“好学生”万科身陷质量风波,毛利下滑偿债能力欠佳

标准排名官号 2019-10-21 22:14:01
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作者:李霞 日前,龙头房企万科(000002.SZ)刚过完35岁生日。2018年底万科开始忧虑“活下去”,在2019年万科似乎遭遇了新难题。 10月9日,万科发布9月份业绩公告,销售情况不俗。数据显示,9月份,万科实现合同销售面积320.7万平方米,同比增长6%;合同销售金额492.9亿元,同比增长

作者:李霞

日前,龙头房企万科(000002.SZ)刚过完35岁生日。2018年底万科开始忧虑“活下去”,在2019年万科似乎遭遇了新难题。

10月9日,万科发布9月份业绩公告,销售情况不俗。数据显示,9月份,万科实现合同销售面积320.7万平方米,同比增长6%;合同销售金额492.9亿元,同比增长13.5%。从今年前三季度整体来看,万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米,同比增长5.5%;合同销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%。

而从万科2019年半年报来看,业绩实现逆势增长。今年上半年万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,其中房地产营收达1329.9亿元,物业服务收入达52.8亿元;归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%。2019年1-6月万科实现销售面积2150.1万平方米,同比上升5.6%;销售金额3340.0亿元,同比上升9.6%。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市。

另外,在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 中,万科绿色信用指数为84.6,绿色信用等级A,排名行业第9位。

“好学生”遭遇口碑难题

2019年上半年,万科实现营业收入1393亿元,同比增长31.5%;归母净利润118亿元,同比增长29.8%。

上半年万科拿地相对谨慎,上半年新获项目54个,去年同期则为117个;拿地面积为1373万平方米,同比下降 33%;拿地金额947亿元,同比下降8.6%。其中,权益建筑面积941.8万平方米,同比减少18%;权益地价总额649.8亿元,同比增长12%;楼面均价6900元/平方米,占同期销售均价的44%。万科上半年拿地大幅减少,与上半年土地市场,尤其是一二线土地市场热度较高,地价相对较高有很大关系。据悉,百城土地成交均价由上年的4629元/平方米,一路上行至6月的6454元/平方米,半年涨幅接近达到 39.4%。

截至 2019 年上半年,万科在建项目总建面9867.6万平方米,规划中项目总建面约5472.6万平方米,另有旧城改造项目中合计权益建筑面积约341.4万平方米。

对于拿地计划、拿地策略,万科首席运营官张旭在业绩说明会上称“我们拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地,没有固定的拿地计划,拿地策略集中在核心都市圈,比如长三角、珠三角、大湾区等,集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。”他还强调,不会再进三四五线城市。

目前来看下半年万科拿地节奏有望持续提升。在今年7月和8月,万科拿地金额均在300亿元以上,大幅高于前6月平均166亿元的月拿地金额。9月公司在土地市场获取东莞、嘉兴、天津等地16个项目和4个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。9月公司新增建面425.3万平方米,同比下降10.8%。

另外,据业内人士分析融资收紧后土地市场回落的趋势已经基本确立,万科2019年上半年末土储相对本年新开工计划的覆盖率152%,相对上年销售面积的覆盖率仅136%,明年新开工和销售都有下降压力,因此万科目前拿地节奏有提升的趋势。

万科曾是较早进行多元化探索的头部房企,自2014年提出白银时代理论,并定位自身为“城市配套服务商”,便开始了“1+N”业务布局。2018年战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”后,公司战略内涵进一步丰富。房地产开发业务稳健持续增长的基础上,推进物业、物流、商业、住宅租赁等新业务的发展。

不过在2018年底万科以“活下去”为首要目标之后,多元化试点工程便开始收缩。

例如,长租公寓事业部总经理薛峰离职,因历史问题为长租公寓贡献主要房源的“万村计划”,全面暂停签约新房源,甚至主动违约,放弃部分已签约房源。

在商业地产方面,万科以印力为主要平台,累计管理商业项目总建面超1350万平方米,购物中心整体出租率达97%。

在物流仓储方面,万纬物流则运营64个项目。其中,55个高标库项目,9个冷链项目,而高标库稳定运营项目平均出租率达92%。

尽管这两个“地产+”项目现在都已进入所在领域的前三甲,但并未真正为万科贡献利润。

不过, 万科旗下项目安全隐患暴露,质量问题频发,品牌信誉遭遇危机。

7月30日,央视《经济半小时》报道,位于佛山的万科金域中央项目,因虚假宣传,将商业办公项目改为公寓违规出售,遭5800名业主集体维权。

8月4日晚,位于北京昌平区的万科翡萃家园经过暴雨后,由于排水不畅,雨水倒灌到居民房屋,被业主投诉。

8月26日,一则上海万科广场天花板塌陷的新闻,再次引起人们对于万科的关注。

在不足一月之内,万科被爆出房屋质量问题的项目就有3个。过去,万科曾是“好房子”的代言人,如今,万科与好房子之间要画一个问号。由此可知,万科作为好学生,也需修炼“口碑”,严控房屋质量。

