海南的病要从香港说起,北京也没幸免

血拼有意思 2020-03-25 12:38:39
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如何根治房地产三十年顽疾?

月初,海南省石破天惊地提出“取消期房销售”,多年来购房者喊着呼吁现房销售的靴子终于落地了。

而且这个政策不是一日游,一直坚持到了现在。

对购房者来说,“天下苦期房久矣!”一房多卖、塑胶人工湖、绿化6棵树、巴掌洗手池等维权案例频繁上演。(搜索微信公众号“血拼有意思”,查看往期文章:315特辑 | 那些作妖的开发商)

那是不是直接推广现房销售就能解决一切问题了呢?

房叔跟你说,期房销售不光要知道它是怎么没的,还得知道它是怎么来的。

文末特供猛料,记得读到最后!

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期房销售是怎么来的?这事得从香港说起。50年代的香港,都是低矮的楼房,没有摩天大厦,因为没有开发商能支付得起一整栋的巨款。

霍英东是个商业奇才,率先想出了”卖楼花“的主意,所谓”楼花“就是树还没结果,还在开花的时候就卖了。霍英东把整栋的房子分层销售,房子没盖好,先预售出去,收了钱再盖楼。

这在当时难以想象,分层销售,那楼梯走廊的面积算谁的?产权怎么算?卖期房,那拿着一张图纸就能收钱了?

1954年,霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元!用他自己的话说,”收钱收到自己都害怕。“

有人问他,是怎么想到这个主意的,出身底层的霍英东在很多年后总结,是看到楼梯下、骑楼下面都睡着人。

霍英东的发明让自己成了地产巨富,房地产也把香港经济推上了前所未有的高度。

80年代,霍英东把自己的地产经验带到了内地,从珠三角试验。

比如著名的广州白天鹅宾馆,就是霍英东投资的手笔。这让当时闭塞的内地人第一次见识到了100米以上的高楼、穿着尼龙丝袜的服务员、外面卖4毛这里卖2块的啤酒,见识了中外合资,见识了虽然土地国有但是可以吸引外商在此投资。

而白天鹅宾馆员工的宿舍,就是商品房的雏形。当时霍英东把宾馆的收益拿出来贷款盖宿舍,同时每月支付员工300元补贴,员工只要支付5万元就可以买下整套房。

1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。

由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。

近十年来,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。

政府也通过土地变了现,推动了经济一轮数十年的增长。

期房销售开杠杆降低了融资成本,如果一刀切改回现房销售,房地产怕是会一夜倒退几十年,再次面临50年代香港的问题。

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但是期房也确实带来了很多弊病。楼花缔造了香港的神话,带来了内地经济的巨大助力,但不可否认的是,今天香港面临的一系列问题,根源也在房地产。

四大家族高度垄断地产,挟天子以令诸侯。香港只有三分之一的土地用于建设,剩下的三分之二,挖山怕降低绿化率,填海怕惊扰海豚栖息地,不是地产商多环保,要的就是限制土地供给,抬高地价。

香港的贫富差距极大。由于奉行自由放任的政策,地产巨头赚得盆满钵满还不用交税,而买不起房的穷人住在贫民窟,像王家卫电影里的重庆大厦就是贫民窟典型。更有甚者只能住在棺材房,吃喝拉撒睡都在一两平米内,毫无生活质量。

真正的”富者田连阡陌,贫者无立锥之地“

经济过度依赖房地产,还导致金融挤出实业,创业十年,不如买房一套。

有才能者的上升通道几乎被封死,想一穷二白地在地产、金融领域出人头地几乎不可能,这也与白手起家拼搏奋斗著称的香港精神背道而驰。

霍英东之后再无霍英东。

最后,本地的年轻人努力却没有起色甚至失业,外地的”高富帅“进入,社会矛盾爆发,香港人走上街头成了”废青“。

这一切的根源都要追溯到房地产啊!

