来自中原地产研究中心的较新统计数据显示，今年前11月，北京土地成交金额达到了2609亿元，截至目前，12月单月还将成交7宗住宅用地，预计全年累计成交金额将超过2800亿元。

如果说，2016年北京住宅土地供应市场上还可以看到高溢价率的“地王”身影，那么2017年则完全被“限房价、竞地价”和“共有产权”用地抢去了“风头”。在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策方针下，北京推地速度逐月增加，全年供应量冲上较近四年的较高峰。

全年住宅用地供应四年首超千万平米

数据显示，截至目前，北京年内合计供应住宅土地已经达到69宗，土地面积共计945万平方米，比去年全年的250万平方米增加了278%。仅11月单月北京合计土地成交金额就达到480.4亿元，是今年年内北京月度土地出让金较高的月份，也是北京历史单月土地成交金额第二高的月份，仅次于2015年11月。这或将是全年供应量在较近四年来排名前列次超过1000万平方米。

尤其需要关注的是，由于整个11月北京成交的土地中，大部分为“限房价、竞地价”和“共有产权”用地，土地溢价率明显下降。中原地产首席分析师张大伟分析，北京全年平均住宅溢价率为26%，而11月跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率为19%外，其他地块成交价基本都接近底价。而截至目前北京的商品房供应土地量已经是2016年的7倍，土地供应大幅度增加，将明显抑制2018年北京房地产市场价格。

在不断加码的楼市调控下，开发商资金压力越来越大，这一点在今年的北京土地供应市场也逐渐显现。虽然今年上半年北京土地成交金额超千亿，同比2016年上半年上涨179%，但成交地块溢价率大幅下滑的事实表明房企拿地热情不复从前，甚至趋向疲软。11月初，北京市国土资源局挂出的北京市平谷区夏各庄镇03-01地块F2公建混合住宅用地遭遇流拍，更成为近年来北京首宗流拍的住宅用地块。此前，受北京“商住”新政的影响，曾经大热的商办类地块也出现了无人报价流拍的现象。张大伟表示，从目前的市场氛围来看，除部分优质地块外，后续很难再现2017年上半年前的土地热度。

环京住宅用地市场开始遇冷

与成交冲高峰的北京土地供应市场相比，环京楼市明显褪去了往日的光环，房价持续出现下跌的同时，部分区域土地成交也开始回落。北京中原市场研究部的统计显示，10月廊坊成交土地60万平方米，保定成交40万平方米，张家口成交131万平方米，同比分别为下降35%、下降76%、增长9%。

具体到住宅用地成交，从区域来看，廊坊住宅用地推出20宗，同比增长34%，环比增长52%。成交6宗，同比下降64%，环比下降54%。

保定住宅用地仅推出3宗，创2015年以来较低水平，环比下降92%，同比下降91%。成交12宗，占成交总量的68%。成交均位于高碑店市。

张家口住宅用地新增供应10宗，环比下降26%，同比增长28%。其中，怀安县成交量和成交金额均是较高，共成交4宗住宅用地，总计46.56万平方米，成交金额1.71亿元;桥东区成交楼面价则较高，为2764元/平方米。此外，今年1-10月，张家口已累计供应土地295宗，供应面积相较2016年下降18%，占比82%。

对后市的谨慎是环京住宅用地出让遇冷的根本原因。链家研究院相关人士分析，2016年以来环京部分区域楼盘房价上涨超过100%，这种非理性市场下既带来市场不规范引发的突出问题，也吸引大量投资需求，不利于房地产和经济的稳定。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析，在京津冀协同发展的大背景下，环京区域如今都已经纳入了房地产市场调控体系之中，小至涿州、固安、北三县，大至保定、天津等地都执行着非常严格的限购限贷政策，环京区域的投机炒房空间被压缩，市场交易也几近冰封。他认为，虽然环京区域未来前景可期，但房地产交易属性将更多向居住回归，投资和投机的空间会很小。

