海淀神盘 | 西山锦绣府-12大要点-你知道多少呢!

京丞选房 2020-01-18 15:33:24
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一直以来,紫光旗下房地产业务都较为分散,分别由不同的地方平台操盘,在北京、天津和海南有少量项目。天津紫光置业有限公司曾代建天津南开大学津南小区及周边土地一级开发,也代建北京部分回迁房项目。 2014年,紫光开始涉足产业园区。当年9月,厦门紫光科技园成立,11月,南京紫光科技园成立。2015年6月,厦

一直以来,紫光旗下房地产业务都较为分散,分别由不同的地方平台操盘,在北京、天津和海南有少量项目。天津紫光置业有限公司曾代建天津南开大学津南小区及周边土地一级开发,也代建北京部分回迁房项目。

2014年,紫光开始涉足产业园区。当年9月,厦门紫光科技园成立,11月,南京紫光科技园成立。2015年6月,厦门紫光科技园发展有限公司在厦门获取第一块土地后,厦门紫光科技园项目开始动工。

转折发生在2016年,当年1月,北京紫光置业更名为北京紫光科服集团,在这前后,天津紫光置业等地方地产平台被注销。房地产业务全部打包至紫光科服旗下。同时接管了北京通州紫光商务园区和无锡清华紫光软件创意园。

更名后,紫光在北京、成都、南京、武汉等地的重资产项目先后落地,并在苏州、北京、成都和武汉等地获取土地资源。其中武汉项目为长江存储委托代建项目,并不是紫光科服直接拿地。

与传统开发商相比,紫光作为高新技术企业,更了解高科技企业对科技园区和服务等方面需求;同时,紫光可以自身产业带动和吸引上下游配套产业进入产业园区,一定程度上解决产业园区普遍面临的招商难问题。

自从2017年9月,紫光拿下海淀西北旺亮甲店村的地块以来,西山锦绣府这个项目就一直备受关注,一度被称为“最神秘的新盘”。直到整整两年后,今年9月份,西山锦绣府售楼处开放,其神秘的面纱才层层揭开。

西山锦绣府从拿到了施工证、预售证,这期间有多神秘,有多少非议,多少期待,多少失落,这个“海淀神盘”你又了解多少呢!

今天小编就以下12点为大家展开分析,如看完有哪些需要进一步了解的大家可以点点关注,私聊、互动啥的。

01PART交通、售楼处地址

西山锦绣府位于西北旺板块,属于海淀未来发展核心地带的住宅项目。近几年来,抓住建设具有全球影响力的科技创新基地的“天时”,发挥毗邻中关村国家自主创新示范区的“地利”和北大、清华等顶级高校高新技术人才的“人和”,海淀北部新区得到了快速的发展。

绝大部分高科技产业都集中于此,产业的聚集,则带动城市的整体发展,依托于海淀“科技+生态”的双重定位,海淀北部新区已经形成了一个完善的产业、交通、公园、商业、医疗、教育全职能城市板块,被无数追求高品质生活的高端职业者追捧。

当下大量高科技产业园区相继出现,华为、联想、百度、腾讯、IBM等2000+家国内外知名的科技创新型企业集聚,小编要是说中国互联网的半壁江山都在这儿…不为过吧!区域企业年收入突破3000亿元,使得海淀北部新区成为海淀区最具潜力和活力的科技创新增长地。可以说是海淀最有前途的板块,未来的升值潜力可想而知。

还有西山壹号院👇、如园几个豪宅坐镇,所以这片也被称为“码圣居住区”。

地段论”一直以来都被房地产业界奉为金科玉律。海淀核心区供地的日益减少,稀缺的地理位置属性与稳定的核心配套,使核心区拥有了更高的价值,且价值会随着城市发展愈加增长。

‘’交通‘’项目距离地铁口并不是很近,北侧6015地块距16号线西北旺地铁口,准确的距离测量距离1.5公里,步行至少需要20多分钟;其他4个地块好一些,最近的地块距离地铁1公里左右。

地铁16号线西北旺站,坐地铁到中关村,也就是6站地的车程,16号线正在往南修,将来经过苏州街、国图,可以一路南下到丽泽。

售楼处:西山锦绣府展示中心在地铁永丰南站用友科技园东区19A,外面没有标识,有点不太好找,得需要一点耐心去找。

02PART项目介绍

位于海淀西北旺的西山锦绣府已经开盘在售,并吸引了不少业主以及投资商的关注。那么,为何海淀区的房子会如此吸引社会人士的关注呢?