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以史为鉴,可以知兴替。现在饱受诟病的几大问题,70年产权、公摊面积、期房销售都是来源于香港。

内地不是香港,具体情况多有不同,更不能在复制香港成功的同时,把香港病带到内地。

事实上,现在一线城市已经”香港化“了

香港是实实在在的地窄人稠,人均可居住面积低,而北京等一线城市实际可利用的土地要富裕得多,北京也是通过减少土地供给来维持名义地价。

一边是飞快涌入的人口,一边是控制的土地供给,房价涨得不是”很快“就是”非常快“。

这种情况到2017年以后才变得平稳。北京房价居高不下,其实是已购房的既得利益者和政府合谋,不能让房价下跌。

在这里,北京有房的本地人、买了房的新北京人、政府、放贷款的银行达成默契,而利益受损的只是还没上车的外地散户,他们很弱小,市场听不到他们的声音。

和香港一样,社会的矛盾会细化到本地人和外地人的矛盾,不同的是这届年轻人已经明白,努力也没有用,不如回家啃老,佛系青年由此诞生。

有人说,内地房地产学香港无异于饮鸩止渴。因为香港化的进程一旦开始就难以退出。

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经济过度依赖房地产,会有多大危害?想想日本,想想美国次贷危机,想想海南!1993年,总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。

最后的遗产,是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

据了解,从1999年到2006年,海南省用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。

海南在90年代的房产泡沫留下惨痛教训,然而近年来房产风波又起。

据国家统计局公布的数据显示,2019年海南房地产投资额占地区生产总值(GDP)的比重是25.2%,2018年和2017年分别为35.49%、46.01%,已经在逐年下降。但和全国相比,海南GDP对房地产的依赖程度仍是全国第一。

为此海南也下了壮士断腕的决心,经济去地产化势在必行

2018年,海南宣布实施“最严全域限购”。在此前没有实行限购的区域内,外地家庭买房至少需要累计已缴24个月的社保或个税。

这次的海南“3·7”新政,一个是取消商品房预售政策,采取现房销售;另一个是限购加码,本地户籍最多买2套房。

正因为有前文说如此多的后患,近年来国家房住不炒的指挥棒一直没变。疫情以来,各地出现两成首付等房地产政策,不出一两日就被叫停。

”现房销售“本质上,是国家房住不炒政策的一个体现,体现着海南省经济去地产化的决心。

在年初,海南宣布建设自由贸易港之时,马云还曾经放出豪言:”海南要对标香港,且必须超越香港。“

不知道海南能否完成这一”小目标“。

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不过,海南有现房销售的底气和政策的紧迫性,不代表所有的城市都适用。

一刀切永远都是简单粗暴的。要警惕取消期房销售后带来的一系列问题。

一来,开发商势必大幅提升现房的价格。原来楼盖到六成就能卖,现在要封顶才能卖,回笼资金的周期从半年延长到三五年,中间的成本都会体现在房价上,1万的房子可能现在要涨到1万5。

二来,当地的可售房源短时间内会降低。由于建设成本上升,开发商会谨慎拿地,即便拿地了,建设至封顶的周期也延长。市场房源减少也会推高房价。

截至2019年末,海南库存1479万㎡,按照12个月平均去化65万㎡计算,去化周期23个月。

也就是说,整个海南现存的房子,足够卖2年。海南不存在这个问题,所以现房销售对市场影响不大,但是别的省市难说。

三来,中小房企纷纷倒闭,大房企垄断提价。失去了杠杆作用,能吃得下整个项目的只有头部房企,随着中小房企退出市场,垄断效应初显。

最后,表面看不出来的偷工减料行为依然不会少。这也是为了节约成本的常规操作,毕竟不到住进来的一刻,谁知道房子里面有多大问题呢。

正所谓羊毛出在羊身上,期房意味着商品品质的提升,而所需的成本最终需要购房者来承担。

俗话说,步子大了容易扯着蛋,还是得因地制宜慢慢来啊。

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