关于房地产税,任志强预言又对了,潘石屹说房价一定会降!

ilouba楼巴 2018-03-09 06:37:00
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开征房地产税,可以说毫无悬念,唯一的问题是如何征。3月7日,财政部有关负责人在答记者问时表示: 会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。 虽然相关法律草案还在起草之中,但通过相关表态,我们不难推测征

 

开征房地产税,可以说毫无悬念,唯一的问题是如何征。3月7日,财政部有关负责人在答记者问时表示:

 

会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

 

虽然相关法律草案还在起草之中,但通过相关表态,我们不难推测征收房地产税的可行路径及现实目的。

任大炮:现在交的房地产税该减的先减了才能收

2018年是否会出台房产税?任志强此前曾表示,中国人其实一直交房产税,1951年出台的房产税,是把房产税和地产税两个税合一变成了房产税。不是没交房产税,1956年公私合营以后这个房子都变成公家了,公家不能交税,就改成工商税,工商税从房产税剥离出来了。而后又加了一堆税,土地使用税、城市维护税、交易附加,都是从房产税里剥离出来的。你们以为你们没交,其实一直在交着。

房地产税的问题不能仅仅是在立法上那么简单,从立法上,从立法程序上,从过去税和后税关系上,都要考虑。要把现在交的房地产税该减的先减了才能收。任大炮的观点与财政部回应的房地产税当避免重复征税不谋而合。

潘石屹:二套以内不该征

SOHO中国董事长潘石屹在其微博发表了对房产税的看法,他认为:房地产税出台后房屋空置率、房价都会降,二套以内不该征。

  

潘石屹谈了对“立法先行、充分授权、分步推进”这个总体思路的理解,他认为:立法先行,就不需要先试点;充分授权,就是地方说了算,让每个城市每个省自己去收;分步实施,即有条件的就征,没条件的就别征,该减免的一定要大幅度减免,第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征。

征收房地产税,不是为了降房价

 

财政部门相关人士谈到,房地产税作为一种世界通行的税种,其作用:

 

主要就是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,来起到社会公平作用,同时筹集财政收入,用来满足政府能够提供公共服务的需求。

 

通过这段话不难看出,开征房地产税主要是为两大目的:一是调节收入分配,这也是所有税收的终极目的之一;二是为政府开辟新的税源。至于坊间一直期待的降房价,其实并不在政策的预期之内。

这里的大背景是,在大城市土地资源相对枯竭,房产交易进入存量房时代之后,土地财政空间日渐萎缩,为地方政府筹措新的税源就成为当务之急,房地产税正是最好的替代税种。

 

事实上,从政策放风到如今逐渐落地,从官方部门和相关学者,都未曾将房地产税与房价关联。房地产税降房价,很大程度上只是民间的自动脑补。

 

不管房地产税会不会降房价,至少它不在政策所要达到的一揽子目标当中。

或会按照按评估值征收

 

按照相关说法,根据国际惯例,对所有的工商业住房和个人住房,都会按照它的评估值来征税。房地产税是持有税,换言之,凡是持有都要征税。但房价一直都在变动之中,按购房时原价进行征收并不公平,而按照实时的市场价格进行征收,则又面临波动巨大的问题。

 

所以,按照评估值征收就成为自然选择。所谓评估值,既不是购房时的原价,也不是当下市场正在交易的价格,而是考虑原价、市场价并有考虑具体区情而制定的价格标准。

 

虽然评估值由官方进行确定,但不要担心,按照过去的惯例,评估值一般都会低于市场价格。

不会对所有城市一刀切

 

房地产税的基本征收原则其实就是十二个字:立法先行、充分授权、分步推进。

 

其中,分步推进是要害,这意味着房地产税不会对所有城市一刀切,毕竟不同城市的区情不同,楼市的健康程度也不同,对房地产税的承受能力也不同。

 

所以,按照业界的推测,这一轮房价持续暴涨的一二线甚至三四线热门城市,可能都在首批推进之列;而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区,可能会暂缓推进。

 

所以,中小城市倒不必担心房地产税。当然,有人说,如果离开房地产税,中小城市地方政府靠什么开辟新税源?

 

这倒是一个问题,但更关键的地方在于,房地产税能收到手才是终极目的,如果地区经济增长乏力、人口持续流出、楼市充斥着风险,一旦贸然征税,楼市面临动荡,那么不仅房地产税收不回来,可能原来的土地财政也维持不下去,最终竹篮打水一场空。

 

所以,地方政府都很聪明且务实。即便他们很在意房地产税这块蜜糖,但也知道它同时也是毒药,如何选择,那就不言而喻。

也不会对所有房产一刀切

开征房地产税,只有一套房子的大可不必担心。2011年的上海房产税试点,也将人均60平方米作为免征限制,那么未来各地应该都会设置一定的免征面积,或者直接首套刚需住房免征,或者按照家庭每人免征一定面积,反正不会一刀切全部征收。

假如中国有房产税,拥有100套房会怎么样?财经评论员齐俊杰曾为此计算过:100套房子什么概念,如果北京房价500万一套的均价计算,这哥们光房产就价值5个亿。而如果按照每套房1万元月租金计算,他一个月就收入100万,年租金收入超过千万,而如果他不出租,每年产生的物业费供暖费,平均仅每套房5000元,一年也不过是50万元。50万对于一个5个亿市值的房子来说,持有成本只不过万分之一。那么如果按照潘总所说,征收房产税呢?

我们先看看,这人如果在美国会怎么样,100套房子,一年交2.5%的房产税,总市值5亿,一年交税将超过1250万元。月支出超过100万,可见几乎所有的房租收入,都被房产税吃掉了。这哥们拿着房子,根本没赚到钱,而且还如履薄冰,一旦哪个房客没伺候好,要是突然不租了,房子空上几个月,这损失可就大了去了。

房地产税当避免重复征税

 

虽然“房地产税”看起来是个新税种,其实目前与房地产相关的税种并不少。

这其中,既有只对经营性房产征收的房产税,也有营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税等其他税种。税种繁多,而且交叉征税、重复征税。

 

如果再行开征房地产税,那么会不会造成重复征税?

对此,财政部门有关负责人表示:

 

我们会合并整合相关的税种,会合理降低房地产在建设交易环节方面税费负担等,使我们设计的房地产税制度更合理、更公平。

 

减少建设交易方面的税费负担,这是利好。不过,另一个问题仍未解决。

缴了土地出让金,还要不要缴房产税?

 

在庞大的税收之外,还有更为庞大的土地出让金,这构成地方政府财政收入的主要来源。既然购房时已经缴纳了不菲的土地出让金,那么还要不要再行缴纳房地产税?

 

有人说,这两个一个是税,一个是土地租金,但无论性质和概念如何,负担是实实在在的。

显然,土地出让金与房地产税是有你无我的关系,两者共存,只会让问题越来越复杂。既然房地产税为地方开辟新的税源,那么土地财政就应该逐步退出。

 

那么在现实操作中,是否应该“新房新办法,老房老办法”?对于已经缴纳土地出让金的老房子,在开征房地产税时,应该予以一定程度的减免;对于新房,应当正式全面开征房地产税,而不再沿袭土地出让金的老路。

 

至于到底会选择哪一条道路,目前还没有明确说法。

内容综合自房屋屋、中国经营报

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