“现在开始，新派要正式扩张了。”排名前列个问题，排名前列个答复，戈宏兄告诉次世代。

多次，戈宏兄强调公寓行业的7大痛点，但就在同行们纷纷预感“寒冬将至”，新派要扩张了。北京新项目开业，进入了成都落实了排名前列个项目，深圳项目接洽已收尾，杭州、上海都在启动。

令人侧目的速度，背后是野心、实力，抑或将撼动国内长租公寓发展的新模式，一条可实现的轻资产之路，或许即将开启。

长租公寓市场，

同时面临2大严峻环境，

没房也没钱。

整个公寓行业都在面临严峻的考验，首当其冲是这2个恶劣的环境。

1 、好资产太贵太少

公寓行业拿房成本，现有包租公模式，已经涨到让整个行业面临残酷的竞次。

目前，任一发展很快的长租品牌，都几乎不挣钱。新派之前谈了个项目，在北京798，现在的租金成本20年都回不来，不是10年、5年，更别提还有装修。现下的趋势是，公寓运营商们为年轻人打造公寓，却没了几年投资回来的可能性，将永远亏损。

传统运作的商业模式没有未来，这是每个公寓从业者必须面对的问题。

2 、融资已经非常难

这更可怕，投资人纷纷停止对公寓投资，以前投的已经投进去，新的人不愿意进来，因为他们看不到未来。

大量开发商进入，酒店行业进入，公寓运营商们疯狂发展，这个万亿级的市场，资本不认可前途，融资上亿、几千万美金的品牌公寓已极少，估值也做不上去，怎么办？

3年，新派公寓不快，只做了4件事，却做到了“破局”。

任何绝境，都有生机，何况是初级且庞大的公寓市场，较后考验的是公寓运营商们的智慧和创造力。

而在前3年，仅仅2个门店的新派，声名远播，同行说起中高端，往往直指新派，仿佛行业里某个特殊标记。戈宏兄和他的团队，都干了些什么？

1 、尝试四种运营模式

“我没有着急用一种模式去发展”，这却给了新派公寓更多的可能性。

传统二房东模式，新派做了故宫店、新国展店；品牌直营模式落地成都，与当地开发商合作，输出品牌和管理；基金模式，运作了新派较为成功的CBD店。另外，新派现在和开发商做定制，开发商给一块空地或一栋楼，定制一个新派公寓。

四种模式同时进行，较大化整合投资人、地产基金、开发商、合作房东的资源，物业、资金这2个发展的关键性门槛迎刃而解。

2、做成了中高端产品标杆

“北京CBD店和故宫店，我们不小心做成了一个中高端产品”，刚开始，谁也不知道哪类产品将更有竞争力，很多人说，做高端难复制，没希望。

恰恰相反，在成本上，中高端产品有优势。做高端，可以拿更贵的楼，有更大的盈利空间，也更容易做出品牌，建立品牌文化和内涵。

新派公寓运营模式

3、 打通一整套系统

在外地市场，品牌直营模式将是新派重点发展模式，为什么很多人愿意用新派品牌？

新派给到是一整个系统，如何装修、用多少钱装修省钱、如何做空间设计、房间家具怎么摆、收纳怎么做……一个小居住空间产品，不是简单的色彩设计，还有很多的功能打磨，新派3年做了大量研究，总结出14大“痒点”，现在有效了。

此外，他们做好了服务租客的“新派生活APP”，一整套ODM内部管理系统，从产品到技术，从管理到运营，新派做足了铺垫。

新派公寓23处不一样的用心细节

4 、累积增值实力

对于投资人、开发商、房东或业主，比较感兴趣的是，新派能让一栋楼住哪些人，有让这栋楼增值的经验。

北京的CBD店看似一家店，却完成了对人们的一种证明，证明新派具备这种实力。

今年，4种模式同步推动，前面累积的“慢”变成现在“快”的理由，新派找准了公寓运营的命门。

“接下来公寓的竞争会迅速转向资产加盟竞争，产品及运营体系的完善和让资产增值的业绩将会成为核心竞争力。”戈宏兄表示。

新派正式全面扩张，

品牌直营和基金并购两步走，

真正实现轻资产。

一切准备就绪，新派的全面扩张顺理成章。眼下，城市已经全面铺开了，“成都已经有项目落地，深圳马上去，杭州、上海也在谈，上海比较难谈，竞争太激烈”，戈宏兄说。

这一轮扩张中，新派侧重发展2类模式，品牌直营和基金收购，其中，品牌直营模式，未来将在新派门店中占比达到50%。这么在意品牌、爱管产品细节的戈宏兄，为什么执迷于给别人机会用自己品牌？事实上，他们将真正实现轻资产运营。

1、 品牌直营，真正的轻资产运营

不同于一般的托管和加盟，何况国内长租公寓的托管加盟模式并不成熟。

“公寓行业的全面托管、加盟时代尚未到来”，戈宏兄认为，酒店业可以做加盟，汉庭、如家加盟店遍布全国，但公寓行业还不能这么做，为什么？

排名前列，品牌不够强势，影响力有限。

汉庭、如家的品牌全国通用，有影响力，有加盟价值，但国内公寓领域，品牌没有强大到这种程度。

第二，整个托管系统尚未搭建完善，管理方和托管者的关系没有完全理清。

公寓行业发展速度实在太快了，各家都忙着开店，没有静下来把这个品牌所有的标准和内涵量化。

新派公寓北京CBD店——代表作

新派的品牌直营是完全性的直营，只与物业投资方做投资上的分割，“我们负责全面管理，只是投资不用投了，但管理、人员、系统都是我们输出”，说起来容易，做起来非常难。

资本都是逐利的，何况是一整栋大物业，“1个亿买下，2千万装修，做不到1.5亿，为什么跟你合作？关键看中的，还是新派给他们的附加值：1、现金流；2、资产增值。”

