2017中国房地产租赁公寓行业白皮书

中国房地产存量资产暨城市更新理事会 著

中国房地产金融、地金网、公寓较前线、涵寓咨询

联合出品

根据2017年中国房地产存量资产暨城市更新理事会统计，国内拥有规模公寓企业超过600家，公寓间数超过120万间。伴随16年房价的上涨和首次置业门槛越来越高，2017年国家对租赁行业政策暖风频吹，高级、各城市级的政策不断出台，“租售同权”的政策开始逐步完善，越来越多年轻人主动或被动选择租房。

2017《中国房地产租赁公寓行业白皮书》通过全方位的角度分析梳理了长租公寓行业的发展、现状，并对未来发展趋势以及发展前景进行多维度的研判，是整个行业规范的指导性报告。

以下为白皮书简报。

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中国公寓行业在国民经济发展中的战略定位

1、重点城市二手房交易已超过新房交易。

随着重点城市人口聚集度越来越高，一些重点城市的核心城区呈饱和状态，二手房交易均已超越新房交易。北京约为3.3倍、上海3.4倍、福州1.4倍，而南京、天津、杭州的比值也接近1，成都、苏州、武汉等城市的二手房交易量与新房交易量之比也呈现震荡上行。

数据来源：涵寓咨询

2、居高不下的房价使得部分人口从被动租赁转向主动租赁。

自2015年以来，以深圳为代表的我国一线城市经历了房价快速上涨阶段。根据国家统计局数据显示，深圳、上海及北京房价15年以来累计上涨75%、45%和31%。居高不下的房价导致我国一线城市房价收入均比高于国际主要城市。16年数据显示，我国一线城市房价收入比均在20%以上，明显高于其他国际城市。

数据来源：涵寓咨询

较高的购房成本以及超月薪的月供负荷，使得我国购房者的首置年龄被推后。根据涵寓咨询的数据统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄均已超过35岁，较2012年提升了2-3年。作为流动人口的新进代表“大学毕业生”（假设大学毕业为22周岁），其租房周期也由10年上升到了15年左右。而相对低廉的租金让租房成为已大多数人解决住房问题的优选。在未来房价持续高企的形势下，人们停留在租住市场的时间将更多。

数据来源：涵寓咨询

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中国公寓行业的特点

1、高房价及庞大的流动人口，将创造万亿级租赁需求。

庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来，中国流动人口呈明显上升趋势，2014年后，流动人口数量达到高位且持续稳定。2005~2015年一二线城市流动人口比例不断攀升，从24%提升至36%。

数据来源：涵寓咨询

而北上广深的流动人口比例更是从34%提升至45%， 2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%。这代表每6人中就有1人是流动人口，而这70%的流动人口基本租房居住，依次预测，到2030年，我国租赁人口将达到2.7亿人次，并且租房周期长。

数据来源：涵寓咨询

2016年，我国公寓行业市场规模已达1.38万亿，一、二线城市占市场份额的48%，约6600亿。预计到2020年，市场规模可突破1.95万亿，2030年将达到4.20万亿。届时一、二线城市的市场规模占比至少提升至54%，达2.26万亿元。

数据来源：涵寓咨询

2、量（租赁人口）价（租金）齐升，市场空间广阔。

虽然我国1.6亿的租赁人口规模已居世界排名前列，都市圈也初步形成，但我国租赁人口占总人口总数比例仅为11.70%，与发达国家33.30%（日本）、31.25%（美国）相比明显偏低。随着发达地区人口持续长期净流入，未来我国租赁人口占总人口的比例将具有巨大的提升空间。

数据来源：涵寓咨询

我国以北京、上海、广州、深圳四大一线城市的常住人口均已达到千万以上。以发达国家代表美国为例，有9个人口数大于500万的城市，而这9个城市占所有人口的24.6%，其中纽约占比高达6.1%,洛杉矶占比为4.2%。而我国北京、上海占比只有1.5%左右。我国流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均值，分别为67.4%、62.7%。未来，我国租赁市场的“量”将持续增长。

数据来源：涵寓咨询

3、行业竞争格局优胜劣汰，行业集中度进一步提升。

长租公寓作为去化房地产库存的一个重要途径被中央文件所提及,让众多资本机构觊觎,不仅获得了房地产中介巨头的垂青,各大房地产商和酒店集团也蠢蠢欲动，这使得长租公寓在互联网风口下迅速膨胀起来。长租公寓的兴起其本质属于行业的重大转变，随着行业市场的变化，行业的观念也将变化，进而行业的需求也将产生变化。

行业竞争有加剧之势。2012年至2014年，是白领长租公寓快速发展的两年，并且有众多公寓运营商融资成功。眼下中国风险投资行业活跃，能为公寓行业初创企业提供早期的资金供给。2015年，一些企业突破地域限制，开始了全国布局的步伐。

