3月窗口期 观望北京全年楼市走向最佳月份

楼市相对论 2018-03-16 05:38:00
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阳春三月,这对每年的房地产市场来说是一个关键月份。在三月,通过观察全市成交量、成交均价,以及本月土地招牌情况,基本能够看清全年楼市走向。与此同时,通过观察开发企业推盘数量,也能够了解开发商层面对于北京市场全面的判断。 三月首周 北京二手房成交量恢复至年前水平 链家研究院数据显示,春节假期结束后,重点

阳春三月,这对每年的房地产市场来说是一个关键月份。在三月,通过观察全市成交量、成交均价,以及本月土地招牌情况,基本能够看清全年楼市走向。与此同时,通过观察开发企业推盘数量,也能够了解开发商层面对于北京市场全面的判断。

三月首周 北京二手房成交量恢复至年前水平

链家研究院数据显示,春节假期结束后,重点城市二手房市场开始恢复正常,3月第一周,11城二手房成交量均继续回升,增幅较大。北京、天津、南京、济南、上海和武汉的成交量基本恢复至节前平均水平,但低于去年同期。

价格方面,虽然各城均价涨跌不一,波动较大,但除了济南均价稍有下跌外,其他城市均价绝对水平基本向节前靠拢,长期来看相对稳定。

据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年3月上旬(3月1日-3月10日),北京全市二手住宅共网签3130套,同比2017年3月上旬下降49.2%。

从上周北京新房及二手房的网签水平来看,楼市调控仍将持续从紧从严的现状和预期下,节后北京楼市仍然处在低温之中,市场并没有快速回升。以此开局,加上房地产税等长效机制的加快推进,今年北京楼市将稳字当头。

改善型换房需求提高

从2月起,北京购房结构出现变化,2月改善性换房需求占比明显提高。与1月400万以下刚需房源消耗较快不同,2月400-700万总价的成交占比明显升高,由40.6%升至58.7%,此外700-1000万总价的房屋成交占比提升了8.4个百分点,可以判断2月改善性需求占比有明显增加。

与此同时,学区房成交占比有所下降,但学区房价格指数小幅上升。西城和海淀区成交占比均有所下降,但海淀成交价出现明显上涨,环比上涨3.7%。链家核心500盘非学区价格指数由148.97下降到142.63,学区房价格指数由160.01上升到160.69。

土地市场表现不佳

2018年1~2月,由于时值岁末年初,春节到来,北京的土地供应节奏大幅放缓,宅地供应则是完全熄火。不过,在2017年土地供应大幅增加的基础上,2018年年初北京的土地成交依旧较为火热,不过,由于部分地块出让价格较高,或是加上其它配套条件后性价比较低,1月、2月北京土地拍卖出现了4次流拍,另有两宗土地因故暂停了挂牌出让。

2018年北京土地拍卖依旧采取“限房价、竞地价”模式,开发商拿地十分谨慎,相互之间的竞争并不激烈.

据统计,1~2月成交的18宗宅地里,除1月4日成交的“北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期(第七宗)NY-001等地块”报价13次外,其它所有土地的报价次数都在个位数,其中三块仅报价一次即成交。

从溢价率上看,1月宅地的整体溢价率仅为11.94%,2月略高,为17.07%,但在2017年以来的各月中都处于较低的水平。

受益于2017年北京土地供应力度的重新加大,2018年前两个月北京土地市场还是保持了不错的热度。不过,由于目前市场还将继续下行的预期,以及当下北京土地拍卖条件多,住宅用地或是有价格限制,或是纯粹的共有产权房,利润空间小,所以各开发商的热情不算太高,部分土地仅以起始价成交,甚至直接流拍。

从1月、2月流拍的4宗地块来看,出现流拍大概有以下原因,一是因为这几块地总价较高,丰台三块流拍地 41.78亿元、50.58亿元、63.27亿元的起始价颇为昂贵,密云流拍地块的价格从密云的区位来看也不便宜;二则有房企资金有限的原因.

一方面,自去年国家打击炒房、严控风险以来,房地产企业的房屋销售遇到较大挑战,交易量下滑,资金回笼压力陡增,另一方面,国家严控资金流向房地产领域,也使得房企融资遇到挑战,有能力吃下高价地块的房企并不多.

当然,最重要的还是“算账”问题,目前北京土地拍卖基本都有住房的限价机制,加上政策严控下北京的房价正在下行,未来的盈利空间比较有限,所以开发商出手十分谨慎。

整体而言,在国家现有的房地产政策大势下,未来北京的土地供应节奏和拍卖政策将会保持稳定,五年的供地计划还会继续,3月开始将会继续推出更多的土地供应。

预计市场将在3月将有所回升 但力度有限

春节结束后,市场成交便开始回升,新增供需也开始恢复,外加3月为传统“小阳春”、春节前累积的需求将会释放,因此市场可能会出现一波正常的成交小高峰,但力度将明显小于去年同期。这主要是由于目前无论是信贷条件还是行政管控都明显严于去年同期,且在“认房认贷”的环境下换房需求在短期难以大幅释放,2月呈现的换房需求占比提升的特征难以长期持续。

数据显示春节后的第一周(2.19-2.25)带看量虽有所恢复,但较节前明显过低,也低于去年同期水平,这意味着后期成交增长有限,成交量的增长也是向“正常”水平(全市月均1.5万套左右)靠拢,因此不会引起价格的过快上涨。

从供需来看,10城的新增供需均有明显回升,均已高于节前正常水平,市场活跃度提升明显,这预示后期市场成交将继续向上。但由于今年市场环境较去年更严,多数城市的新增供需水平仍低于去年同期,市场向上力度将不及去年。

2017年大批新增土地供应的利好将逐步在今年显现,价格更具优势的共有产权房供应将逐步增加,新房交易量有望逐步增加。二手房市场随着房价的回落,购房需求也在逐步复苏,但受限购限贷等政策的制约,市场的上升空间较为有限,市场企稳并缓慢回升将是大趋势。

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