作者：李佳

中骏集团（01966.HK，以下简称“中骏”）在2017年末提出的的三年千亿计划，目前看已无悬念。

2018年，中骏集团成功完成500亿元销售目标，实现合同销售额513.6亿元，同比增长54.5%；合同销售面积约415万平方米，同比增长116.7%；收益177.83亿元，同比增长10.4%;公司股东应占溢利33.85亿元，同比增长19.2%;毛利增加 12.1%至约人民币61.5亿元。

截至2019年6月30日，中骏集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约370.28亿元，同比增长78%；累计合同销售面积296.67万平方米，同比增长80%。2019年700亿元的销售目标已经完成52.9%。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，中骏集团以66.51的综合得分，位列第19位。

近3年销售额复合增长率超过50%

中骏集团成立于1996年，初期专注于高端住宅物业开发，于2010年初登陆港交所主板上市，当时中骏的年销售金额还不足40亿。但是，在香港上市并没有成为中骏的跳板，在上市之后的两年，中骏的销售增速相当缓慢，直到2013年才突破百亿销售额。在实现百亿销售额之后，中骏的扩张又变得迟缓起来。

转折发生在2016年，当年中骏实现235.24亿元的销售额，同比增长62.1%，这一增长速度似乎令中骏找到了扩张的机会。

2017年末，中骏正式提出将在规模扩张方面进行提速，喊出2018年目标500亿、确保3年跨入千亿级，争取5年内突破3000亿销售规模的口号。目前来看，中骏近3年的销售额分别为235.24亿元、332.47亿元和513.58亿元，复合增长率超过50%。

土地储备增加，去化压力减轻

丰厚的土地储备是中骏提出三年千亿目标的底气，就在提出目标后，中骏开始大量补充土地储备。截至2018年末，中骏集团已手握3200亿元的总货值。

近年来中骏集团启动“区域聚焦、多业态发展”的5+1战略布局，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区，聚焦一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市。

2018年，中骏集团在25个城市增购47幅土地，总地上可建面积约900万平方米，对应新增货值约1200亿元人民币，平均土地成本约每平方米4327元，较去年每平方米4990元进一步降低。拿地重点聚焦在五个重要经济圈，主要集中在二线及强三线城市，并新进10个新城市，包括成都、无锡、宁波、扬州、昆明、嘉兴、洛阳、上饶、连云港及九江，覆盖城市数目增加至34个。

截至2018年，中骏集团共拥有土地储备总规划建筑面积约为2406万平方米（应占总规划建筑面积约为1315万平方米），同比增加54.3%，足够支持集团未来三至四年的发展。

从近5年来看，中骏集团的去化压力也在不断减轻，反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”由2014年的3.11降至2018年的1.83，目前已经低于行业1/4分位数水平。

中骏预收账款周转率在2016年之前基本维持在1.2左右水平，但在2016年之后却逐渐下降，近三年的预收账款周转率分别为1.22、1.15和0.96，已经低于行业1/4分位数水平，预收账款结转收入的速度降低。

盈利能力增强，杠杆控制出色

2018年中骏集团的营业收入达到了177.8亿元，同比增长10%，其中物业销售收入172.25元，同比增长约10.6%；租金收入1.31亿元，同比上升约6%；项目管理收入9054.6万元，同比增长约74.4%。

同时，2018年中骏集团的毛利增加12%至约61.5亿元，归母净利润增加19%至33.9亿元，毛利率上升0.5 个百分点至34.6%，位于行业中位数之上，盈利能力不断增强。

不同于其他房企，中骏集团在扩张的同时对杠杆的控制也十分出色，净负债率已经连续两年下降。

2018年中骏集团的净负债率为60.37%，较去年明显下降约11.4个百分点，低于行业中位数水平；调整后的资产负债率近三年来看增长幅度开始逐渐减小，2018年中骏集团调整后的资产负债率为72.31%，同样低于行业中位数水平。此外，平均借贷利率相比2017年底也略微下降0.1个百分点至6.4%。

中骏集团洞悉房地产企业融资困难的情况，利用境外的融资平台，提前在境外进行融资。2018年3月，获得两批本金为数31.72亿港元及900万美元的定期贷款融资，贷款期限为三年六个月。2018年4月，公司又成功发行于2021年到期的三年期美元优先票据，本金额为6亿美元及票面息率为7.45%。

资金流动性较强，长期偿债能力有待回升

短期偿债能力方面，中骏集团调整后的速动比率近5年均高于标准值“1”，2018年调整的速动比率为1.06，短期偿债能力一直较好。同时，截至2018 年12月31日，中骏的现金及现金等价物总额约人民币199.7亿元，较2017年的96亿元增加了108.0%，调整后的现金比率也增至0.47，增幅为9.3%，位于行业3/4分位数之上。此外，中骏集团2018年期末结余的近200亿元现金对应的是105亿的短期债务，资金的流动性较强，短期偿债压力较小。

中骏集团反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”在2017年降至近五年的较低值0.61，在2018年略有回升，为0.67，增幅9.8%，依旧不及行业中位数水平，长期偿债能力还有待回升。