4、资本市场对公寓行业起到了推波助澜的作用。

近三年，公寓行业在私募PR市场非常活跃，一般创业型的公寓运营商每年都进行1~2轮的股权融资。在定增受限、债务成本高的市场环境下，许多拥有A股上市公司平台背景的公寓运营商在发展业务时，也会将目光投向资本市场，试图借力融资加速企业发展。现在的公寓行业主有四类参与者：开发商、中介、酒店及创业，他们在各自的领域中依靠资本力量，在万亿级的公寓行业中竞速跑。

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中国公寓行业面临的主要问题

1、资产价格涨幅远超资产租赁收益率是公寓行业发展的首要瓶颈。

在较近的十年时间里，北上广深每年的复合涨幅超过10%，再叠加3倍的杠杆，年利润达30%。但中国城市平均静态租赁回报率仅为2.6%，一线城市仅为2%，资产价格涨幅远大于资产租赁回报，社会资本目前以追求资产价格的时间差和短平快回报为重心。以上海楼市为例，近10年商品住宅的成交均价上涨5倍以上，年复合增长超过11%，2007、2015、2016年更是价格涨幅超100%，炒房者赚得盆满钵满。相比之下，二手住宅的租金回报率只有1.6%，随着房价的一路上涨，租金回报率却一路走低，远低于发达国家水平。

数据来源：涵寓咨询

2、中国公寓行业客户群体处于租赁需求初级阶段。

受传统观念的影响：“一定要购房”的观念根深蒂固，我国现阶段的租赁结构较为单一。从年龄组成来看，以年轻人为主。 我国约77%的租客集中在20~29岁，约16%的租客集中在30~39岁。从收入层次来看，以北京为例，单月收入在一万元以下的租客近7成，这些人群是当下租房的主力军。

数据来源：涵寓咨询

3、户型偏好导致租房户型供需不平衡。

90后新生力租客的矛盾个性，从户型偏好来说，他们更偏好一室户的结构。根据涵寓咨询对租客的偏好调查统计发现，租客对于独立一室户的偏好高于二室户及三室户，在租赁市场中，一室户供不应求，二室户基本平衡，而三室户由于高单价导致不易出租，这就造成了我国租房户型的供需不平衡情况。我国租赁房屋的供给仍以商品房为主，老式公寓和农民房也占一定比例。部分出租的房源甚至是违章加盖建筑，严重影响居住安全。

数据来源：涵寓咨询

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中国公寓行业面临的挑战

1、资产收益率上升，利益下行。

我国商业、写字楼、住宅等物业的整体租赁静态收益率与十年期国债利率相比，租金收益率处于倒挂现象，商业物业的杠杆更为困难。

数据来源：涵寓咨询

2、品牌公寓渗透率低。

根据统计，2015年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，预计至2020年，我国公寓间数将超过1000万间。但总体品牌渗透率不足，2017年品牌公寓市场占有率仅为2%。就公寓企业自身集中度而言，TOP10公寓企业占比仅为0.7%，品牌公寓渗透率低。反观发达国家，美国占比7%左右，日本高达31%。根据涵寓数据预测，2017~2020年，我国公寓租赁间数将从1.3亿间提升自1.7亿间（假设每间住两人，自2015年起公寓间数年增幅为5%）。品牌公寓市场占有率会提升至6%。假设未来品牌公寓市场占有率可以达到10%,行业规模将大幅增长，优秀企业将会脱颖而出，市场集中度也将显著提升。

数据来源：涵寓咨询

3、公寓行业多数企业尚未盈利，规模化成本控制无优势。

我国公寓行业发展还在起步阶段，大多数公寓企业盈利尚未体现。一般而言，品牌公寓需要达到数万间以上才能取得规模化优势，目前行业中大部分公司仍然处于规模化前期加大运营投入和营销投入的阶段，公司利润率处于低点。

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中国公寓行业发展策略

1.公寓行业发展的政策取向。

从2015年初开始，我国关于培育和发展租赁市场的政策密集出台，重点围绕“实行购租并举，发展租赁市场”，从五个方面进行切入：

1、大力发展租赁市场的房源供应，并积极培育专业的住房租赁企业、房地产开发商企业、租赁中介、个人出租住房等；

2、允许部分改建商业房用于租赁，并享受水电优惠政策。该政策不断改革，是否能够更适应市场发展，还有待深化研究。

3、给予公寓行业、机构或个人在税收、金融和土地政策上的优惠。

4、租售同权，完善租房落户政策。

5、推进房地产投资信托基金（REITs）的试点。

2.行业质量问题的发展对策。

从“人类需求层次理论”来看，当需求被满足后人们便会去追逐更高层级的需求，而不会受经济发展水平和教育程度的影响，不同社群对不同层次需求的迫切程度也不一样。目前我国正处于财富聚集、需求层次加速分化的阶段，少数富有群体需要更好的居住条件来满足其对于社交的需求。

