北京10月二手住宅网签环比大幅下跌,新房供应提高市场持续稳定

诸葛找房 2018-11-03 21:00:31
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在住房不炒的调控总基调下,10月以来,北京继续坚持房地产市场调控的目标不动摇,力度不放松。10月10日北京住建委发文,推进棚改工作由追求质量向确保质量转型,10月29日,北京市住建委发文强调要加强公共租赁住房使用监督管理,加大对转租、转借等违法违规行为打击力度。各项政策均指向要加强市场调控及市场监管

在住房不炒的调控总基调下,10月以来,北京继续坚持房地产市场调控的目标不动摇,力度不放松。10月10日北京住建委发文,推进棚改工作由追求质量向确保质量转型,10月29日,北京市住建委发文强调要加强公共租赁住房使用监督管理,加大对转租、转借等违法违规行为打击力度。各项政策均指向要加强市场调控及市场监管,确保房地产市场平稳健康发展。市场在政策的持续调控下整体处于平稳态势。

北京二手房住宅网签量6月份以来连续4个月网签量稳定在1.5万套左右,但3季度较热的市场状态并没有延续下去,10月份在十一国庆假期及公积金新政等多重因素影响下,二手住宅网签仅为8879套,环比下跌41.9%,市场在政策调控下依旧较为冷淡。

一、10月份二手住宅网签量环比下跌41.9%,调控政策高压下市场持续冷淡

据诸葛找房数据研究中心监测数据,今年10月份二手住宅网签8879套,环比下跌41.9%,同比上涨44.1%。今年二手住宅网签量整体稳定在较高水平。受春节长假期影响,2月份二手住宅网签量7361套,达到目前2018年最低点,之后二手住宅网签量不断攀升,5月份达到今年最高,二手住宅网签18096套,随后网签量一直维持在高位。6月份以来连续4个月网签量维持在1.5万套左右,但是三季度10月份受十一国庆假期及公积金新政等因素的影响,二手住宅网签量环比下跌40%,网签量下滑较大,市场明显较冷。

图1:2018年北京二手住宅月度网签量走势

从北京近一年的二手住宅挂牌趋势来看,挂牌价整体呈下滑趋势,2018年5月二手挂牌价达到最低点之后价格有所回升。8月份后北京二手住宅挂牌价连续三个月下跌。10月份北京二手住宅挂牌价63613元/平方米,环比9月下跌0.66%。购房者积极性下降,观望情绪加重。随着政策的持续调控和深化,投资属性减少,市场整体处于平稳态势。

图2:北京近一年二手住宅挂牌价走势

从10月单日市场数据来看,上旬受十一国庆假期的影响,尤其是前七天的网签量减少,10月第二周受公积金政策影响,网签量明显低于日均网签套数,此后北京市二手房住宅单日网签量稳定在500套左右(仅限工作日),据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年9月二手住宅日均(仅限工作日)网签659套,10月日均(仅限工作日)网签476套,10月份日均网签量显著降低。表明公积金政策对市场产生一定影响,调控高压下市场较冷。

图3:10月北京二手住宅月度网签量走势

从过去10年北京10月份二手住宅网签数量来看,2017年受“317”政策影响,市场下跌较为严重,网签套数仅为6162套,为2010年以来最低,2018年10月网签8879套,虽然环比上涨较大,但网签量在历史上也处于较低水平。

图4:2010年-2018年北京二手住宅10月网签量走势

二、新房大量入市供应增加,购房者心理预期转变

从近一年北京销售面积情况来看,北京市场回暖下,新房供应面积及销售面积逐月上涨,但供应面积增速度远大于销售面积的增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。6月以来新房供应面积速度加快,10月北京新房供应面积为117.94万平米,使得10月销供比达到最低值,仅为0.43。

新房供应持续放量带动了成交量上涨,6月份以来新房成交面积环比持续上涨,10月份受十一国庆假期的影响新房成交面积环比下降13.5%,共成交面积50.73万平方米,但销售涨幅低于供应涨幅,新房库存进一步增多。

图5: 北京近一年新房市场供应面积、销售面积及销供比

新房供应增加,大量的新房包括价格较低的限竞房入市,为北京市场带来了更多的选择。10月以来共有21个新房项目入市,共提供了14329套房源,分别分布在朝阳区、丰台区、石景山区、大兴区、房山区、顺义区各个区域。新房大量入市,供应增加,购房者选择增多心理预期转变。

表1:2018年10月北京新房住宅批准预售项目

10月份二手住宅网签下跌,市场成交放缓,而二手住宅挂牌价连续三个月下跌,购房者观望情绪浓厚、入市积极性降低。加之新房供应增加,大量限竞房入市,库存量大量增加,购房者心理预期转变,购房越来越理性,市场整体处于平稳状态。

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