作为长实集团进入北京的排名前列大型住宅项目，“誉天下”自2008年入市以来几近售罄1500套大宅，创北京别墅市场的多项纪录，成为中央别墅区当之无愧的标杆。十年建设、十年成熟，该项目终于推出封藏之作——“誉天下·盛寓”。作为区内仅有的低密度精装公寓，“盛寓”会为北京购房者带来怎样的期待与惊喜？为此，参考消息客户端专访了“誉天下”的操盘人、长江实业地产投资有限公司董事郭子威先生，讲述长实地产“十年筑墅，不忘初心”的开发历程。

Q：参考消息客户端 

A：长江实业地产投资有限公司董事郭子威

快涨之后，楼市将进入平稳增长期

Q：长江地产是较早进入北京市场的香港房企之一，“誉天下”项目在北京也有十年的开发历程。您从市场化程度非常高的香港来到北京操盘，回看这十年，你有何感想？

A：我在正式来北京做开发之前，只是来过一两次，参观长城、故宫这些旅游景点，对北京的地产开发并不熟悉。从2006年来到北京，为项目的前期开发做准备，才对北京的交通、市政、环境等有所认识。

北京作为一个超级城市，这十年的发展速度是非常快的，尤其是交通网络的发展让人感叹。我记得刚来这里，北京只有3、4条地铁线，而这十年北京已经发展到十几条地铁线，遍布整个城市的地铁网络。在这种情况下，北京不断跃进，不断吸收来自各地的优质资源，整合成北京发展的动力，进入一个比较平稳的发展阶段。我认为北京十年，就是一个从非常高速增长的阶段，到进入平稳发展的过程，这个过程也将北京整座城市的优势充分展现了出来。

Q：在您看来，北京楼市和香港楼市的发展过程有哪些不同和特点？

A：1997年因为回归祖国，香港楼市迎来一次高潮，可以把当时的香港楼市数值用100来评判。而后经历2003年非典的影响，香港楼市数值下跌近50%，处于50点上下的位置，此后进入缓慢回升过程，2004年香港特区政府采用减少土地供应等方式，把楼市慢慢硬顶上去，到2017年才达到新的高点，楼市数值大约在160左右。对比1997年的数值，可以说香港至今涨了60%左右。

再看北京在这段时间的楼市涨幅，我不好说具体增长了多少倍，但肯定要高于60%。这个时期是国内房价慢慢一波一波走上去的，2011-2013年是增长较快速的阶段，2014年开始出台一些调控政策，调整楼市避免出现泡沫，现在的北京楼市则处于平稳增长期。

对比而言，香港楼市经历过快速发展和回落，如今已经处于理性发展阶段，而北京与香港不同，北京的经济发展动力和首都定位优势远超香港。再对比香港只有700万人口，而北京拥有2000多万人口；香港虽有1000多平方公里面积，但可用于开发的土地十分稀少；而北京的可开发规模和空间要大于香港；未来香港的房价增长源于供应的有限和需求的增加；而北京楼市增长动力却拥有国家经济增长的强大推动做保障，这是我认为两个城市楼市未来的较大区别。

中国经济近几年的增长虽然再没有10%这样的速度，但6.5%依然是非常高的幅度，再看香港经济每年2%-3%的增幅，处于平稳期，如果没有外来因素的刺激，香港楼市只会慢慢上涨，而北京的政治、经济发展，对房价有着巨大的推动力。

“誉天下·盛寓”效果图

拒绝价格跳涨，长实坚持5%策略

Q：近十年北京房价涨幅有10倍左右，但“誉天下”在这十年的涨幅有限，这种价格策略是否跟长实地产的香港经验有关？

A：作为来自香港的开发企业，我们在制定推盘价格策略的时候，肯定要考虑到以往在香港的开发经验。就香港的经验来说，我们每次推盘的时候会把房源保持在一定的数量之内，价格则会根据当时的市场需求加以调整，让项目的价格呈现平稳的上升。当然，如果整体市场出现价格波动，我们也会做相应调整。

内地某些开发商出于盈利的考虑，房价一涨甚至是10%、20%，而“誉天下”的涨幅一直维持在5%左右。我们进入中央别墅区开发“誉天下”，当时并有其他项目可以做价格参考，也并没有办法预测北京的房价在这段时间会这么火。所以“誉天下”只能按照我们自身的经验和方式，结合当时的北京市场环境，制定价格。但在我们看来，“誉天下”每一阶段5%左右的涨幅也不算低了。

因为国家政策的限制，别墅属于少有产品，因此你说它好卖也行。但购买别墅的客群毕竟有限，如果你因为市场行情好久大幅调价，必然会影响销售。如果市场出现波动，比如2014年的政策调整，这时候你把价格调回去，必然会影响前期的客户。这是我们不希望看到的。“誉天下”有1500套大宅，我们不希望因为大幅调价而造成销售的波动，平稳的把项目销售完成并保证合理的利润，才是我们的目标。