预收账款周转率下降,期间费用率小幅上升

2019年上半年万科存货金额高达7904.6亿元,较2018年底增长5.35%,占公司总资产的50.12%。其中,拟开发产品为1814.82亿元,占比22.96%;在建开发产品5392.64亿元,占比68.22%;已完工开发产品711.08亿元,占比8.9%。2019年上半年万科的预收账款为5663.39亿元,较2018年底的5047.11亿元增加了12.21%。其中,账龄超过一年的预收账款为1877.6亿元,主要为尚未结算的预收房款。2019年上半年,万科实现平均预收账款5356.75亿元,同比增加17.39%。

随着预收账款的同步增长,万科的去化压力并没有增加。反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”降至近五年的较低值为1.48,去化压力逐渐减弱。但是存货的激增占用了资产的流动性,2018年万科的存货周转天数为1304天,而今年上半年存货周转天数增加至1561天。

另外,万科的预收账款周转率也开始下降,2019年上半年万科预收账款周转率为0.26,较2018年预收账款周转率0.65下降了60%,预收账款结转收入的速度降至近五年的较低值。

2019年上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,其中房地产贡献营收达1329.9亿元,同比增加32.15%;物业服务收入达52.8亿元,同比增加27.05。报告期内公司收入端弹性主要来自于地产结算量价提升,房地产结算金额同比增长 32%,其中结算面积增长贡献21%,结算均价增长贡献10%。2019年1-6月公司实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%;每股基本盈利1.06元;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期增加0.59%。

得益于涨价红利继续兑现,报告期内,万科房地产业务的结算毛利率为28.3%,较上年同期提高1个百分点。然而对比2018年全年水平来看,2019年上半年万科实现毛利率为36.25%,较2018年底降低1.23个百分点,毛利率已开始从高位回落,成本端压力正逐步显现。

在费用管控方面,2019年上半年万科的期间费用率由年初的8.12%小幅上升至8.33%,处于行业中下水平。

偿债能力下降

相对于其他房企来说,万科杠杆控制能力一直较强。不过,近几年随着规模的扩张,万科扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2019年上半年,万科扣除预收账款后的资产负债率为76.99%,较2018年略微上升不足1个百分点,处于行业中上水平。

在政策趋紧、融资环境恶化的背景下,各家房企都在进行去杠杆,而万科则逆势进行加杠杆。截至2019年6月末,万科的净负债率较年初上升11.81个百分点至36.77%,尽管较2018年大幅回升,但万科的净负债率仍处于行业低位。净负债率的回升主要是由于报告期内万科货币资金的减少。万科今年上半年货币资金为1438.69亿元,较年初的1884.17亿元,减少了23.64%。

在融资方面,万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等多元化融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提升公司对财务风险的防范能力。例如,10月18日,万科公布了2019年度排名前列期超短期融资券发行结果。此次超短期融资券计划发行总额为5亿元,期限为270天,票面利率3.18%,发行价格为100元。本次募集资金计划用于补充流动资金,56亿元用于偿还到期债务,包括银行保理融资、银行贷款及债券等。

从债务结构来看,万科的长短债配比较为合理。在万科的有息负债中,短期负债约为666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债约为1586.7亿元,占比约为70.4%。此外,在整个债务的融资对象中,银行借款占比为59.2%,应付债券占比为25.7%,其他借款为15.1%。

万科2019年上半年存货的大幅增长,存货在流动资产中的占比已经达到50.12%,导致万科调整后的速动比率同比下降2个百分点至0.86,不及标准值“1”,短期偿债能力下降。

2019年上半年末万科实现手持现金1329亿元,较2018年的1757亿元,减少了24.35%。2019年上半年万科调整后的现金比率为0.22,较2018年的0.28下降了6个百分点,低于行业中位数0.34。

近五年来,反映万科长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”一直低于行业1/4分位数0.55。2018年该指标为0.38,2019年上半年为0.32,下降15.79%,长期偿债能力欠佳。该指标下降主要系报告期内货币资金减少23.64%以及预收账款增加了12.21%。

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