房产大战!未来哪里的房子最值钱?

中房购 2017-12-11 17:59:00
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当大势密集调控下的降温遇上某些城市仍在上演的“抢房”戏码,买房族难免懵逼: 一线城市是否值得高位买入?二线城市还有多大上涨空间?三线城市的价值是否被低估?

当大势密集调控下的降温遇上某些城市仍在上演的“抢房”戏码,买房族难免懵逼:

一线城市是否值得高位买入?二线城市还有多大上涨空间?三线城市的价值是否被低估?

有人说由于资源集约原因,一线永远看涨,且与二三线城市的差距会进一步扩大;也有人认为一线城市短期内价值难以追高,相反二三线城市由于政策红利,房价更有起飞的可能。

一、全国限购“一盘棋”真实性有多高?

现在,只有北京、上海这两个严控人口的城市在实实在在地执行着限购政策。尤其是北京,要么你有北京户口,要么你有连续60个月的北京社保,你才有在北京购房的资格,就是这么严格,谁也别想钻政策的漏洞,或花点钱就去破限购。

所以,北京、上海的房价是在严限之后的真实反应,下跌也是真实的下跌,目前的房价更接近真实价值;但目前还在上涨的武汉、长沙、成都等二线城市呢,它们的价值被低估了吗?

实际上,它们正在上演一场惊心动魄的抢人大战:

武汉落户政策:

10月11日,武汉正式发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。根据新政,具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科学历或学位,年龄不满40周岁的人员,凭毕业证即可申请登记为武汉市常住户口;硕士研究生、博士研究生不受年龄限制;不需要再提交劳动合同和社保证明等材料。

长沙落户政策:

全日制大专学历,年龄不限,买满3个月长沙社保,即可办理落户,无房产可以落户的,可迁入派出所公共集体户。

成都落户政策:

7月19日,成都发布《人才优先发展战略行动计划》,45岁及以下、本科学历及以上的青年人才,凭毕业证来蓉即可申请办理落户手续。据悉,落户政策后发布三个月,落户成都的人员已达到7.8万人。

这些门槛低到令人发指的落户政策,就是这些城市房价仍未退烧的真相,落户制度使得限购政策名存实亡。

二、“北上跌二线涨”原因何在?

在北上深坐稳一线,广州、杭州攻守第四名的时候,一些二线省会城市已开始悄然发力,要在这场城市卡位大战中抢占先发优势。

如何先进其他兄弟省会城市半个身位?经济发展固然重要,但更快速直接的方式则是犯规抢跑,最简单的方法就是抢人!谁抢到了更多的人,谁提前成为人口千万的大城市,谁就获得了人口红利,人多了,经济增速更快,房价持续上涨,房价高了,城市排位就高,然后资金和人口继续流入,获得良性循环,最终成为排在北上深之后,笑傲其他兄弟省会城市的强二线甚至准一线城市。一个优质的闭环形成。

因此,部分二线城市以落户抢人为旗帜,欲在这场房价大涨的尾声占得先机,最终成为卡位胜利者。

可是,大潮终会退去,某些二线城市人为助推的售楼处抢房大戏也会很快落幕,一片混乱之后,需要建立的是价值重构,即城市价值的重新定位。定位的标的是谁?是一线城市的北京、上海和深圳——到那时,这些二线城市的真正价值才会归位。

也许有人会说,抢到人的强二线价值自然会提高,会缩小与一线的差距,其实并不尽然——首先全国的资金和资源是有限的,在被一线吸走大半之后,留给二线的争夺空间是有限的,而二线城市又相对分散,资金难以聚焦。

一句话——虽然涨势喜人,但是对大多数二线城市而言,想靠落户政策短期内跃升为城市新贵也是很困难的。

三、一线城市“接盘侠”从何而来?

