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楼市相对论 2019-12-05 10:06:39
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平静的面对周期的宿命。

来源:智谷趋势(ID:zgtrend) |  严九元

1

我有一位朋友,今年作了三个大胆的决定,每个决定背后都有一个故事,都交织了当下一些重要变化。

排名前列个决定,年初的时候,他在北京通州买了一套房,是通州较好的楼盘之一。各位有印象的话,年初的时候楼市出现了一波小阳春,多个限购城市纷纷松绑。

房产销售开始翘头。

货币放水出现明显增加。

看到这一情景,很多人在问,是不是老套路又来了。每当经济下行,就刺激楼市,用房地产拉动经济复苏。

这一招十多年来一直在用:2009年次贷危机冲击,刺激政策稳住产出;2012年欧债危机冲击,刺激政策稳住增速;2015年股灾汇改冲击,刺激政策稳住系统。

经贸摩擦之后,全世界都是押一个较大悬念:中国何时启动楼市刺激政策?这是当下较大的宏观不确定性。有一段时间,房产股的表现非常微妙。中美局势乐观时,表现差;贸易摩擦加剧时,表现好。

看两个例子。去年年底阿根廷G20峰会,中美达成暂时休战协议,A股利好走强,但房地产在所有板块中垫底。

事隔一周后,华为孟女士事件曝光,市场对中美谈判悲观,房地产表现反而位居前列。

这背后隐含着这样的逻辑:贸易摩擦加剧,经济下行,中国承受不了时就会出台刺激政策,楼市迎来大利好。那么,一季度的小阳春是不是又一次老套路?

2

我朋友观察到了与过往完全不同的一些迹象。

过去货币放水,一般会伴着楼市宽松,这样放出来的货币之水顺畅流到楼市,撬动经济。

但较近一段时间,出现了背离。

宏观政策出台宽松举措的同时,房地产会加码收紧。

2018年4月,中兴事件发酵,央行定向降准放水,紧随其后的是对房地产业融资收紧产生根本性影响的资管新规出台;2018年6月中美互加关税,央行再次定向降准,与此同时发改委收紧房企境外发债,7月政治局会议则发出对房地产业较严厉的定调“坚决遏制房价上涨”;今年5月贸易战再度升级,5月6日央行定向降准,接着银保监会再次定向收紧房地产融资。

相反,摩擦缓和时,反而有了楼市宽松的倾向,比如今年一季度。更重要的信号出现。4月份,政治局会议在事隔大半年后,再次强调“房住不炒”。7月份政治局会议更旗帜鲜明:不将房地产作为短期刺激经济的手段。小阳春戛然而止。至今,此轮楼市调控之严之久之坚决,大超预期。

很明显,政策逻辑变了,简要概之:

1. 经济下行压力下,放水和宽松是必然。

2. 一放水,钱基本都会往房地产里面跑,房地产有巨大的黑洞效应。

3.  高泡沫,高负债,以及大国博弈的冲击,高层认识到从地产立国到实业兴国转变非常紧迫,放出来的水不能再往房地产流了。

4.  于是,一方面建隔离墙,防止水往楼市涌,出台楼市限制政策;另一方面挖通道,让水流到实体经济,利率改革、科创板皆是以此为目的。这就是当下较重要的政策逻辑。

政策逻辑变了,投资逻辑亦要变。

两个概念变得很关键:

1.   长期主义。没有了政策暴击,持有预期变长,没有五年以上的规划,不要出手房地产投资。

2.   寻找内在确定性。一个区域不多的内在确定性,是人、钱持续性流入。即使在极端的战争状态,如果有确定性的人和钱的流入,房产也会升值。

1862年,太平天国的军队打到上海,10万人逃进租界避难。租界内的地价房价联袂飞涨,当时法国驻上海领事描述:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买。”后来有人称之为上海的排名前列个房产牛市。

按照这个新逻辑,我的这位朋友瞄准了北京通州。通州,可能是国内少有的人口和资本具有确定性巨大增长的地方,且,是一线城市的硬核资产。

-    一号工程,千年大计。

-    北京市政府迁入。

-    地铁、中央商务区、较大绿肺、环球影城……每一样都是暴涨题材,通州集诸般利好于一身。

-    较好的学校、较好的医院迁入。

这两样,即使较大的开发商通常也搞不定,即使风头较盛的深圳也缺这两样。通州不一样,市政府的拉动力少有。

-    从规划看,通州是要与朝阳CBD、西城金融街、海淀中关村这些北京较贵地段看齐。

-     较重要的,规划人口增至180万人,这是写在中央批复的规划里,非常硬核的确定性,而不像其他地方只是一种发展预测。有确定性增量,还要看目前的价格是否已把这种增量预期包含在里面了。如果已包含,说明价格有点高了,还得等机会。

通州是双限,不但外地人不能买,北京人也必须没有买过房的才能买。国内较严的限购,需求被限制,没有完全反映在价格上。所以我这位朋友决定入手。

这是他的排名前列个故事,关于政策逻辑的变化,关于确定性。

3

但对我这位朋友,仅仅追求资产的确定性和稳定性,还是不满足。总想获得超额收益,获得投资中的阿尔法,这产生了他的第二个决定。

年中之后,他一直在琢磨一个问题,如果中国不靠房地产来拉动,那么会靠什么?资源不往楼市流,那会往哪里流?

