文/吾心

“十年租金180万”，万科翡翠书院天价房租一事几乎已经淡出人们的视野，但今天人民日报一篇评论却引起了大家的关注。

这篇文章的标题是《租房市场同样不容“炒”》，核心观点有这么几个：

1、万科成本摆在那，即便按照十年180万房租来运营，实际回报率不足3%，万科定价是市场行为，你情我愿，如若市场不买账，着急的是万科自己。

人民日报的观点，其实和之前北京市住建委的观点基本一致，他们都认为万科基于成本定价是没问题的，至于租不租得出去，由市场说了算。

2、高端租赁住房也应该有，过去人们不愿租房是因为租房体验差，万科现在搞了高大上的“长租公寓”是有助于形成租房宜居的预期。

3、人民日报并不认为万科这种高大上的长租公寓会刺激房租加速上涨。他们认为，房租上涨是必然的，根本原因是收入增长导致支付能力提高与市场需求升级，但租金涨幅是会受限的，毕竟租房市场更开放，选择多，租房供给规模也在不断扩大。

4、房租上涨不能完全归咎于长租公寓，而是跟收入增长有关。高端长租公寓虽然一时推高了房租，但随着租房供应规模的扩大，租金会回归合理水平。

5、租房同样要坚持房住不炒。当前要警惕一些人钻空子，炒房租的行为。

当期的确存在部分机构借着政策的东风炒高房租的现象。特别是住房租赁资产证券化推出后，要警惕一些机构以发展租房之名，低成本囤房炒高房租。

党媒的关注，是非常重要的。而且它的观点更为重要。这篇文章所传递出来的信号其实已经很明显了：

核心就两个，一是房住不炒，租房一样如此，二是房租肯定会涨。

人民日报为万科代言，其最重要的目的在于安抚开发商等目前大力发展租房的相关机构的情绪。成本在这，你再给我来个紧箍咒，我肯定不会陪你们玩了。

虽然十年180万房租很扎眼，但仔细算一下成本，再结合十年租金不涨的条款，万科实际面临的困难也很多，房租赚不到太多，市场接受程度也存在较大不确定性。

也正因为如此，我们正在大力推进租房的住房租赁资产证券化，希望能帮助机构再提高一点资金利用率，再降一点运营成本。

未来的住房租赁市场，我认为会分为三大类。

排名前列类是国企手中掌握的廉价土地，盖的租赁房是性价比极高的。

这类房子房租相对合理，而且即使房租上浮，幅度也会比较小，而且会非常稳定，你要是能租到这类房子，倒是真的可以租房安居一辈子了。

第二类是现有的机构运营的存量商品房。数量最庞大的就是这类房子了，刚需也主要靠这类房子解决租房需求。这类房子完全市场化，所以租金也会随行就市。一些独立公寓品牌先承租存量商品房，加以改造再往外出租，由于多了一层中间商，会导致租金整体上涨幅度要比之前更大一点。

这类房子的房租虽然比排名前列类要高一些，但它有一个非常明显的优点：完全按合同办事，非常透明。合同期内绝不会上涨房租，合同期结束也不会乱涨。目前这类房子的比重正在迅速增加，个人房东和黑中介二房东乱涨价的问题有望得到解决。

第三类是开发商自持的长租公寓，他们的拿地成本比国企高得多，这也导致他们的产品必须定位高端，不过这类房子的体量会非常小，这跟普通租房客的关系并不大。

人民日报这篇文章其实暗示了一点：租房市场并不会像购房市场那样面临严厉的调控，什么限价之类的估计都不会出现。房租肯定是要涨，但不能炒。

到底是租房还是买房，各位自行斟酌了。