因文化底蕴深厚,且由中国最出名的八大院校加持,海淀空气中都弥漫着浓重的学习氛围。

以此不计其数的莘莘学子被吸引而来,毕业后继续深耕于海淀各个高科技互联网企业,让海淀创造着一个接一个令人瞠目结舌的GDP奇迹。

这批人群,从读书到工作再到生活,深受海淀氛围熏陶,变得“勤劳朴实爱存钱”。钱的去向,则表现在对这片热土的热恋上。

海淀人爱买房成为了志同道合的“共识”。尤其被知识改变命运的群体更加笃信知识的重要性,所以在海淀给孩子买套学区房,几乎是海淀每个家庭的梦想。“为了教育,海淀人民可以放弃一切”,这句话不为过。一来二去,在需求旺盛的海淀区,房价水涨船高。

海淀凭借稀缺的宅地配套以及一流的教学资源,成为继东城西城之外,二手房均价最高的区域。

这个区域的楼盘也一直是北京楼市中一个特别的存在,高房价也在逼着这些高学历精英们一路向北,从中关村到上地,再到西北旺,几乎每出一个新盘,都会成为备受瞩目的畅销盘。在加上海淀区近年来商品房供应非常少,几乎每出一个新盘,都会成为备受瞩目的畅销盘。

西山锦绣府地处西北旺板块,是海淀区稀缺的低密度新房项目。这也不难解释为何西山锦绣府能够如此吸引业主的关注,咱接着往下说。👇

西山锦绣府项目整体为纯洋房社区,建筑风格新中式,石材立面,小区主入口8米高,80米宽,配以1.5米的多重挑檐。

将分成5期建设,其中有4期包含住宅,计划建设时间从2019年3月份已经开始,交付日期从2021年底到2023年6月份。目前项目已经拿到了一期、二期、三期住宅和四期文化设施的建设工程规划许可证。

项目共有31栋楼,共计1351套房源,户型设计为89㎡二至三居、155㎡三居、180㎡四居,8号楼,390套房源都是89平三居户型,6号楼344套也都是89平户型,3号楼154套仍然是89平户型,14号楼463套房源是155大户型,三居为1梯2户,二居为1梯4户,。

都是5-12层的洋房。限均价58622元/平,且最高销售单价不超过61554元/平,首套首付209万以上,二套首付在417万以上。装配式建筑,含全装修。

项目前面三期没有大户型,五期的面积分在155平米和180平米大户型,463套(14栋),总价约为908万和1055万。

前段时间开盘的是6003、6004、6015地块,房源全部为89㎡的小户型,共计888套。其中三居的A户型250套、B户型208套;两居的C、D户型均为215套。

一期在售的房源已经所剩不多,二期还没有正式入市,春节因素,小编预计会在2月上旬开售。

从地块上来看,三块地中6003地块但北侧社区养老中心配建规模较大,但行人出入口距离地铁站是最近的,对轨道交通比较依赖的朋友可以优先考虑6003、次选6004。

同时6003、6004东侧有个宽70m左右的绿化带,受道路声噪的影响可能也会比6015更小些。但6015地块的销售单价会更低,而且小区一出门就有通往地铁站的公交车,日常通勤也还算便利,追求性价比和低密度居住感的话,您可以选择6015地块

去掉项目商业配套部分,住宅的容积率会更低一些,是一个不折不扣低密舒适的住宅小区。项目门口就是京密引水渠,背靠百望山,自然环境很好。

周边的最近的二手小区有:百旺茉莉园(2005年) 均价7.3万元/㎡,中海枫涟山庄 (2004年)均价8万元/㎡,但如果加上仓储和车位的话,价格优势就没有这么明显了。

03PART热点:仓储和车位

仓储即地下室。地下1-4层是仓储,地下2-4层是车位。 仓储是在楼栋下面,车位分布在楼栋之间花园下面,车库有电梯直通楼栋各层。仓储面积以报批结果为准,每套仓储面积都不一样,大概范围10-30平米之间不等。

