上月初，一则海南省全面实施商品房现房销售制度的消息引爆楼市，众人议论纷纷。

海南为何突然加码调控？海南的政策会像此前的诸多政策一样，上演“一日游”吗？海南开了现房销售的排名前列枪，别的省份会跟上吗？

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而与此同时，更多的网友则表达出对现房销售的支持，认为应该全国推广。究其原因，无外乎是因为，对购房者来说，“天下苦期房久矣！”

期房真的坑！

中国内地商品房预售制度起始于1994年，也就是说，期房销售现存至今已近26年。在这近26年里，购房者为期房所困，每每上演“交房及维权”的事件。

说好的学校、商场没了，说好的干挂石材却缩了水，人工湖是塑胶的，草地是染色的，交房日期一推再推，一头房贷一头房租......成年人的崩溃总是在一瞬之间，掏空了一家老小的钱包买下的窝，到最后都没能让自己省心。

而类似的事件在限竞房扎堆的19年频频上演，被限制的售价导致开发成本被压缩，让2019年成为业内认为质量最差的一年。

2019年3月，昌平某高端别墅项目因减配问题遭到业主维权，园林花园、高端会所、室内空间设计、装修等都与实际不符，存在虚假宣传的嫌疑。

同月，朝阳孙河某限竞房也因一份“特别约定”，引起购房者不满。

2019年4月，好不容易解决了购房发票的绿海家园，又迎来交房难的问题，甚至有网友表示，开发商还打算卖人防车位给业主。

到了2019年5月底，绿海家园7号楼还着了火。

2019年7月，xx壹号业主投诉，自己700万买的新房逢雨就漏；2019年8月初，位于通州的xx四季业主集体维权，表示开发商售房时的承诺不兑现。

2019年10月，昌平某商品房因学区虚假宣传、外立面装饰材料缩水、单元门缩小一倍等问题被业主维权。

2019年11月，顺义xx美地小区地下二层的车库没有预售证不能交付，业主举报维权。

2019年12月，房山某精装项目因装修交付问题，遭到维权。整个小区无燃气，无网络，无信号，墙砖开裂，地面空鼓，木质地板下还有纸板子。

买房难，买期房更难。买的时候靠想象，交的时候还不如想象，买房人真的太难。

但现房就能解决一切？

看到这可能有人就会问了，既然期房政策导致了这么多问题，为什么迟迟不被拿下，难道仅仅是为了维护政府和开发商自身的利益吗？现房政策对购房者来说真的百利而无一害吗？

其实不然，现房政策一旦大面积推行，同样伴随着很多问题。

首先，从购房者角度来看：

一旦大面积推行现房政策，房价上涨速度可能更快

期房改为现房销售，导致市场在存量不足的情况下，“物以稀为贵”的已上市房源和未上市房源，在开发过程中将增加的融资成本和市场成本转嫁到购房者身上。

正所谓羊毛出在羊身上，楼盘建成的时间成本和置业者的恐慌心态或成提高房价的又一助力因素。

房源类型或会减少，刚需置业更为艰难

由于开发商在开发阶段承担了更大的资金和销售风险，因此会倾向于开发高溢价率的高端产品，用足够的价格溢价来弥补资金成本，最后形成高端房源供大于求。

刚需市场供不应求的类牛奶倒进河中，也不便宜卖给人们的恶性循环。

现房交付质量依然存疑

房屋的质量问题并不仅仅包括表面的硬装潢和软装饰，内部管道的铺设、墙体内部的贴合情况和下水管道通畅程度，都是需要住户入住一段时间后才能真正验收的，因此单纯指望现房交付来保证房屋质量的特别可靠是不稳妥的。

其次，从开发商角度来看：

敢于拿地的开发商减少，头部开发商垄断现象加剧

一旦改为现房政策，开发商缺少了短期内资金回笼的可能，对房企来说压力巨大。有业内人士透露，现房销售项目的资金投入大约是普通期房销售项目的2.5到3.5倍，并且资金回笼的时间也会拉长3-4倍。

这意味着开发商成本加大，这会让很多中小企业望而却步。最后，敢拿地的企业越来越少，大企业吞并现象严重，拥有更大话语权，购房者更加被动。

最后，从政府层面来看：

迅速抽离国家对房地产市场的依赖是不现实的，容易引发动荡

如果贸然大规模推行现房制度，不仅会打消房地产商拿地的热情，一定程度上也会减少国家财政收入。开发商开发时间拉长，政府卖地的周期就长了。

一些地方政府的财政收入本就捉襟见肘，2020年一开年，一些地方就将优质地块集中推出，以弥补财政收支不足就可看出些许端倪。

因此，无论是期房政策还是现房政策，都存在一定的利好和问题。短期来看，现房政策是利好购房者的，毕竟眼见为实，但房屋质量、物业管理等问题不是期房变现房就能了事的，市场监管和相关配套法规的出台也同样重要。