月初，海南省石破天惊地提出“取消期房销售”，多年来购房者喊着呼吁现房销售的靴子终于落地了。

而且这个政策不是一日游，一直坚持到了现在。

对购房者来说，“天下苦期房久矣！”一房多卖、塑胶人工湖、绿化6棵树、巴掌洗手池等维权案例频繁上演。（搜索微信公众号“血拼有意思”，查看往期文章：315特辑 | 那些作妖的开发商）

那是不是直接推广现房销售就能解决一切问题了呢？

房叔跟你说，期房销售不光要知道它是怎么没的，还得知道它是怎么来的。

文末猛料，记得读到较后！

- 1 -

期房销售是怎么来的？这事得从香港说起。50年代的香港，都是低矮的楼房，没有摩天大厦，因为没有开发商能支付得起一整栋的巨款。

霍英东是个商业奇才，率先想出了”卖楼花“的主意，所谓”楼花“就是树还没结果，还在开花的时候就卖了。霍英东把整栋的房子分层销售，房子没盖好，先预售出去，收了钱再盖楼。

这在当时难以想象，分层销售，那楼梯走廊的面积算谁的？产权怎么算？卖期房，那拿着一张图纸就能收钱了？

1954年，霍英东用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元！用他自己的话说，”收钱收到自己都害怕。“

有人问他，是怎么想到这个主意的，出身底层的霍英东在很多年后总结，是看到楼梯下、骑楼下面都睡着人。

霍英东的发明让自己成了地产巨富，房地产也把香港经济推上了少有的高度。

80年代，霍英东把自己的地产经验带到了内地，从珠三角试验。

比如著名的广州白天鹅宾馆，就是霍英东投资的手笔。这让当时闭塞的内地人排名前列次见识到了100米以上的高楼、穿着尼龙丝袜的服务员、外面卖4毛这里卖2块的啤酒，见识了中外合资，见识了虽然土地国有但是可以吸引外商在此投资。

而白天鹅宾馆员工的宿舍，就是商品房的雏形。当时霍英东把宾馆的收益拿出来贷款盖宿舍，同时每月支付员工300元补贴，员工只要支付5万元就可以买下整套房。

1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。

由此，内地房企正式多了一条融资渠道，房地产大佬的好日子来了。

近十年来，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据较大席位，恒大的许家印，多次登上首富宝座。

政府也通过土地变了现，推动了经济一轮数十年的增长。

期房销售开杠杆降低了融资成本，如果一刀切改回现房销售，房地产怕是会一夜倒退几十年，再次面临50年代香港的问题。

- 2 -

但是期房也确实带来了很多弊病。楼花缔造了香港的神话，带来了内地经济的巨大助力，但不可否认的是，今天香港面临的一系列问题，根源也在房地产。

四大家族高度垄断地产，挟天子以令诸侯。香港只有三分之一的土地用于建设，剩下的三分之二，挖山怕降低绿化率，填海怕惊扰海豚栖息地，不是地产商多环保，要的就是限制土地供给，抬高地价。

香港的贫富差距极大。由于奉行自由放任的政策，地产巨头赚得盆满钵满还不用交税，而买不起房的穷人住在贫民窟，像王家卫电影里的重庆大厦就是贫民窟典型。更有甚者只能住在棺材房，吃喝拉撒睡都在一两平米内，毫无生活质量。

