在划拨土地上合作开发房地产在何种情形下有效？实际操作中应该注意哪些问题？且看本文作者从较高法司法解释和相关案例中归纳出来的裁判规则。

裁判要旨

土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。

案情简介

一、2005年，物理研究所与科远公司（物理研究所所属集体企业）、天泰公司签订《合作协议书》，约定：1、物理研究所提供院内自有土地（该土地为划拨用地）,天泰公司提供资金共同修建科研配套综合楼；配套综合楼产权归中科院，建成后将由天泰公司和科远公司共同经营或按照一定比例分配使用权。

二、配套综合楼竣工后，天泰公司得到配套综合楼B、C座的使用权，作为公寓经营；科远公司得到配套综合楼A座的使用权，作为酒店经营；首层、二层由天泰公司和科远公司按照7：3的比例分得使用权；地下一层车库由天泰公司和科远公司共同管理。

三、物理研究所向北京一中院提起诉讼，请求判令《合作协议书》无效。北京一中院判决《合作协议书》无效。

四、天泰公司不服北京一中院判决，上诉至北京高院，北京高院判决驳回上诉，维持原判。天泰公司不服北京高院判决，向较高法院申请再审，较高法院裁定驳回再审申请。

败诉原因

本案《合作协议书》为合作开发房地产合同，物理研究所未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资与他人合作开发房地产，根据《较高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”所以《合作协议书》被法院认定无效，天泰公司因此败诉。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、资金方如果欲与划拨土地使用权人在划拨土地上合作开发房地产，应确保划拨土地使用权人已取得有批准权的政府批准。具体可采取如下措施：（1）约定划拨土地使用权人办理审批手续的时限及相应的违约责任；（2）约定先办理完审批手续，资金方再提供资金；（3）约定资金方将款项支付至资金共管账户，避免在未办妥审批手续之前资金已投入项目建设。

二、根据土地管理法律法规的相关规定，划拨土地使用权人擅自变更土地用途，可能面能被责令交还土地、罚款等行政处罚。

相关法律规定

《较高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十六条  土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

《中华人民共和国土地管理法》

第八十条  依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

根据查明的事实，案涉当事人在签订的《合作协议书》中约定，物理研究所提供院内自有土地（石景山玉泉路19号乙大院，该土地为国家划拨用地），天泰公司提供资金共同修建科研配套综合楼；建成后将由天泰公司和科远公司共同经营或按照一定比例分配使用权。案涉配套综合楼竣工后，天泰公司得到配套综合楼B、C座的使用权，作为公寓经营。科远公司得到配套综合楼A座的使用权，作为酒店经营；首层、二层由天泰公司和科远公司按照7：3的比例分得使用权；地下一层车库由天泰公司和科远公司共同管理。一、二审判决认定物理研究所与天泰公司、科远公司签订的《合作协议书》符合房地产合作开发合同的特征依据充分。由于物理研究所未经有批准权的人民政府批准，以无偿使用的划拨土地作为投资与他人合作开发房地产并共同分享利益，改变了划拨土地的公益用途。一、二审判决依据《较高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定认定《合作协议书》无效，适用法律正确。天泰公司的再审申请理由不能成立。

案件来源

中国科学院高能物理研究所与中房集团山西天泰房地产开发有限公司、北京科远总公司确认合同无效纠纷申诉、申请民事裁定书，[较高人民法院（2016）较高法民申3120号]。

（未完待续）

转载自“法客帝国”微信公众号。

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