这是当下较大的宏观问题,关系着每个人每个行业每个区域。搞清楚了下一步的模式和资源的流向,就抓到了较大的机会,就抓住了投资中的阿尔法。

我们可以看到当前的思路是:

1.    从近来官方文件中频频出现的一个词“新型举国体制”,到四中全会对中国体制的宣示,可以看出政府在经济增长中将继续发挥重要作用,而不会将全部调节交给市场。

2.    远期,是用新型举国体制实现科技突破,科技是经济增长的根本推动力。

3.   但不能光等着科技突破,面对近期的下行压力必须要有所作为,因此有形的手(政府调节)正在进行一场资源大挪移、要素再配置。劳动力、资金等要素放在不同的地方,进行不同的组合,产出效率是不一样的。较明显的就是从排名前列产业向第二产业要素转移,一个国家就能实现腾飞。

当下有形的手正在进行要素资源的重组,往效率更高的领域、区域进行转移。利用举国体制,利用集中型治理体系的特点,把资源强力快速地进行转向。这是中国特色,别的国家没有这样的便利把社会资源进行集中式调整。

这其中包括:信贷,从房地产向制造业大挪移;利润,从金融向实体经济大挪移;财税,从中央向地方大挪移……而较显著、较影响投资面的是两个方面:资源投入从中小城市向都市圈大挪移金融杠杆从国内市场向一带一路大挪移

4

资源投入从中小城市向都市圈大挪移。中国城市化有两条路线之争,一是城镇化,强调发展中小城市,农民就近进城;二是城市化,发展大城市,强调集约度。长久以来政策宣导是控制大城市规模,发展中小城市。但较近出现了根本性变化。

从2019年4月发改委的超级文件《2019年新型城镇化建设重点任务》,到中央财经委员会会议,高层明确,中心城市和城市群是未来重点发展方向。

大城市化道路由此确立。这是想把更多资源往大城市和都市圈进行集中。从集聚效应和资源利用率来看,这是对的。

有研究者统计,中西部地区的固定资产投资占全国比重一直在上升,2000年—2017年,占比上升了16.2%。与此同时,中西部GDP占比提升却非常缓慢,仅增加了4.3%。这意味着,中西部地区的投入产出比相对较低,大量的资金投入后并没有带来相应的回报。

可以看到,目前一系列政策在主导资源大挪移,更多向都市圈集中。

排名前列,首先具有冲击力的,是粤港澳大湾区、长三角一体化等先进战略的出台,这背后还包括深圳风光无二的社会主义现代化先行示范区、上海临港担负特殊使命的自贸区等。近来区域政策,密集地集中在都市圈,对于西部、东北等平衡式政策相对来说少了。

第二,基建发力,更多的投资往都市圈在集中。有人说,东部地区、大都市圈,基建已经很成熟了,各个县都通高速,各个市都通高铁,该有的都有了,还有什么可投的?换一个维度来看,格局就打开了。

智谷趋势内容总监旺角黄局长较近有一个很精辟的论断广为流传:长三角正在变成一个省,珠三角正在变成一个市。

这是巨大的变化。比如地铁属市内交通,一般在城市内部修建,城市和城市之间很少建。但如果把珠三角当作一个市,那么在广州和珠海、深圳和东莞之间建地铁就是顺理成章之事。市内交通完全可以打破城市行政边界。

这一幕正在出现。广州地铁18号线规划延伸到清远、中山、珠海,时速160公里,成为全球较长地铁线。而广州佛山之间正规划建17条地铁。深圳东莞之间规划建10条地铁。看下面这张规划图,地铁把珠三角重要城市连为一体,横跨范围之大,世界上少有。

珠江口将修建深中通道(深圳—中山)、深珠通道(深圳—珠海)。借由七八条跨海跨江通道,珠三角将形成1-2小时生活圈。

之前珠江东岸和西岸相隔很远,连通不易。

如果把珠三角看成一个市,两岸其实就如浦东和浦西的关系。连接浦东浦西的桥梁、隧道加起来有三四十个。珠江两岸的基建有不少空间。这就是降维打击。把珠三角9个市看作一个市,基建规划就有了新的拓展空间。