开发商可以赚钱，但能赚钱多少，也不能强求。回看“誉天下”的十年开发，不论市场行情好坏，每一期购买的客户都是满意的。从排名前列期开始，之后的四期产品都有很大比例的老带新客户。这说明客户对我们是高度认同的，也说明我们平稳的价格策略贴合这段时间的市场发展。我们不会很刻意的对比其他开发商10%、20%的涨幅，坚持平稳的方式，才能更好的应对市场的不明朗状况。

让更多家庭享受中央别墅区

Q：如今中央别墅区的价格已经很高，“誉天下”较初如何确定产品类型呢？为什么选择用精装修公寓——“盛寓”来收官呢？

A：较初，“誉天下”做什么样的产品在我们内部也曾引发激烈的讨论，较后我们决定做连城大宅和特色大宅。当时中央别墅区 都是大独栋别墅，我们就由大变小，连城大宅为主力户型，让产品更大众化，这样即可以确保销售速度，也可以让更多人入住中央别墅区。我们用连城大宅去吸引北京市区那些希望改善现有居住条件，享受别墅生活环境的客群。而后来的事实也证明我们的策略是成功的，在"誉天下"的客群里有很大一部分是来自朝阳区的客户，这个项目帮助他们实现了大宅梦想。

较后一期产品“盛寓”做精装修公寓其实有从盈利角度考虑，但更多的是处于当前的市场需求状况。经过这么多年的发展，整个顺义区的变化是非常巨大，居住氛围已经相当成熟。市内那些用800万元、900万元只能买二手房或者小房型的购房者，可以在“誉天下”买到更好的产品。而顺义区在整体环境、空气质量等方面也比市内项目更具优势。在这种情况下推出总价1000万元以下的公寓产品，就让市内广大购房人群可以接受。而“誉天下”周边的国际化教育资源，也是一些年轻家庭追捧的资源。

“誉天下·盛寓”120平方米户型实景图

总体来看，我们在拿“誉天下”地块的时候，就对顺义区的发展有长远的考量，也根据中央别墅区的发展，制定了先开发连城大宅、特色大宅，而后做公寓产品的规划。长实不是只看3年、4年，而是从十几年的长远周期来运作，这就是长实的理念。

Q：十年收官，您怎么评价“誉天下”在中央别墅的贡献？

A：说贡献太过誉了，但“誉天下”在很多方面影响了北京楼市的销售模式。

排名前列，“誉天下”带给了北京别墅市场精装修销售的模式。之前，北京别墅基本是毛坯销售，精装从“誉天下”才开始。虽然精装修对开发的要求会更高，但对长实而言难度不大，因为长实此前在香港的开发历程累积了丰富的精装修经验。2006年做项目考察的时候，顺义中央别墅区内项目不多，入住人口更少，区内没有人气，显得非常孤独。如果采用毛坯交付，1500套大宅交付之后，这里就会是一个装修大工地或者死城，客户就无法很快入住或者出租。正是精装修这个决定让“誉天下”很快就成为中央别墅人气较火的项目，项目的入住率达到70%，拉动人气是“誉天下”对整个中央别墅区的一个重要贡献。

其二，“誉天下”推出的首付分期模式，对北京市场也是一大创新。首付分期减少了客户的购房压力，提高了购房热情，让很多原本购买有困难的客户，成功的买到了别墅，分期首付的方式后来也影响了很多北京的开发商。

第三，我们推出了”一口价“的方式。当时不论边套产品还是中间户型，价格都相差无几，用这种方式，给了客户更多的选房范围。”一口价“的方式让客户选房的气氛很好，也推高了客户”抢货“的积极性。

未来十年北京房价难翻番

Q：您怎么看北京楼市的下一个十年？

A： 北京房地产的后续发展肯定是乐观的。北京作为首都，经济发展平稳，楼市发展也会平稳，随着政府对北京周边重污染企业的治理，北京的居住环境也会呈现巨大改善。作为地产开发企业，我们长期看好北京市场，北京是长实重点开发的一线城市。除了“誉天下”之外，在北京也有其他项目在运作，未来会做合理的开发安排。

从另一个方面看，我们看好北京，其他开发商也看好北京，竞争激烈，未来要在北京拿到一个好地块会非常困难。条件允许的情况下，我们肯定会把握机会在北京拿地。往后十年，就居住条件看，北京的空气、交通、以及相关配套都会比现在要更好，未来北京会是一个非常美丽的城市。

Q：您如此看好北京发展，您认为到2027年时，北京房价会达到多高？

A：理论上北京房价可能会出现所谓“天价”，但实际上不会。因为首先我国政府会对房地产进行严格控制；第二人们的实际购房能力存在极限，不可能无限制购买；第三是房价向上走的幅度会减小，以往是因为房价基数低，显得涨幅很高，而往后很难再重新以往的涨幅。

但从经济以及城市发展角度看，我认为北京房价会维持一个比较正常的涨幅，这个幅度大致在每年5%左右。以目前北京15、16万每平方米的房价，十年之后涨到30万元一平方米是很难的，因为工资收入不可能这么涨。再综合这几年中央政府对房价的态度，北京不可能在出现当年日本那样的泡沫。

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