行业寄语

中国房地产业协会会长  刘志峰

党的十九大报告提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。报告将“租”置于比“购”更优先的位置，充分说明加快发展住房租赁，满足城镇居民尤其是新市民、大学毕业生等人群住房需求的必要性、重要性。

在住房租赁市场，公寓产业有着重要位置，但由于近期发展较快，公寓的产业规划、产品分类、标准规范、技术手段、运营管理、后期服务还有诸多缺陷甚至少有。为弥补不足，由中国房地产业协会指导、《中国房地产金融杂志》等单位牵头成立的“中国房地产存量资产暨城市更新理事会”发挥积极作用，依靠理事会成员和相关机构的理论研究与实践，针对我国公寓在住房租赁及房地产市场的定位、租赁人群的消费习惯、面临的机遇挑战和存在问题，以及国内公寓产业与国际公寓产业的差距，编写了这本《中国房地产租赁公寓行业白皮书》，基本呈现了我国公寓产业的发展现状和前景。

恺信亚洲管理集团董事长

中国房地产存量资产暨城市更新理事会理事长  黎芸桦

随着经济社会发展和新型城镇化推进，怎样满足众多新城市人的居住需求已经成为急需解决的问题。而伴随着近两年来国家对于住房租赁市场的重视与关心，为租住带来了良好的发展空间，同时给公寓运营商带来了新的发展契机。作为高端服务式公寓的代表，恺亚未来将为租客提供更加全面的居住服务。《中国房地产租赁公寓行业白皮书》是对行业的准确研判和全面阐述，也是整个行业规范的指导性报告。

同策集团董事长  孙益功

住房租赁作为中国房地产行业的重要的组成部分，承载的不仅是居住本身更是一种社会责任。如今，住房租赁市场迎来了新一轮的变革和新的发展契机，同策集团也将秉承专业的态度、创新的精神与各企业一起为租赁市场增添活力。这次，《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布，不仅用专业的视角让我们看到了整个行业的现状，同时更让我们了解了未来的发展方向和市场潜力。

城家CEO 金辉

公寓行业正迎来一个较好的时代，《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布，是对行业的深度观察和客观解读，让我们能够在专业机构的启发下，做更懂得消费者和市场需求的产品，这是城家打磨产品的基础，也是行业发展的动力。

广东省公寓管理协会 会长 

 YOU+国际青年社区 联合创始人  刘昕

住房租赁行业已经有上千年的历史了，只是在YOU+国际青年社区拿到雷军顺为资本的投资后才将这个行业浮出水面，并逐渐得到国家的重视。相信《中国房地产租赁公寓行业白皮书》从专业的角度出发，一定将住房租赁行业推上一个新高度！

魔方生活服务集团 CEO  柳佳

《中国房地产租赁公寓行业白皮书》让我们看到了专业研究机构对公寓消费者的重视，这与魔方一直强调的‘懂客户，重经营’的发展理念不谋而合。作为公寓行业的年度巨献，白皮书深入而全面的行业数据分析为企业把握品牌发展方向提供了许多有益的参考和启发。

V领地青年社区 CEO  

中国房地产存量资产暨城市更新理事会执行理事长  周君强

长租公寓经过这几年的野蛮生长后，整个行业也在日趋标准和规范。作为执行理事长，我会始终保持“让年轻人住的更好一点”的初心，带领V领地青年社区服务更多的年轻人，同时也会努力推动行业健康有序的发展。此次《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布，既是对行业现状的客观分析，更是行业未来发展的动力。

自如CEO 熊林

在中国，公寓行业从业者都是一群心怀梦想的人，大家骨子里都希望改变青年人的居住生活状态。自如是目前国内规模较大、品类较全的提供高品质租住产品和生活服务的O2O互联网公司，我们希望让千万城市青年住得更好，也希望与大家一起推动城市文明的建设。《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布在公寓行业有很重要的意义，希望从业者能够从中汲取先进的理念、收获更多的启发。

领寓国际CEO  张爱华

时代的进步与推动源于生产力的更新，当城市人居形式悄然变革之时，领寓国际作为旭辉集团“房地产+”的创新业务板块，率先投入到为中国新生代力量提供全生命周期的成长平台中来，用全球化视野，领跑者姿态，致力于精英青年的生活服务价值链的打造。未来，我们期待在《公寓行业白皮书》的启发下，为行业发展和客户服务做出更多有益的事情。

