2017年已经过去，这一年的环京楼市可谓蔚为壮观，我们见证了3月份市场的疯狂，也见证了6月份史上较严厉的调控政策，还有幸看到了环京房价的“腰斩”，从“买不到房就跳楼”到环京各种“崩盘论”，这一年的起起伏伏不可谓不壮观。

2018年，环京的房价会怎么走？环京是否真会在今年迎来“触底反弹”？这个话题牵动着无数购房者的心。

2017年环京楼市整体情况

据统计，2017年环京住宅成交量降至近五年较低水平，成交面积同比下降6成。环京住宅累计成交4.7万套，成交面积459万㎡，同比下降56%；成交额521亿元，同比下降50%；成交价格1.1万元/㎡，同比上涨15%，涨幅较2016年缩小17%。

整体而言，2017年环京区域燕郊销量降幅显著，同比下降8成。廊坊市区成交173万㎡，香河成交151万㎡，固安成交103万㎡，燕郊成交32万㎡，与去年同期相比，燕郊销量降幅较大为79%，其次为固安，下降65%。

具体来看看固安的情况。据统计，2017年，固安商品住宅供应8.1千套，成交面积74万㎡，供应面积同比下降45%，成交1.1万套，成交面积103万㎡，成交面积同比下降65%。6月以来固安地区商品住宅市场成交低迷，月度成交套数一直维持在600套以下的低位水平，成交面积不足7万㎡。

12月成交500套，成交面积同比连续7个月下降。2017年固安商品住宅成交均价1.3万元/㎡，同比上涨45% 成交金额138亿元，同比下降49%。12月成交均价年底触底反弹，环比连续6个月下跌后出现回升。

环京“筑底”了会不会马上“反弹”？

在去年（2017年）11月初，我们就抛出了环京的“筑底行情”，当时我们针对燕郊二手房成交回暖的这一迹象来推断的，在去年年底前后，燕郊为代表的环京楼市很可能会成功筑底，以燕郊筑底为标志，环京各区域楼市也可能会迎来“筑底行情”。

筑底行情的房价的主要表现就是“横盘状”，跌幅缩小，涨幅不大，起起伏伏，价格的变化程度总体不大，体现在房价图上大抵就是“横盘状”，这个“横盘状态”维持的时间目前还不能下定语，但提醒投资者尤其需要注意今年（2018年）下半年可能出现的“跌价风险”，标志性事件可能为新盘降价，新盘降价必然会传导至二手房等整个房价体系，房价会在那时出现一个比较大的波动，待再次企稳之后，“抄底”的真正时机也算来临了。

这是我们11月初的结论，现在来看仍然是成立的，并且已经得到了市场的证实，包括北京方面新房及二手房量价关系的企稳，以及环京燕郊、固安等地小幅的回升，量价关系显示再次平稳，上述引述的数据也恰好证实了这点。

但仍有值得注意的现象，就是前几天传出的有关“开发贷被停”的消息，虽然官方辟谣称是“短期的结构调整”，但仍不能转变开发贷短期趋紧的事实，加之今年各开发商的“集中还款期”到来，开发商资金安全被提上的愈来愈高的位置，我们也针对此现象发出，警惕“跌价风险提前来临”的风险提示。

环京房价的反弹主要看两点

至于明年的大盘行情，环京楼市是否真能“筑底反弹”，在我看来，主要有两点需要考虑，一个是筑底行情的跌价风险，待跌价风险过后，视彼时的企稳状况而判断是否会反弹，真正的反弹可能会在下半年的跌价风险之后，年初的这段时间，房价的反弹力度其实是非常有限的，反弹力度也不会太大，这样的微弱涨幅可以忽略不计。

另一点，是调控政策的松绑程度，这是需要着重考虑的，也是影响明年市场行情的主要因素之一。在今年年初的时候，兰州等二线城市名义上其实已经是放松了调控了的，再加之近期关于西安等城市变相放松调控的城市，廊坊本地的调控政策或许也很可能迎来微调，但受限于副中心方面的“三统一”及雄安等因素，廊坊当地放松调控的力度可能不会太大，仍很可能会在人才政策上做些文章，三年社保的“断头铡”可能不会马上解除。

两个因素，一个是今天下半年的“跌价风险”，它有可能会提前来临，待房价再次企稳之后视企稳情况而定，一个是潜在的本地政策微调，视政策松绑程度而定，这两个方面因素是影响环京房价“筑底”后是否会“反弹”的重要因素。

环京楼市值不值得投资？

抛开短期房价趋势不谈，来看中长期环京楼市的发展，其实也是有目共睹的，房价的支撑力量愈来愈坚实，未来环京房价的长远趋势一定是非常稳健向上的。

这其中，比如交通等基础设施建设，据悉，环京地区城际轨道未来三年的投资就有高达3000亿元，超过6条城际轨道将会铺通环京，还有首都的“0.5小时交通圈”，环京地区与北京的交通联络将愈来愈紧密，通勤效率也会大为提高。

再如，北京方面的产业禁限目录，到2020年，北京要退出一般制造业1000家左右，疏解市场物流中心300家。其中，2018年将退出一般制造业企业500家，疏解退出城六区二级及以下市属国有企业40家以上。这些产业大半也会入驻环京地区。

再如近期北京市教委透露的消息，北京现在正在制定通州教育规划，并将北京优质教育资源同北三县融合。再如2019年运营的北京新机场，也会创造超过10万个就业机会。再如北京市级机关东迁通州，也会带动超40万人的涌入环京。

等等这些，都将有助于环京楼市愈来愈稳健的支撑面，“基础不牢，地动山摇”，基础打牢了，环京楼市的将来，一定是会大有作为的。