【链家代理季报】北京市2018年第三季度市场报告

链家代理事业部 2018-10-23 21:02:48
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政策解析 一、北京住房公积金发布:北京公积金实行“认房又认贷”,于9月17日正式实施 摘要: 9月13日,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,9月17日开始,公积金贷款将实行“认房又认贷”政策,与商业贷款认定标准保持一致。与此同时,公积金贷款的额度规则也将发生改

政策解析

一、北京住房公积金发布:北京公积金实行“认房又认贷”,于9月17日正式实施

摘要:

9月13日,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,9月17日开始,公积金贷款将实行“认房又认贷”政策,与商业贷款认定标准保持一致。与此同时,公积金贷款的额度规则也将发生改变,将与公积金缴存年限挂钩,即每缴存一年可贷10万元,较高可贷120万元租赁型职工集体宿舍建设要求。

解读:

公积金政策变化有5点:

认房又认贷:这说明政府不再认为北京无房但外地有房客群为住房需求较迫切刚需客群,判断是否外地有房是个工作量巨大的任务,所以目前只能通过贷款来粗暴的区分,未来有可能通过不动产联网后进一步筛选外地有房无贷人群;

首付看齐商贷:本次调整后公积金贷款与商贷首付比例基本一致,但对于共有产权房仍然给予30%低首付,说明政府目前正在区分真正的刚需客群,进一步挤压投机、投资客群利用公积金贷款牟利的行为;

信贷额度变化:存1年可贷10万,意味着想要拿到120万较高贷款,至少要不间断工作12年,而且不允许夫妻双方年限相加,说明政府不鼓励年轻人购房,相反1年10万更适合年轻人租房,政府的导向可见一斑;

核心区优惠:随中心城区规划的确定,如何和平迁移区域内普通原住民显然已经成为了令监管层头痛的问题,目前公积金新政给了其中之一解决方法;

贷款期限较长不超65岁:按23岁大学毕业后得到五险一金,35岁公积金贷款120万买房,正好可以还30年,制度设计一步步严丝合缝。

二、北京正式发布通知:北京市新增产业的禁止和限制目录正式发布,东、西城区禁止新建纯商品住宅

摘要:

9月26日上午,北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)其中,东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。全市范围内禁止新设立集中办公区。

解读:

本次发布的目录中,房地产方面多为禁止,且较2015版无太大变化,整体看是为北京瘦身,实现资源更合理分配:

东西二城区:禁止新建设住宅类、商办类项目,此二区多年未供住宅地块,因此监管层醉翁之意在禁止此二区拆迁地块转住宅类用地这一手段;

中心城区:禁止新建酒店、写字楼项目,且高校不原址扩建,说明监管层认为中心城区资源已足够充裕,维持现状已足够,未来要将更多医疗、教育、商业资源会向外转移;

城市副中心:

禁止新建民用机场:北京控总人口目标下,机场扩建无必要;

禁止地下餐饮业:随中心城区行政人口东移,监管层未雨绸缪,开始规划副中心餐饮业;

禁止功能区9m内新建建筑:副中心街区制空间布局,科学布局杜绝城市病;

全市范围:一是提高土地利用率,禁止容积率1.0以下项目、高尔夫场地等建设,二是控人口,禁止央企总部迁入,新建集中办公区,三是提高民生建设,禁止人防内托儿所、幼儿园。

机遇:

东西城二区城区内不再新增纯商品房住宅类项目,对已报规并批复的商品房项目是极大利好,此类项目将成为真正的不可再生资源,在东西城二区已进入二手房时代的当下,新房愈发一房难求,预计区域内新房价格将进一步走高。

经济环境

本季度北京市GDP总体稳中有进,同比上涨4%,环比上涨3%,本季度增速为6.7%,经济稳定【见图一】

来源:北京市统计局

从房地产开发投资看:Q3投资金额为1119.11亿元,同比上涨4%,环比上涨22%;

从固定资产投资来看:Q3投资金额为2265亿元,同比下降10%,环比上涨21%;【见图二、图三】

来源:北京市统计局

市场环境

一级市场:2018年Q3住宅土地成交有所上升,成交环比上升6%

2018年Q3季度经营性土地成交面积环比上升6%,供应环比上升82%,呈供大于求态势。本季度成交以住宅用地为主,占比总成交面积73%【见图四、图五】

“数据来源:天朗数据库”

本季度住宅土地成交外溢化特征依然显著,成交集中在房山、大兴等区域,成交均价环比下降11%,同比下降10%【见图六、图七】

“数据来源:天朗数据库”

二级市场:Q3季度商品房成交11134套,成交面积147万㎡,环比上升26% 

商品房:商品房新增供应套数16556套(不含自住房),供应面积为249万㎡,环比上升230%;成交11134套,成交面积147万㎡,环比上升26%【见图八】

“数据来源:天朗数据库”

商品住宅:本季度商品住宅呈现供过于求态势;新增供应12222套,供应面积为128万㎡,环比上升203%;成交套数4876套,成交6767套,成交面积为76万㎡,环比上升42%;成交价格环比上升12%【见图九、图十】

“数据来源:天朗数据库”

别墅市场:2018年Q3季度别墅供应2358套,环比上升262%;成交854套,同比下降11%,环比上升36%;成交均价43511元/㎡,同比下降1%,环比上升22%【见图十一】

“数据来源:天朗数据库”

商办公寓:本季度无新增供应,成交945套,环比上升74%;成交均价38844元/㎡【见图十二】

“数据来源:天朗数据库”

商业、办公:本季度商业办公新增供应1976套,供应面积53.54万㎡,;成交2568套,成交面积42.42万㎡;Q3商业成交均价呈上升趋势,办公类成交均价约3万元/㎡。【见图十三、图十四、图十五】

“数据来源:天朗数据库”

三级市场:2018年Q3季度新增客源量有所上升,未来市场或仍以低温为主,新增房源量环比基本持平

本季度,链家新增客源量较上季度略有下降,本季度环比下降16%;本季度新增房源量环比下降16% 【见图十六】

“数据来源:Realdata数据库”

本季度二手/一手比值环比下降31%,二手房成交环比下降5%,一手房成交环比上升38%,一二手比值有所下滑【见图十七】

“数据来源:天朗数据库”

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