经确认,项目不会强制捆绑车位和仓储,仓储和车位按需购买,不会影响选房。

仓储比例为1:1,一户一个,仓储售价29000-30000元/㎡,面积20~30㎡,总价在60~90万。

车位配比为1:1.2,89小三居户型每户可买一个车位,155、180户型每户可买两个车位。车位售价35~40万/个;两者都有50年产权证,均可贷款:车位可以全贷款,仓储可贷50%。

但西山锦绣府是产权车位,只售不租,有车或未来有购车规划的需谨慎考虑,推荐购买。

04PART热点:六里屯垃圾焚烧炉

六里屯垃圾场运行了18年,已经基本饱和,2018年度开始,六里屯填埋场全面停止原生垃圾填埋,只填埋焚烧炉渣,开始开展终场覆盖堆体绿化工作及环境提升减排工作。以前的臭味主要来自原生垃圾,即未处理过的垃圾,焚烧之后的垃圾则没什么臭味。

六里屯垃圾填埋场依旧在运行中。目前处理的是填埋焚烧的炉渣,垃圾焚烧是在苏家坨镇大工村的海淀循环经济产业园进行的。而且六里屯垃圾场对气体和渗液进行再处理,还安装了除臭装置正在运行,相信在未来几年交房之时应该会逐渐好转,从各项大的方向去看,其实大家不必过度担忧。

六里屯垃圾填埋场有自己的官方网站,每天会公布监测的环保数据,也会显示每周处理的垃圾量,在首页滚动显示。

官方网站上有热线电话,百度搜索“六里屯垃圾填埋场”即可看到官方网站,大家也可以自己打电话确认。

05PART

供暖方式是什么?

项目采暖方式为分户式空气源热泵,地采暖,非市政集中采暖。那么空气能热泵是个什么呢?这是一种利用高位能使热量从低位热源空气流向高位热源的节能装置,烧电的。如果还是看不懂,就简单理解为烧电的采暖系统。

几点小提示:

1-制冷是分室控制,采暖是分户控制,温度可以调节。

2-不交供暖费,交电费。

3-有单独的室外机,放在设备平台。

06PART物业服务

想要衡量一个项目是否具有成为优质资产的潜力,除了地段和产品,服务更是关键一环,数据显示,级别越高的豪宅项目,其客户就越关心物业服务的品质,一个项目能够在市场中维持“身价”,物业往往起到决定性作用。

带着打造高品质生活的初衷,西山锦绣府联手万科物业,臻选其最高标准的万科物业睿服务体系,挑选有着丰富经验的人员,购置先进的设施设备等,为西山锦绣府的居住者提供一流的物业管理服务。

项目全新升级定制的万科物业睿服务,将为西山锦绣府的所有业主提供更具科技感、更贴心、更安全的物业管理服务。如此加持之下,西山锦绣府对打造更高品质的生活体验,也有了更加充足的信心。

07PART

几个地块之间是否互通?

分地块封闭管理,各区之间不互通。

08PART周边商业配套

西北旺地铁站东侧的A3商业地块,已经由华润刚刚拿下了地铁西北旺站旁的商业地块,已经官宣建华润万象汇,总共8万平,到时候出了地铁就是shopping mall,逛街吃饭看电影一站解决。

而且西山锦绣府的规划当中有60000平米的商业综合体和10000平米的社区中心。

2020年,“悦界”商街将进驻西北旺镇的核心地带,它位于永丰产业基地组团中,与故宫北院相望,毗邻大悦城。

作为大悦城娱乐体验的品质升级和经营时长的延续,3.5万㎡的“悦界”将先与大家见面,以开放式街区的设计,全角度临街,营造精致生活美学空间。

09PART周边医疗配套

医院:项目北侧的海淀妇幼保健医院新院区及北医三院北部医疗中心已经开始招标。生病就医更方便了。

10PART项目周边教育配套

教育问题是每位家长最关心的事情,也是购买房产需要考虑的核心因素之一。

教育:学区需要等待小区建好,教委会根据小区的位进行学区划片,根据此项目的位置,可能属于西北旺学区。

目前西北旺学区划片小学包括:海淀区红英小学,海淀区科技园小学,清华附中永丰学校小学部,上地实验小学,永丰中心小学,翠湖小学等等。距离最近的小学是永丰中心小学宏丰校区。