雅住公寓管理公司CEO 陈意

《中国房地产租赁公寓行业白皮书》无论在行业宏观阐述还是专业数据分析方面都清晰的反映出中国目前整个公寓行业现状，其针对不同市场环境，租户群体需求的精确分析，对于公寓管理企业的产品定位和拓展规划有很好的借鉴和助推作用。同样，及时把握市场发展契机，打造和经营高品质高性价比产品，满足和服务不同群体租户的要求，也是雅住公寓建立全品牌产品线公寓的初衷和长期经营理念。

窝趣创始人 & CEO 刘辉

公寓行业是一个鲜活的、具备强生命力的市场，作为行业入局者，窝趣致力于和各路同行共同推进对消费者、开发商、公寓从业者的价值利益体现。而倾注了大量心血的行业结晶——《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的出品，体现了公寓市场的迅速发展和备受重视，同时，白皮书将是一个很好的行业指南。感谢理事会为此付出的巨大努力。

麦家公寓创始人兼CEO 曾添

公寓行业正处于风口浪尖的大时代，《中国房地产租赁公寓行业白皮书》让我们重新审视了这个行业，不管是老司机还是入行新兵，这本书无论从专业角度还是数据方面都给予了专业指导，“麦家公寓”就是这样在同行及前辈的支持下一路走来的；“走到阳光下”，让更多人了解这个行业，更多人参与这个行业，我们这个行业也才能做大做强，本书的推出从更专业的角度、更系统的数据、更深入的研究等多方面，多角度给予了指导，值得一读！

新派公寓创始人及CEO 王戈宏

公寓行业成为热点是城市居住消费人群转变以及居住消费理念革命的时代机遇！中国房地产产品服务的对象开始从家庭到青年单身人群。未来公寓品牌的竞争主要会体现在能否建立消费者品牌，产品独到体验以及是否能为资产创造价值！“Enjoy Living！让未来年轻人更快乐地住”是时代赋予我们的使命！《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布恰逢其时！对行业下一步健康发展有重要指导意义！

乐乎城市青年社区创始人&CEO 罗意 

长租公寓自兴起以来，一直都处于探索阶段。《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布，用深刻的行业解读与精准的数据分析，呈现长租公寓行业的整体面貌，对于促进乐乎城市青年社区打造高品质的产品与服务，为青年人群创造城市归属感，都具有很强的指导意义。

贝客公寓创始人兼CEO 魏子石

从《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的颁布、以及长租公寓市场的供需环境转变来看，长租公寓正处于蓬勃发展的新时代、面临新机遇与新挑战。正是中国房地产行业所面临的周期性转变和消费端的需求变化，才能够不断促使公寓品牌从消费者角度出发，真正的考虑年轻人需求，喜欢什么样的住所，需要什么样的服务，从而建立年轻人喜欢的品牌。白皮书的公布，让我们这些创业品牌，能够客观真实的观察和思考，共同推动行业更加稳健高效的发展！

魔方金服创始人兼CEO  凌骏

中国的房地产业迎来了新时期下存量资产盘活和城市更新的发展机遇，一个行业的发展离不开资本与金融的助力，针对长租公寓企业在发展过程中面临的资金痛点，魔方金服以“互联网+金融+房地产”的创新模式助力城市更新，共享地产红利。作为存量资产及城市更新理事会的推动者及副理事长单位，我们满怀着期待与激动见证《中国房地产租赁公寓行业白皮书》的发布，希望更多的人能够关注、了解、推动、参与公寓行业的发展！

果加智能CEO 段方华

大居住时代来临，租房已经成为一种生活方式，租赁市场会继续蓬勃发展，《中国房地产租赁公寓行业白皮书》专业的市场发展梳理与数据分析，为租赁市场从业者提供了很好的建议与指导。果加自诞生起，就伴随着公寓行业的发展而持续创新，今后果加也将继续助力行业不断前行。

远洋邦舍总经理 姚国臣

《中国租赁行业白皮书》是对城市更新，产业升级很好诠释，公寓行业产生在此大背景下，是非常有价值的产业，将是实现新市民更有尊严的生活的主要路径，远洋邦舍致力于服务需要居住品质的客户，也赋予物业新的活力。

安歆集团创始人兼CEO 徐早霞 

《中国房地产租赁公寓行业白皮书》不仅是一份严格的行业标准，还是一个具体的企业指南，安歆公寓是因95后的需求而存在的，让他们感觉大城市有温度，没有距离感。“服务”是安歆做公寓的源泉，也是安歆存在的意义，白皮书说到底，是在提醒我们：每个公寓都应该成为年轻人的梦想之家，因为你做的不只是一定意义上的公寓，还有很多人的日常生活。