长三角也类似,如果按一个省内部来建构,很多空间就打开了,在产业园规划、税收、交通收费等方面,将重构。第三,土地政策的倾斜。

很少人注意到这几年土地政策的一个巨大变化,人地挂钩开始实行,也就是根据新增人口数来决定一个城市土地开发的多少。人地挂钩较开始是针对进城落户的农村人口,后来实行“库存去化周期与供地挂钩”政策,实际上把更多人口挂钩起来,今后,一定会更扩大,一定是趋势。

各大城市为什么会爆发抢人大战,一个重要原因就是为土地而战,得人口者得土地。土地太重要了,它就是财政,就是信用创造者,就是城市发展空间。

之前中国的人地之间是错配的。从2003年到2014年,中部、西部、东北三大地区国有建设用地供应占全国比重,从39%大幅提升至70%,东部占比则从61%持续下滑到30%。

与此同时,人口又是往东部往都市圈流入的。人地挂钩的原则,将扭转土地错配程序。土地这个根本性资源发生扭转,会撬动更多资源向都市圈汇集。而人口流出的城市,土地开发会进一步收缩。

综上,人,地,钱向都市圈汇集。原来因为政策因素流向非都市圈的资源,将会转向。资源转移到大城市和都市圈,无疑会获得更高的效率和收益,有助于对冲经济下行压力。

城市之间的差距加大。人口流出、资源较少的三四线城市,房价不会持续上涨,有的会像鹤岗一样出现几万元一套的抛售价。而大城市和都市圈,由于人口和资源的持续涌入,房价有坚挺的需求支撑,香港水平的房价并不是天方夜谭。

5

两个要素资源大转移,一个是中小城市向都市圈转移,另一个就是杠杆从国内向一带一路转移。

杠杆通俗说就是债务。本质上,要让经济上行,只有加杠杆,但国内杠杆率、负债率很高了,不能乱加。但在一带一路这个更大的体系中,可以完成杠杆的转移与扩张。中资银行对“一带一路”项目发放贷款已超过2000亿美元。

曾搅起三四线房价飙升的棚改贷款PSL,2016年是9714.11亿人民币,2017年是6350亿,加起来也就是2000多亿美元。较近10年,中国经济经历了三次杠杆转移。

2009年的企业加杠杆,2013年政府加杠杆,2017年居民加杠杆,每一次都刺激了经济的上扬。这一次可称为第四次杠杆转移。

这个大的体系里,中国过剩产能可以产生价值,沿线国获得信用贷款及发展动力,人民币可以完成国际分工链条的循环,多方受益。人民币杠杆和财富泡沫将撬动地球较后一块未开垦的希望之地。在信贷洪流和巨量资源的投入下,一带一路相关国家会发生火箭般的变动。

较先受益的是东南亚,它具有:

-    双重对冲红利。不管中国发展得好还是不好,东南亚都受益。中国超预期发展,东南亚率先享受到红利的外溢;中国经济下行,东南亚优先承接转移出来的产业。事实上,第四次全球产业转移已经开始,中低端产业从珠三角长三角在往东南亚转。

-    人口红利。年轻化,且数量众多,劳动力成本低。

-    全球宽松长期化受益者。美国降息周期,货币宽松周期,新兴国家受益。

-    中国杠杆转移地。有资金资源的流入,就有产出。-   边际效益惊人。资产快速翻倍,在成熟国家不可能,在新兴国家有可能。

以上,是中国正在进行的资源大挪移,而较显著、有实实在在的人和钱的改变的是两个方面:

1.    向大城市尤其是都市圈汇集。2.   向一带一路汇集。

我的那位朋友基于这两大趋势,强烈看多粤港澳大湾区和东南亚,作出了第二个决定:一是以深圳为核心,入手相关资产,也包括东莞、珠海等,目前在考察中。二是投资了东南亚,运用杠杆,在有千万级人口、租金收益率7%以上的城市买了两套房。

6

作了第二个决定,我的这位朋友有了进攻的感觉。不光是在守,不光在用确定性保卫财富,而是在进攻,在去跟踪这个世界较重要的变化与趋势。但这个世界的意外远远超过人的想像。

我这位朋友发现一连串反常的事在不同城市不约而同的发生。

2019年11月15日,3毛钱的汽油涨价,伊朗骚乱

2019年11月18日,3元钱洋葱涨价,印度骚乱

2019年10月18日,3角钱的地铁涨价,智利骚乱

2019年11月02日,2.75美元地铁票,纽约骚乱

全是因为几毛钱几元钱引发的血案,全是较近的事。它们背后有一个共性,就是平民的愤怒,中下层的利益表达,民粹主义的酝酿。这个世界在发生一些底层的根本性的变化:贫富差距在全球范围内少有地变大。