西山锦绣府因多校划片政策,因为街道办划分的原因,可能与海淀名校中关村二小无缘,失去了学区优势。

投资的话不用过于担心,毕竟西北旺和望京的房价早已经证明,高收入产业区对于房价的支撑是多么强。

在加上最近新挂出的北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、HD00-0403-0049地块二类居住及基础教育用地,土地面积48727.09㎡,其中建设用地48727.09㎡,建筑控制规模为48727.09㎡,以“五通一平”形式供地。

宅地容积率为2.5,限高45米,绿化率30%,同时还配建8400㎡24班幼儿园。

重点是该地块不限价,非7090地块,这个地块拍卖后,有利于西山锦绣府二期销售。

011PART生态环境

海淀是北京生态环境最为优美的区域之一,而海淀北部新区的生态优势则更加凸显,单单是西北旺这一个区域,就聚集了百望山森林公园、百旺公园、中关村森林公园三大城市公园绿地,更有北京饮用水源地之一的京密引水渠,用“住在公园里”来形容这一区域毫不为过。

012PART户型分析

A户型89平米:该户型分布在6003地块的1#、2#、3#楼显然离西侧、南侧的道路和4#社区养老中心最远,受其周边人流等环境影响最小。

和6004地块的1#西侧、6#这五栋楼,考虑到7#商业可能会使周边环境变得嘈杂,肯定是离它较远的6#楼更值得选。但这栋楼想选边户(为了明卫)的话,西边儿有车库出入口,东边儿11层高的2#楼,综合考虑采光和声噪环境,两边儿都不建议选过低的楼层。。

A户型南北通透,两面朝南,客厅南向面宽达3.75m且带阳台。卫生间干湿分离,边户能做到明厨明卫,北向两个次卧的面积分别是6.75㎡和5.4㎡左右。咱肯定优先选边户。

由于2#和1#两楼间距不大,西边户低楼层下午时采光可能受影响且两楼之间有地下车库,所以1#楼内选的话应该尽量往东选或者选择西边户的高层。

B户型89平米:这个户型分布在6004地块的2#、3#、5#,其中2#显然是最优选,甚至可以说是整个一期的楼王楼栋。在这栋楼里选的话,首先咱为了明卫,肯定是优先选边户。

6015地块的5#、6#、7#这6栋楼。这三栋楼相对于6004地块那三栋的优势是楼层更低。选5#为最优的理由也很简单,楼栋仅4层,住户密度最低,且南向无高层建筑遮挡。

C户型89平米:L型两居,得房率82%,北向设有开窗,不少人都觉得算是南北通透,南向面宽不到3米,通风动线过于曲折,只能算是南北能通风吧。

D户型89平米:得房率82%左右,纯南向、两面宽,通透性一般。但南侧设置了一个面宽6.3m的大阳台,在这两年的新房项目里算是比较少见,刚改客户看了应该会比较喜欢。

6004地块内4#肯定优于1#,首先4#距离人员出入口更近,日常出门更加便利,而且南北两个方向都有园林,观景体验好。楼栋内应该优先靠东选,这样西侧道路的噪音也能有一部分隔档,而且往东选个边户的话,C户型还能明厨明卫。

E户型155平米:南北通透四居室,总计80套,得房率82%三面宽朝阳,客厅面宽4.0米,主卧3.4米,次卧3.1米西边户,多功能间朝西。

F户型155平米:南北通透三居室,总计30套,得房率82%三面宽朝阳,客厅面宽4.2米,主卧3.6米,次卧3.2米。

H户型180平米:南北通透四居室,总计44套,得房率81%三面宽朝阳,客厅面宽4.5米,主卧3.6米,次卧3.2米。

G户型180平米:南北通透四居室,总计98套,得房率84%,三面宽朝阳,客厅面宽4.7米,主卧4.0米,次卧3.5米,南向面宽达12.2米,大户型得房率都在80%以上,但是户型设计得都不咋地,普遍没有空间规划,浪费面积,EF西北方位的厨房位置难受,GH的入户门的位置过于偏北,客厅餐厅的规划十分尴尬。在一个以这个面积和总价,可选性可就更多了。

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