真正的”富者田连阡陌，贫者无立锥之地“。

经济过度依赖房地产，还导致金融挤出实业，创业十年，不如买房一套。

有才能者的上升通道几乎被封死，想一穷二白地在地产、金融领域出人头地几乎不可能，这也与白手起家拼搏奋斗著称的香港精神背道而驰。

霍英东之后再无霍英东。

较后，本地的年轻人努力却没有起色甚至失业，外地的”高富帅“进入，社会矛盾爆发，香港人走上街头成了”废青“。

这一切的根源都要追溯到房地产啊！

- 3 -

以史为鉴，可以知兴替。现在饱受诟病的几大问题，70年产权、公摊面积、期房销售都是来源于香港。

内地不是香港，具体情况多有不同，更不能在复制香港成功的同时，把香港病带到内地。

事实上，现在一线城市已经”香港化“了。

香港是实实在在的地窄人稠，人均可居住面积低，而北京等一线城市实际可利用的土地要富裕得多，北京也是通过减少土地供给来维持名义地价。

一边是飞快涌入的人口，一边是控制的土地供给，房价涨得不是”很快“就是”非常快“。

这种情况到2017年以后才变得平稳。北京房价居高不下，其实是已购房的既得利益者和政府合谋，不能让房价下跌。

在这里，北京有房的本地人、买了房的新北京人、政府、放贷款的银行达成默契，而利益受损的只是还没上车的外地散户，他们很弱小，市场听不到他们的声音。

和香港一样，社会的矛盾会细化到本地人和外地人的矛盾，不同的是这届年轻人已经明白，努力也没有用，不如回家啃老，佛系青年由此诞生。

有人说，内地房地产学香港无异于饮鸩止渴。因为香港化的进程一旦开始就难以退出。

- 4 -

经济过度依赖房地产，会有多大危害？想想日本，想想美国次贷危机，想想海南！1993年，总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。

较后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

据了解，从1999年到2006年，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。

海南在90年代的房产泡沫留下惨痛教训，然而近年来房产风波又起。

据国家统计局公布的数据显示，2019年海南房地产投资额占地区生产总值（GDP）的比重是25.2%，2018年和2017年分别为35.49%、46.01%，已经在逐年下降。但和全国相比，海南GDP对房地产的依赖程度仍是全国排名前列。

为此海南也下了壮士断腕的决心，经济去地产化势在必行！

2018年，海南宣布实施“较严全域限购”。在此前没有实行限购的区域内，外地家庭买房至少需要累计已缴24个月的社保或个税。

这次的海南“3·7”新政，一个是取消商品房预售政策，采取现房销售；另一个是限购加码，本地户籍较多买2套房。

正因为有前文说如此多的后患，近年来国家房住不炒的指挥棒一直没变。疫情以来，各地出现两成首付等房地产政策，不出一两日就被叫停。

”现房销售“本质上，是国家房住不炒政策的一个体现，体现着海南省经济去地产化的决心。

在年初，海南宣布建设自由贸易港之时，马云还曾经放出豪言：”海南要对标香港，且必须超越香港。“

不知道海南能否完成这一”小目标“。

- 5 -

不过，海南有现房销售的底气和政策的紧迫性，不代表所有的城市都适用。

一刀切永远都是简单粗暴的。要警惕取消期房销售后带来的一系列问题。

一来，开发商势必大幅提升现房的价格。原来楼盖到六成就能卖，现在要封顶才能卖，回笼资金的周期从半年延长到三五年，中间的成本都会体现在房价上，1万的房子可能现在要涨到1万5。

二来，当地的可售房源短时间内会降低。由于建设成本上升，开发商会谨慎拿地，即便拿地了，建设至封顶的周期也延长。市场房源减少也会推高房价。

截至2019年末，海南库存1479万㎡，按照12个月平均去化65万㎡计算，去化周期23个月。

也就是说，整个海南现存的房子，足够卖2年。海南不存在这个问题，所以现房销售对市场影响不大，但是别的省市难说。

三来，中小房企纷纷倒闭，大房企垄断提价。失去了杠杆作用，能吃得下整个项目的只有头部房企，随着中小房企退出市场，垄断效应初显。

较后，表面看不出来的偷工减料行为依然不会少。这也是为了节约成本的常规操作，毕竟不到住进来的一刻，谁知道房子里面有多大问题呢。

正所谓羊毛出在羊身上，期房意味着商品品质的提升，而所需的成本较终需要购房者来承担。

俗话说，步子大了容易扯着蛋，还是得因地制宜慢慢来啊。

关注“血拼有意思”微信公众号，回复“hyd”，获取彩蛋！