编者按

经记者调查，北京周边房价明显回落，固安房价下跌在20%-30%左右。房价下跌，打击了炒房者、投机客，这无疑是有利于房地产市场健康成长的。今日，本报聚焦北京周边房价下跌，希望提供有益的价值参考。

     本报记者 王丽新

    4年前，王先生（化名）提着行李，走在高楼环绕却空无一人的固安街道上，新公司注册在了固安，至于员工，只有王先生一个人。

    彼时，在京津冀一体化的驱动下，在北京买不起地也租不起厂房的企业，都在向固安走。表面上看，似乎随着产业的外迁，会有一大批人涌入固安。但现实却是，产业落地尚未带来大量的人口转移，固安的楼市却开始了迅猛的膨胀式发展。

    时至今日，王先生的家依然在北京，一个星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生的公司，发展至12个人，其中4个是固安本地人。而固安的房价则已经从每平方米约6000元猛增至2.5万元左右。

    接开发商盘的人，多数是投资客。时至今日，接投资客盘的人，仍然有投资客。

    房价疯狂的上涨，发生在2016年。下降，则发生在今年3月下旬环京楼市被严格限购之后。

    “少数投资客在房价高点时成功出逃，多数人现在依旧僵持观望。平均来看，限购后到现在的3个月时间内，固安二手房每平方米约下跌3000元，至于个别急于出让的业主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介门店中，仅有的两位店员向《证券日报》记者透露，现在买房的人多数是固安本地的刚需，之前捂着不卖的投资客现在有不少急于卖掉的，但成交并不容易。

    部分二手房降价逾20%

    一家闹市中的中介门店，下班时间，仅有两位店员，各自看各自的手机。夏日的热风，对面餐馆的吵闹，似乎都传不到这里。尽管墙上挂着全固安的楼盘图，小区名称密密麻麻，但却几乎没有客户愿意跟他们走进其中的小区，去看房谈价，更不要说达成交易。

    “现在一个月，一家店大概就能卖4套房。”女店员告诉本报记者，3个月多月前，一个月能卖10套-20套。至于现在的房价，多数在1.7万元/平方米左右。

    伴随着成交量的急剧下滑，市场预期逆转，原本每平方米直逼2.8万元的新房住宅市场供应也不再集中，限购前传导至二手房市场的大量投资需求不再活跃。

    相反，2013年至2016年下场的不少投资客一改限购前的惜售态度，离场的情绪显得愈发着急，纷纷拿出房源来挂牌销售，且甩卖力度越来越大。

    “有一个好处，就是从限购前没什么房子可卖，到现在业主拿出了更多的房子卖，要比限购前大概多出2倍的房源。”男店员向记者如是透露，但限购特别严格，外地人有资格买房的人太少了，尽管价格一再下降，接盘的人也很少。

    该男士进一步向记者透露，在紫荆花园小区，有一个女业主领头的炒房团，2014年前后，以每平方米6000元-7000元的价格，买了数套房子。前一段，以每平方1.9万元卖了一套房。较近，这位女业主又抛出了该小区同样户型的一套房，报价仅为每平方1.5万元，现在还没有卖出去。

    换言之，同样户型和面积的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超过20%，依然无人问津，市场还在观望。

    上述女店主也向记者兜售称，有一个有房本的91平方米的两居户型，按照限购前市场的正常价总价是210万元，现在140万元业主就能卖，现在就可以带你去看房。

    换言之，这套房总价降了70万元，单价则降了8000元/平方米，降价幅度超过34%。

    “还有一个小区，以前正常的成交价约为1.8万元/平方米，现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖，现在也还没有卖出去。”上述男士进一步向记者透露，现在的固安二手市场，房子可以称得上是甩卖了，市场预期急转直下，手握数十套房源的投资客都在着急离场，但即使是市场真正有资格买房的刚需一族，观望情绪也很浓，这些投资客脱手并不容易。

    投资客急于离场

    在实地调查采访中，《证券日报》记者获悉，进入固安的投资客可谓是分批进入的，多数都来源于北京外溢的投资和居住需求。2014年前后，进入固安买房的投资客多投资两居户型，一般是80平方米-90平方米之间，总价在60万元左右，单价多数在每平方米6000元-7000元之间。而2015年至今，进入固安的投资客依然青睐两居户型，但少则以每平方近万元的价格买入，多则以单价突破每平方2万元的价格进入固安楼市。