再一点,更为重要的是,城市的置换原理。

一线城市价格已高的惊人,但似乎永远不缺接盘侠——那么问题来了,“接盘侠”们的钱从哪儿来?很多人往往把原因归结于一线工资的提升和庞大的富人群体,却忽略了一个重要原因,那就是城市的房产置换产生的天量购买力。

在所有二、三、四线城市房价跟随一线普涨之后,除了坚信房价永远涨,人们还树立了另一个朴素的坚定理念,就是一线城市房产持有价值>二线>三线>四线>五线。

于是形成了一个房产置换链条,即用数套四线或五线房产置换一套三线或二线房产,用数套三线或二线房产置换一套一线房产,在房价普涨之后,这样的置换是完全可以实现的,而且很多人也在这样实施。

很多留在北上深的年轻人买房的资金来源是哪里,相当一部分是二三线城市的父母卖了数套老家房产凑出来的首付——所以,一线房价的不断推高,富裕阶层的购买力是一方面,另一方面则是广大二三线中产家庭的财富转移,而一线城市则是财富转移的天花板,财富会在这里固化,扎根。

在这种财富转移的大背景下,一线城市又怎么可能轻易缩小和二线的房价差距,二线的财富会持续被一线吸走,而一线除了少数迁居海外的人群,基本就是财富的尽头。

也许有人会反驳,财富并非单向流动的,一线房价过高会使部分人选择卖掉一线房产去二线定居,这样就实现了财富的逆向流动,甚至可能导致一线的衰落和二线的崛起。

这种情况一定会有,就像我们经常看到的“卖掉北京房子,我在大理面朝大海春暖花开”,或者“卖掉上海房子,我在武汉买了四套房子当上了包租公”,可是放大到整个一线城市,财富流入的比例一定高于财富流出的比例,我为什么这么笃定,因为财富的内在逻辑是集中而不是扩散,就像贫富差距注定不断拉大,就像财富越来越集中在更少的人手中,这是经济的规律和历史的必然。

位于一线城市有着巨大的向心力,会不断吸附财富的进入,最终形成超大城市,并与二线城市形成特别落差。东京都市圈、首尔都市圈、纽约都市圈都向我们展示了这一规律的强大和不可逆转。

以中国的地域和财富体量,未来的发展会形成3-5个大都市圈,而不是多个城市经济均衡相互制约的大同世界。

四、城市价差未来怎么走?

那么现在,一线城市的房价标杆价值、财富总量的有限性、财富转移以房产形式从五线到一线的递增性流动和财富效应的吸附力和向心力,都向我们揭示一个内在规律,一线城市的超高房价会在很长一段时间保持稳定,并且不会轻易被二线城市缩小和拉近,一线会始终和二线城市维持一个足够距离的价差。

这个价差不会比现在更小而很可能更大,未来一线仍然会是房价的引领者,二线则始终是追随者,并不断进行自我价值修订。至于三线,财富经过一线和二线的两重筛选之后,留给它们的不会太多。

为什么北上深被确定为一线,不仅仅是因为它们的房价足够高,经济足够强,而是因为这三个城市的周边已经形成了环城都市圈,环一线都市圈一旦确立,地位已然难以撼动。

来留给其他地带的最多只有两个小都市圈的生存空间,广州做为传统的一线城市在被深圳超越之后,因为距离深圳过近,优势资源会持续被深圳吸走;杭州做为新崛起的强二线城市,虽然表现亮眼,但是距离上海过近,也缺乏形成环杭都市圈的腹地。

从地缘位置来看,未来的都市圈预计会有一个出现在西南,竞争对手是成都和重庆,另一个出现在中部,竞争对手是武汉和郑州。未来五到八年是谁会胜出的决定时间段。

五、未来中国经济版图如何布局?

写到这里,一幅未来中国的经济格局地图已然呈现,环京、环沪、环深三大都市圈依然闪耀并继续强大,环西南、环中部小都市圈格局逐渐形成。

其他强二线和经济强市则点缀于这五大都市圈之中,至于广大的弱三线和四五线城市,它们的财富持续被吸附和转移,无可避免地走向衰落,甚至可能出现只留下老弱病残的城镇。这,很可能就是未来十年出现的景象。

那么,今天的你,该如何选择,又如何布局自己的财富版图,也许你喜欢做短线,那么你就去追涨杀跌,把城市当做股票,同时也承担相应而来的风险。

如果你追求长持和稳定,那么,在2018年全国楼市启稳之后,在这一经济版图的大前提下,去谋划和布局你未来的财富。

来源:克尔瑞上海

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