50家房企全国拿地狂砸2万亿

根据中国指数研究院此前公布的数据，今年以来全国300个城市的土地出让金同比增幅超三成，其中住宅用地出让金更是同比增涨42%。而令全国土地市场在“史上较严厉”调控下，仍然热度不减的主要原因来自于房企依然高涨的土地储备意愿。

截至11月中旬，2017年拿地过百亿元的房企达到了58家，而去年同期只有40家。其中，拿地超过200亿元以上的企业30家。2017年截至目前这50余家房企合计拿地金额达到20330亿元，与2016年同期拿地金额13720亿元相比，涨幅达到56%。

中原数据显示，从企业特点来看，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为过去7个月抢地的主力，做大规模依然是当下房企的主流选择。

从区域上看，房企虽然在一二线城市受到调控影响，成交放缓，但全国房地产销售额依然刷新历史纪录，三四线城市，特别是部分热点三线城市，房企抢地现象明显。从趋势上来看，房企依然在非常明显地加速拿地。

而让房企有充足资金拿地的原因正是今年以来各家房企持续增长的销售业绩。2017年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100榜单的数据显示，排名前三甲的碧桂园、万科和恒大均轻松达到了4000亿规模，碧桂园更有望成为全国排名前列冲进5000亿销售阵营的房企。三甲之外，融创年内实现3000亿销售的目标已无悬念，保利和绿地也以超2000亿的销售规模稳座第二梯队。而第三梯队里，中海、龙湖、华润置地、金地、华夏幸福和绿城中国都已完成销售超千亿的业绩，并且这一梯队的阵营也可能进一步扩围。

今年房企规模化发展的突飞猛地，再加上全国房地产市场去库存政策的持续作用，推动了房企积极拿地补仓。特别是在全国80个城市住宅库存同比连降27个月的背景下，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

全国多数地王集体被套

除了热度不减的房企拿地趋势，年末土地市场另一个引起广泛关注的则是2016“地王”年里拍出的那些单价、总价“地王”现状。近期出炉的克而瑞研究中心选取的热门城市50个典型“地王”项目统计数据显示，截至目前，50个“地王”项目只有7个已开盘，29个已开工未开盘，剩下14个则完全没有开工迹象。

据统计，14个尚未开工的项目主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，包括2016年上半年成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，这两宗地块闲置时间均超过一年以上。29个已开工未开售项目，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些则项目选择了延迟入市。而已开盘的7个项目定价普遍紧贴区域“限价”，盈利空间有限，仅有4个项目实现了“保本”销售，并且多数项目去化表现平平。

易居研究院副院长杨红旭认为，2016年是中国房地产史上诞生“地王”较多的年份，350多个单价或总价“地王”，可以说已经空前并且也会是绝后。根据相关政策，如果不是政府原因，拿地一年后不开工罚款20%、两年不开工政府可无偿收回。克而瑞统计的这50个“地王”当前开盘的只有一成左右，且卖得一般，原因一是政府限价，二是降温。另有业内人士坦言，未来二三年市场或无反转，尤其是明年房地产工作已经定调，因此20016年的多数“地王”都将面临集体“被套”的局面。

今年6月份，北京市住建委就曾经下发通知，要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并公布了截至3月底北京389个拿地未开工和开工未入市的项目。但从近几个月的效果来看，似乎推进工作并不明显，仍有大量项目存在延迟开工、入市的情况。而针对这一现象，北京市住建委在10月初再次印发通知，要求各区住建委、房管局主管领导亲自带队，定期赴项目现场进行巡查，通过督促项目落地，加快项目建设进度。尤其强调对于2014年-2016年期间新拿地未开工项目，要及时了解项目推进需求，进一步畅通审批渠道、提高服务效率，尽可能缩短行政事项办理时限，为推动项目尽快开工创造条件。对于在施阶段的项目，特别是2016年以后新开工的项目，要加大推进服务力度，努力加快项目建设进度。

在这样的力度之下，“地王”能否从“被套”变成“止损”，也成为业内关注的焦点。

来源：北京参考记者 胡莲