北京房价跌了,继续等还是赶紧上车?

房叔有意思 2018-11-06 18:06:11
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在较近的几个月里,房叔听到较多的消息就是北京房价开跌,炒房客亏钱卖房,仿佛看到了楼市凄凄惨惨戚戚的景象。

然而,北京的房价到底是涨了还是跌了?

如果北京房价跌了,是继续等还是赶紧上车?

房叔今天就教你如何不被洪流裹挟,看清北京楼市!

北京购房就抓三个大势

土地、供需、人口

北京是一个拥有1.6万平方公里土地,下辖16个行政区,单单6环路跑一圈都要3个小时的城市。有人玩笑说,北四环的和南四环的处对象和异地恋没什么区别。

在这样大的城市空间里,自然会拥有上百个房地产板块,每个板块的特征、供需、人口、项目等诸多因素全都各不相同,所以自然会出现五花八门的购房建议和购房言论。

如果陷入这些言论中,你会无所适从,很慌乱但更焦虑。

怎么办?把握大势,用大势化繁为简。

什么是大势?土地、供需、物业!

土地是源头,决定房价基础;供需是基本面,决定房价大势;人口是助推剂,决定未来走势。

好,接下来让我们来逐一分析北京的土地、供需、人口。

土地大趋势

土地大势:北京土地供应仍将保持紧张,五环内0供应不会改善。

这是北京过往5年的供地计划完成情况——

从这个供地计划完成情况上来看,北京2014-2016这三年,每年的供地计划完成率都在50%以下。由此推断,过去连续三年的低供地造成了北京如今房价的基础的不稳定,一碰就热,一热就涨。

不仅如此,在住宅用地中,还有自住房、保障房、还迁房和自持住宅,而这些住宅都是不能正常进入市场中流通出售的,也就是说,不是常规意义上的商品房。而正常的、能自由流通的商品房,只占很少一部分。

中房报:自从2016年10月海淀永丰产业基地商品住宅用地被万科“100%自持”拿下以来,北京已经有122万平方米建筑面积的住宅用地自持,占同期供应住宅用地建筑面积的近4成。

在商品住宅用地配比如此之低的情况下,绝大多数的住宅用地都在5/6环之间,而真正意义上的五环内几乎是0供应。

这样看来,土地的大势就异常简单。

排名前列,住宅用地供地很少;

第二,商品住宅用地占比更少;

第三,五环内的商品住宅用地少上加少。

在土地这个源头上看北京市场,房价基础依旧扎实,未来供应仍将收紧,五环内极少供地已成事实。

供需大势

供需大势:供小于求仍将持续,整体市场仍然健康,五环内依旧少有。

这是北京过往3年的住宅供需情况——

通过这个对比我们发现,在这三年时间里北京几乎都处在供需紧张的市场环境中,包括调控已经极端收紧的去年上半年。

如果我们结合上面的土地供应情况,就凭那2016年15%的供地完成率,我们就敢大胆的说——

供需紧缩起码再保持2年,没问题!

但是,从各行政区库存量上看,通州区、朝阳区、大兴区是北京市的库存大户,存量套数分别为 9548套、8758套、7805套。 

从环线上看,超过八成的库存房源位于五环外,其中五六环间占到 41.76%,六环外占到 41.08%。而二环内的库存占比仅为 0.89%。

所以,不要再看那些耸人听闻的标题,不要再听那些所谓的暴跌传闻,其实北京的供需大势极其简单,北京的市场大势极其健康——

排名前列,供需仍然紧张;

第二,五环内可售房源依旧紧张是既成事实。

人口大趋势

人口大势:人民在用脚投票,人口净流入稳居前两名。

关于人口流入的问题,更是众说纷纭。有人说,北京在赶人,北京在控制人口,北京有人口流失。

但,房叔更看重事实!

事实是,哪怕是在严控人口的2016年;哪怕是在已经发动抢人大战的当下;哪怕是深圳常年摇臂呐喊着,来吧,来了就是深圳人……

北京仍然稳居全国人口净流入的前两名。

置业建议

土地常年收紧、供需持续失衡、人口巨量流入,这就是北京市场的三个大势!

综合土地、供需和人口的分析,我们很容易就能得出上面这个结论。如果站在这个结论中,去看北京的购房置业选择就更简单——

1、钱够且满足资格,五环内,闭着眼睛买都能保值!

但是,在这个大势之外,我们还要看到几个细节。

比如,为什么当下三环内的某些房产跌幅较大,比如四合院这种塔尖资产?比如物业极差,无法保值反而折损的楼盘小区。

为什么都在北京,有的区域一房难求,房子挂上就能出,有的区域无人问津?

想回答这些问题,就要站在三个大势之外,看细节!

2、确保流通变现!

北京这种地儿,一套房子动则几百万,上千万的房产也比比皆是。2000万,对于五环内的优质房产来说,也就是个起步价而已。

所以,保值增值是一方面,能卖出去才是关键。

那么,北京较好出手的区域在哪里?

这是北京住宅成交的热力图——

从这张热力图上,我们能看出来,北京成交量较大,较好出手的区域有七个——

北京热销“七大金刚”:回龙观、天通苑、广安门外、良乡、黄村、亦庄、朝青。

这“七大金刚”大都背靠着基数庞大的客户群体,比如良乡以低价,吸引着全北京的刚需客;比如回龙观被称为码农之家,背靠庞大码农;比如黄村以相对成熟的配套和相对较低的价格,直面南城刚改,被称为大兴CBD……

3、找到好出手的户型

北京各个城区属性不同,客户质量层级也各不相同,房价也相差极大。所以导致了,北京各个区域的热销户型都不相同。

比如东城较好卖的是200㎡以上的塔尖户型;

比如大兴、通州热销的是刚需和刚改类户型,房山就是刚需户型较热销;

而怀柔、密云这些区域,较热销的就是略带度假属性的小面积分时度假户型……

4、北京较热销的总价段

通过梳理北京各总价段的销售情况,北京较热销的总价就是600-700万,而且从供需情况上来看,严重的供不应求。

这不就很明显了,北京变现能力较强的房子就是——

在“七大金刚”板块里,寻找600-700万总价段,匹配区域属性的户型。

较后,祝大家都能拥有自己的房子!看完记得点赞转发哟!

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