这两天，我看大家都在转发一篇《北三县被甩出“排名前列梯队”，固安将崛起？》的文章，这篇文章的观点对不对呢？巧了，这个观点也正是我去年曾经发表的一个观点，但这篇文章显然没有完全领会我的原意，下面我会继续说。这个观点我基本认同，但也有不认同的地方，下面再做澄清。

这篇文章写了些什么呢？写了新机场周边的诸多利好，包括前两天我们也曾写过的城际铁路联络线，在此处，很明显的一个痕迹，这篇的文章的作者肯定是借鉴了固安房价此前的文章的，这一点当无异议，以后环京的小编们如果想借鉴我们的观点，我们完全欢迎。抛开这篇文章的内文不谈，今天我们只来说一下，北三县与京南的投资机会与格局演变。

环京楼市的四大梯队

在早初的时候，我们曾经提出了“环京四个梯队”的结论，四个梯队中，北三县处排名前列梯队，京南包括霸州、涿州都暂处第二梯队，但霸、涿两地的具体地位稍弱，出于京南第二梯队的末梢位置，第三梯队为京北崇礼、怀来及张家口市区，较为特殊的一个梯队，第四梯队范围比较广，非三个梯队的广大环京地区都处于这个梯队，包括之前炒的很热的秦皇岛、唐山等。

四个梯队中，排名前列梯队为环京楼市的老大哥，燕郊楼市由于其房地产市场发育较早的这一天然优势，成为整个环京楼市的“风向标”，考量环京楼市的动向必然少不了对燕郊楼市的考量，同时，北京楼市又与燕郊及环京楼市有着密切的互动关系。环京楼市的领头羊地位非“排名前列梯队”的北三县莫属，这一格局在雄安之前基本没有打破的机会，但在雄安之后，格局出现了逆转，产生了一些变数，北三县“排名前列梯队”的地位有所削弱，却而代之的是京南的第二梯队，投资价值在飙升，相形比较之下，第二梯队的投资优势也便显示出来了。

这一点，有事实支撑，在雄安新区刚设立的不久，笔者就曾撰文提示，关注环雄与环京京南的“夹层处”，也便是固安、涿州两地房价的表现，果不出所料，两地房价在雄安设立之初的那段时间，房价涨势很猛，涨的很快，以固安为例，固安高点时候的两万八楼盘就是在那个时候。另外，环雄启动限购之后，投资者再次被挤压到环雄与环京京南的“夹层处”，那段时间，固安房管局的大门都被挤破了，不是虚言，大家是否还有印象？

四个梯队中，其房价也有上限，根据各个梯队所处的位置，所对标的是北京的各个分区，如北三县对标通州，京南对标大兴、房山，京北崇礼、怀来等对标延庆等，各个梯队房价的上涨潜力其实也恰是北京各个分区房价的上涨潜力。未来大兴的房价会如何、通州的房价会如何，其实也是各自环京梯队房价的潜力所在。这一点上来看，雄安之前的环京楼市，排名前列梯队的北三县牢牢的守住了“领头羊”的地位，未来通州房价的上涨压力可能是全北京排名前列，那么，北三县仍始终处于“排名前列梯队”，是环京较具投资潜力的区域。

但同样由于雄安因素的影响，雄安新区的横空出世打乱了环京既有的价值格局，北三县被削弱，京南被加持，环雄与环京京南“夹层处”可能会演变成较热门的区域，目前涿州房价的坚挺就是较好的证明，为什么固安比涿州“蔫了”，还是因为较严调控，整个廊坊区域及整个环京都不能幸免，涿州为什么坚挺，也是因为其调控的相对宽松，远不及固安。

另外，在这场环京投资格局的衍化过程中，北三县比较吃亏的还有另一个地方，也是容易被忽略的，同时也是我去年反复在强调的，就是北三县的“三统一”。“三统一”既有利好，也有利空的成分，利好大于利空，但，一旦遭遇政策环境极端恶劣的情况，利空的成分就会放大，这也正是现在的这个阶段。即便廊坊市一级不出台6.2政策，北三县未来要对标副中心，恐怕在房地产管控方面，其力度也要远远强于京南。这是比较容易被忽略的。

环京格局之衍化  “双马战车”

这场环京投资格局的衍化，我们来看各自梯队的前途，其实，目前的阶段仍然不太明朗，因为市场被人为的“拦腰斩断”，现在的市场并不正常，但大家似乎也快适用这种“不正常”了，我之前用“新常态”来形容，廊坊即便不松绑调控，廊坊房价也会上涨一些，就是因为这个“新常态”，大家对“不正常”已经适应。

虽然局势尚未明朗，但各个梯队的前途也很容易看出差异，我们今天单说京南与北三县，这两个梯队的前途如何分化。

京南“第二梯队”的投资属性肯定水涨船高，在环京整体中的地位会愈来愈高，但“排名前列梯队”的北三县虽然被削弱，但也还不至于完全旁落，未来的格局有可能会是“两强格局”。但相比较之下，北三县还是比较吃亏，由之前的“排名前列”到将来的“与京南并列排名前列”，感觉上、气势上还是有所反差的。

从我们投资者的角度来看这种反差，其实也恰透露了投资机会。京南的短线投资机会远胜过北三县，且从城市的发展程度上来看，北三县也快“垂垂老矣”，远不及京南有活力，为什么呢？但从土地上也可以看出，北三县未来不再供地，且当前房价已经偏高，未来也一定会涨，但侧重于二手，新盘供应不足是其“致命伤”，且存量市场，房价上涨势头肯定趋缓趋平，涨势不如京南。但京南各地也要分开来看，供地太多的也不好，像永清，供地偏少的县市更具上涨潜力。

总结一下，这场环京格局之衍化，京南“第二梯队”地位抬升，北三县“排名前列梯队”地位旁落，但仍具“价值标杆”属性。京南投资潜力大，北三县守旧趋缓，“双马战车，并驾齐驱”。