    值得关注的是，新房一直是固安楼市的主力，二手市场活跃度一直不高。但对于固安的二手中介来说，2016年底至2017年一季度是其真正的黄金时期，彼时，固安充斥着400多家二手门店。而在这一轮的换房中，早期进入固安的投资客有一部分真正实现了高位套现。

    正如上述男店员向《证券日报》记者所透露的一样，在以6000元/平方米价格进入固安楼市的炒房团中，即使以大量低于当前市场均价水平的价格出售，利润也相当丰厚，因此这批投资客正在抓紧套现。而高位入场的投资客，有一部分则是被套住了，毕竟，在固安，一手、二手房房价倒挂现象极少，新房价格普遍高于二手房，因此这些投资客只能选择暂时观望，寄望于能有新政策出台，再次刺激房价上涨。

    然而，在这个二手房流动性差，新房经历疯狂上涨又开始沉寂的市场里，扭曲的、违规的交易开始搅动市场。

    “如果你是外地人，没有在固安买房的资格，过去补缴社保的灰色操作手法基本不能再用了，但还有办法能够买到房。”一位熟悉当地市场的消息人士向《证券日报》记者透露，购房人、业主和中介签署三方协议，然后有关人士开始帮助业主打通在固安缴纳社保的通道，从现在开始缴纳较低社保，三年后过户。

    至于这种交易带来的违约风险，有胆子的投资客并未怯场。上述人士向本报记者透露，即使现在固安二手市场的交易量骤减，中间依然有一些投资客是运用这种方法买房的，对于个别中介门店来说，5单交易中可能出现2单类似的交易。

    也就是说，早期投资客甩卖部分房产，急于离场，但即使接盘者很少，依然有投资客再次入场。对于环北京楼市来说，固安可谓承接北京外迁产业较为集中的地区，但似乎充斥固安楼市的，依然是那些投资客。

投资客退潮利于地产市场良性发展

肇南

    记者经过多面调查，发现北京周边曾经火爆的地产市场开始退潮。在“火炉”之一的固安，除了稀稀落落的刚需成交，已经不见投资客的身影。

    固安地产市场是一个投资气氛萦绕的市场，2016年房价从每平方米6000元一度涨到今年高点每平方米25000元左右。去年的某个时候，笔者曾经坐出租车，出租车司机谈起北京周围房价也是心潮澎湃，赶紧赚钱，去固安，要不在远一点涿州，买一套房子坐等升值。过去一年以来，地产投资情绪如厚厚的乌云，笼罩在北京上空久久不去，而这种投资，一定意义上是非理性的，很多一部分是投机，赚一把就好。

    房子是用来住的，不是用来炒的，不少投机客对高层关于地产的定调并没有听进去，甚至当作耳旁风。而今，这些投资客终于尝到了糊涂跟风，或者勇于顶风而上的苦头。在历史上较严的房地产调控政策下，北京周边的房价快速回落，固安自然也是自身难保，目前的房价已经回到了每平方米17000元左右，那些在每平方米25000元蜂拥杀入者已经亏损30%左右。而且，从固安当地的刚性需求来看，并不能支撑这么高的房价，房价有望进一步回落，即使有刚需也不能全部消化那些高位买入者的房子，高位购入者很可能陷入长期持有不断贬值房子的尴尬境地。

    炒房者散去，对地产市场来说，犹如近日北京不期而至的连续几场大雨，大雨过后，晴空万里、凉风习习，舒适异常。

    任何市场过度投机都会伤及行业的稳定成长，在“不是用来炒”房地产市场如此，即使在炒股票被某些人诠释投资股市的证券市场亦如此，去年以来上证综指的快速上涨和快速回落，不排除受投机客疯狂炒作的非理性行为影响，目前，管理层正在推广的投资者适当性制度，无意是有利于股市投机稳定、健康成长的。

    那些喜欢、善于闻风而动的投机客该尝尝非理性造成的恶果了，那些盲目跟风者，也该擦擦眼睛，左顾右盼之后再行动了。炒客理性了，这个市场就理性了，市场良性发展是大多数消费者愿意看到的。

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从官方统计上看，热点城市房价的确降了，或者说至少稳住了。但是，购房者反而觉得压力更大了。限价调控下，“购房合同+装修合同”的“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道，装修款项动辄高达50万元以上，但通过银行信用贷只能贷到约20万元。首付成本由此大幅提高。