“3.17”史上最严房地产调控政策实施至今快9个月了，北京二手房市场经历了从火爆到低迷的过程，自5月以来，成交量连续6个月低于万套，成交价格也连续6个月领跌全国。

为进一步了解北京二手房市场的现状及未来走势，证券时报记者日前以购房者身份走访了北京多家中介门店，并对多位业内人士进行了采访。

接受记者采访的业内人士认为，“3.17”新政后，北京二手房价累计跌幅超过一成，部分房源累计跌幅接近20%，虽然当前市场成交量有所回升，但仍在低位徘徊，预计未来成交量将延续缓慢增长，价格仍将稳中有降。

买方议价幅度持续加大

证券时报记者从走访的几个中介处了解到，近期成交的二手房，部分业主的底价会比挂牌价低10-30万左右，而实际成交价又会比业主的底价低5-10万不等。近期新成交的房源会成为同一小区的“风向标”，已挂牌业主也会参照较新成交价下调挂牌价。不过，个别不着急卖的业主议价空间则有限。

麦田房产报告认为，在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。麦田房产统计显示，11月份买方整体议价幅度（买方议价=成交价/最后一次报价-1）达到-6.6%，也为今年以来的高位。

据麦田房产统计，“3.17新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万成交，而11月份则平均能以934万成交；相比较之下，买家“砍价”平均从18万上升到66万。

链家研究院也指出，从月度数据来看，调控后新增挂牌均价累计跌幅为12.9%，大于成交均价跌幅12.1%，表明业主预期松动，报价更趋理性。新增需求于低位企稳，调控后投资投机漏洞几乎堵死，刚性需求有序入市。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示，“3.17新政”后，购房需求的减少，看房量下降，房屋出售速度放缓，使得业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落。也正是由于房价的实质性回落，使得部分购房人开始逐步结束观望，出手购房。

“在当下政策持续从紧从严的大背景下，北京二手房市场需求将逐步小幅释放，交易量有望缓慢回升，对刚需一族而言，目前市场偏向买方，房价连续走低，房源供应充足，现在入市也是不错的时机。”胡景晖说。