金融危机后各个国家少有的大宽松、大放水、大刺激,实际上较有利于拥有资产的人,中下层利益受损,由此造成全球性的贫富分化剧烈增加。这个影响太深远了。可以说,当下世界上所有重大事件和事变,都是这个底层因素引发的

特朗普上台是美国锈州劳工的力推,法国黄马甲运运动是中下层的表达,东方之珠的问题也有很大一部分是贫富分化引发下层民众的绝望感,更不要说多个国家右翼极端主义政客的涌现,就是民粹主义造成的。我们已经进入一个逻辑迥异的新世界。

这个新世界,由于贫富分化加剧,造成了连锁反应,形成了一道奇观:这个世界将长期处于低利率、低通胀状态。

据闻,美联储前主席伯南克曾说过一句惊心动魄的话:我们有生之年都看不到美国的利率还能回到4%。

此轮美国加息,加到百分之二点几就加不动了,掉头降息。目前多个国家甚至进入负利率时代。低利率低通胀跟这个时代较深刻的长期变化有关,是很难逆转,是单纯的经济手段无法调节的:

-    长寿与老龄化

-    全球储蓄率过高

-    科技发展-    

 贫富分化低利率时代意味着什么?利率是一切资产的锚,长期低利率意味着未来无风险收益率会很低。你手上的资产,要做好十年二十年后收益非常之低的准备。

因此当时美联储疯狂降息时,伯南克被美国参议员指摘是“把老人们扔下公共汽车”。我是主席的时候,不止一位立法者在指控我和同事们:“把老人们扔下公共汽车”),这是一位参议员的原话。立法者们当时关心的是已退休人士只靠存款来生存,而低利率意味着他们只有非常低的收入回报。

——前美联储主席伯南克是的,低利率时代较直接的影响是养老。之前我朋友的太太一直建议他们家要配置年金险。年金险可以锁定当前的利率,老了后可以有稳定回报。一般来说男性比较心大,过于自信,看不上什么固定收益。对太太的建议我朋友一直不置可否。但伯克南“我们有生之年看不到利率回到4%”那句话,戳中了他的心。

人不可能永远冒险,总会老去。年老的时候,不可能再去琢磨趋势、寻找机会,不可能东折腾西折腾到处投资。资产大多就是以固定收益的形态存在。无风险收益的意义在此时显现。前段时间,传出银保监会要下架预定利率4.025%的年金险。

这个动向的背景是,投保人购买了预定利率较高的产品,保险公司就得一直按合同约定的这个利率水平偿付。但监管部门判断利率会长期下行,保险公司如果还一直销售预定利率较高的产品,就会有亏损的风险,因此为了金融安全,监管部门把预定利率高的年金产品下架,不让卖了。以后卖的年金产品是收益率相对低的。之前买的,会按较高的收益率一直获益,是锁定利率。

下架消息出来后,我们看到了下面这一幕。一款收益率较高的年金险宣布10月底不再售卖。下架前一天晚上,抢疯了,投保量大增。

上图是一个保险经纪团队一个晚上签署的年金险保单,要知道,每一单基本都是保费几百万元。这实质上反映了,在利率下行的趋势下,很多人想锁定较高的利率收益,是对低利率时代的一个对冲。

我的这位朋友作出了第三个决定,购入了一份年金险。他想起了保险产品史上著名的一幕,1990年代,保险公司曾销售过预定利率达到8%以上的保险产品,买到这款产品的人,意味着一辈子可以保持约8%的无风险收益,这可是无风险、一辈子啊。

当时却没多少人买,因为当时的利息奇高,一年期存款达到10%。但很快利率就下降了,这类产品成为绝响,上车买到的人笑醒。而今天4%的收益,上车能锁定,在未来只有1-2%的利率水平时,也同样不凡。

7

我这位朋友的三个故事三个决定:排名前列个,投资有稳定人和钱流入的标的,确定性投资第二个,追求变动和增量较大的地方,是抓趋势机会第三个,追求超越周期和时间的沉浮,追求永恒不变

三个故事,有防守,有进攻,有保底。这个时代总是充满了意外与风险。世界有周期,有起落,但个人通过理性而正确的决策,可以熨平周期。

一个社会的成熟表现之一就是,不再盲目相信独立于规律性之外的特色,平静的面对周期的宿命。

一个人的成熟表现之一就是,不再受不确定性困扰,不再为人生起伏担忧,用理性与策略熨平周期,对抗时间,不会脆弱。

较后说一句,这位朋友就是我自己。以上是我这一年的真实实践和真诚思考。

本文经授权转载自智谷趋势(ID:zgtrend)微信公众号。

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