居民能买得起的水平,2018年是挤泡沫的重点区域。珍惜自己的资格,不要用投资逻辑在环京浪费了你的宝贵“排名前列次”;商住还是远离一点吧,能买住宅为什么买商住。

5、买房如果去除投资和理财属性,回归居住功能,你才能看清房子到底是什么。扣除土地成本和投资属性,居住价值和价格严重背离;其次,住有所居的幸福感,在可以承受的价格情况下,早买早享受人生。

 

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