“成都、深圳的房东，都是拿着楼，新派不用出租金，他们按我们要求去装修，让我们来管理，收管理费。在北京三里屯，有开发商给我们定制一栋新派公寓，一块空地他来建楼、装修，交到我手里经营，全部是我的理念来做。”就这样，戈宏兄真正做起了轻资产。

这是个挑战，现在谁能做到轻资产的品牌直营，就可能赢得未来。新派很幸运，新拓展的项目中，有一半都开始用品牌直营模式运营。

2 、基金并购，高门槛的“重型武器”

刚开始很多人看不懂他们的基金收购模式，“这么重的模式，怎么复制，怎么做大规模？”，即使新派CBD店已经是一个成功案例，依然质疑。

现在，戈宏兄透露，“我们已经与两家机构合作，他们共同发起20亿基金，专门收购不良资产、开发商用于整顿的销售物业等，做成新派公寓”，新派成功吸引了资本关注，出钱、出力，不仅买物业，还出装修费。这将继续是新派在全面扩张时代，非常重要的“重型武器”，也因为重，成为新派与同行竞争的品牌壁垒。

一轻一重，轻的新派直接做品牌和系统输出，重的用基金来做，别的机构收房、提供装修资金，新派做管理、运营，“这样就算别人拿不下的物业，我们都能拿了”。

集结了“14大痒点”的产品，

才是新派的底气。

（关于新派的好产品，次世代将在下一期，重点解读）

现在，新派有了新的定位——超越期待的生活，戈宏兄在营造一种区别，“新派公寓的大堂、生活馆、房间，和你以前的体验，都是不一样的”，他们对于这3个空间，做了大量创新研究，制造出“14大痒点”。

“14大痒点”

1：开业三年不用清洗可自洁的环保外立面

2：门口暴雨后不湿脚的透水石

3：看CBD全景的屋顶花园

4：让平日脏乱的死角成为运动的跑步楼梯

5：只刷人品不刷脸的无人超市

6：酷出行：宝马电动车、Uber Station、智慧电单车

7：3年连续提前供暖的全楼无死角地暖

8：厨房无异味的大胃王、分层过滤的饮用净水器

9：地埋式脚踩垃圾桶和塑料瓶回收机

10：一键生活APP

11：大数据运营系统ODM

12：挑剔的社群

13：惊艳的大堂和有趣的走廊

14：任性多彩的家

地埋式脚踩垃圾桶、塑料瓶回收机

跑步楼梯

痒点是什么？是一种新型居住方式，创造租客没想到的一些东西，租客愿意付出比周边公寓更高的价格，戈宏兄这样解读。

“痛点，解决过去的问题，痒点，创新未来的价值”，新派在做产品痒点这块，找到了感觉。

产品——从中高端到全覆盖

中高端产品会不会在新派进入其他城市变成一个门槛，阻碍了更多合作的可能？

“早期是由地段基因决定，都在CBD，做低端就亏了”，做一件事，降维远比升维容易，世界先进奢侈品都有副牌，副牌往往很容易成功，新派已经启动高中低3个层次产品：

排名前列，精品公寓，定位高端，6999元/月；

其次，白领公寓，定位中端，4999元/月；

第三，现在正式开始启动，创客公寓，2999元/月，北京机场店是对这类公寓的一个实践，设计上酷炫丰富、有趣好玩。

新派公寓新国展店，定位创客

也就是说，新派在北京CBD做精品公寓，供应链做白领公寓，往下做创客公寓，3个价格的产品全实践过了。

当然，也要灵活应变，“成都不一样，这是个小资城市，租金又不高，位置特别好，我会用白领价格做精品公寓，随时调整我的价格和产品定位。”戈宏兄建立的，是一个可持续的、灵活的运营机制。

危机来了，

公寓行业能否安然过冬？

一切都将回归商业本质。

年底了，很多业内声音预测，这可能是公寓运营商的“寒冬”，将有一些熬不过去。

在戈宏兄看来，能不能熬过这个冬天，关键看现金流，一方面，资本对公寓行业的估值和投资几乎全面停止，另一方面，很多公司盲目扩张模式，对现金流已经造成重大影响。市面上的各类金融分期归根到底是债权，成本很高，治标不治本。

“这些企业不一定会死掉，但举步维艰，做生意拿房成本过高，不挣钱，一定会有问题。千万不要拿互联网思维做公寓，公寓的边际成本不可能为零”，他看来，这是件好事，“回归商业本质，这个速度越早越好”。

“我预测，拿一栋楼、装修好出租的模式将会消失，因为毫无竞争力，一定会被真正的品牌公寓收购。”

做公寓不是租一栋楼就完事，一旦有支付能力一定要找有系统服务标准的品牌。未来的品牌公寓将会越来越强大，仅仅注册一个牌子不叫品牌，形成了品牌的文化、价值观，才会形成大竞争力。