2020年的北京房地产市场可谓一波三折，前三季度反复经历冰火两重天的状态。在第三季度初，随着新发地新冠肺炎疫情有所缓解，市场进入恢复期，到第三季度末，房企在京推售和营销力度加大，特别是在9月积极抢收，多个不限价商品房项目取证入市，新房成交规模持续上升，成交价格亦小幅上升。

政策层面，第三季度末，全国多地调整调控政策，外围政策环境从紧。本地方面，调控政策保持稳定，首都功能核心区、北京自贸区等多项规划相继落地，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020年）》显示，北京调控政策将从“因城施策”升级为“因区施策”，各行政区将细化当地调控目标，出台长效机制，预计将对北京各区市场产生深远影响，值得关注。

为权威、客观、公正展现房企在北京市场的销售力和影响力，精当、准确、清晰研判北京市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20》，将通过房企销售金额、房企销售面积，项目销售金额、项目销售面积等四个维度，体现房企在北京市场的销售情况，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。

根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，北京房企实现销售面积338.7万平方米，销售金额1732.32亿元。其中，首开以25.84万平方米的销售面积，135.26亿元的销售金额，位居2020年第三季度北京房企首位。此外，城建和中海位列2020年第三季度北京房企销售力的第二位和第三位。而在项目方面，位于的石景山区的限房价项目禧悦学府则分别位居2020年第三季度北京项目销售面积和销售金额的首位；泰禾北京院子二期和万橡悦府位居2020年第三季度北京项目销售面积的第二位和第三位，万橡悦府和金融街武夷融御则位居2020年第三季度北京项目销售金额的第二位和第三位。

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榜单解读

2020年第三季度北京房地产市场综述与前景展望

一、市场交易先抑后扬，第三季度触底反弹

2020年的北京房地产市场呈现出极大的不确定性。春节后，新冠肺炎疫情到来，市场交易“冰封”，当期计划入市项目推迟，从实际情况来看，推迟入市项目被迫挤压到6月后。此外，疫情对社会经济影响深远，疫情缓解前后，对家庭收入的偏悲观预期导致短期内市场观望情绪升温。反过来，房企和项目面临资金吃紧、库存承压等影响，被迫采取以价换量借以刺激市场需求释放，并借助线上直播等形式因地制宜，以求扩大房企和项目曝光度，为刺激成交创造条件。

随着新冠肺炎疫情有所缓解，社会经济运行趋于稳定，行业企业复工复产，4月的北京市场有所复苏，且因5月西城区多所学校划片政策调整，对市场有刺激作用。然而，正当房企和项目寄希望于借势尽快实现成交，6月新发地爆发二次疫情又导致市场短期停滞，起势姿态略有浮现便暂时告一段落，房企和项目错过了近在咫尺的“小阳春”。整体上看，2020年第二季度的北京市场呈现出“先扬后抑”状态，房企和项目也更为理性，转而积蓄力量备战第三季度。

第三季度是北京市场在年内较为活跃的时间段，成交规模和成交价格呈现出结构性上扬趋势。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，北京新建商品住房供应 1.3万套，面积172.2万平方米，环比下降26%，同比下降19%；成交1.6万套，面积197.7万平方米，环比上升41%，同比上升56%。成交金额更是在年内首次超过千亿规模。

2019年1月至2020年9月北京商品住房供应和成交情况，数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

北京各行政区商品住房成交情况，数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

二、国资房企抗压能力显著，合作开发成市场主流

在2020年前三季度的市场表现中，房企出现显著分化，其中，以国资背景房企，以及民营但规模居前房企抗压能力表现显著。特别是首开的市场占有率表现强势，其深耕北京市场三十余年，主城区系其货值较集中区域，从土地到项目开发，首开有着强力资源优势和成熟品牌效应。首开的市场适应能力比较强，通过线上销售渠道打开局面，加快去化。

由于北京市场单项目货值高，开发强度大，购房需求较为复杂，且已成为北方市场中较为成熟者，通过北京土地市场独立拿地，独立开发难度极大，寻求合作开发已成为房企主流选择，这其中尤以首开表现较为突出，其在当前市场上多个热点项目中股权并参与开发，这也导致其在房企销售规模的全口径统计中占尽优势。根据焦点研究院统计，当前首开在京开发并销售的项目有21个，涵盖全市九区，其中独立操盘项目9个，联合体开发项目14个，占总量的67%。

首开当前在京开发或参与开发项目一览，数据来源：焦点研究院

首开当前在京开发或参与开发项目区位图，数据来源：焦点研究院

我们认为，以首开为首的国资背景房企，其在市场的强势状态仍将延续。根据焦点研究院已发布的《2020年前三季度北京房地产市场拓展力TOP20》统计，2020年前三季度，首开以53.57万平方米的拿地面积，以及296.29亿元的拿地金额位居首位。我们测算，以首开当前拿地规模和趋势计算，至少到2020年第四季度或2021年初，首开仍将在北京市场维持拿地和营销上的强势状态。

三、北京市场区域分化显著，昌平朝阳丰台交易居前

从区域上看，交易分化趋势非常显著。一方面，区域供应规模对成交影响较大，另一方面，则与区域购房需求情况有一定关系。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，昌平区、朝阳区和丰台区系商品住宅成交主力，东城区、西城区则系成交单价较高。

具体来看，昌平区紧邻海淀区北部，受中关村、上地、清河等区域辐射，可承接从海淀区外溢购房需求。同样，昌平区是近三年来北京房地产开发用地供应规模较大的区域，且前三季度商品住宅供应规模位居全市第三位，类型也比较丰富。

朝阳区也系“城六区”房地产开发用地和商品住宅供应的主力区域，受北京自贸区、第四使馆区等利好影响，朝阳区金盏、东坝受到市场较强关注。

此外，丰台区在“城六区”中面积较大，房地产开发用地潜在供应规模高，但商品住宅成交价格相对较低。2017年以来，丰台区供应多宗限价地块，当前可售房源规模比较高，多个限竞房项目在售。而在不限价商品房方面，丰台区在2020年第三季度又推出北京金茂府二期、中海甲叁号院等高端项目，加上区内规划丽泽商务区、丰台科技园等片区有着城市发展利好，使丰台区成为北京南部品质住宅聚集区。

2020年第三季度北京各行政区商品住宅成交情况，数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

左：位居2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20项目在行政区上的分布情况

右：2020年第三季度北京各行政区商品住宅供应占比情况

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

四、不限价商品房已成市场热点，优质限竞房实际成交占主力

尽管不限价商品房在2020年成为北京市场的热点，但在实际成交上看，限竞房依然是北京市场交易的主力。根据焦点研究院的统计，在《2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20》中，限竞房项目有11个，普通商品住房项目有6个，另有别墅项目3个。其中，由首创、新城联合开发的禧悦学府项目以6.24万平方米的销售面积，38.06亿元的销售金额位居首位。

2017年是北京市场的“限竞房元年”，此后三年，北京土地市场交易中，限竞房占据主力，以致当前限竞房项目系北京市场供应和交易的主力。2020年以来，不限价商品房地块供应规模放大，但从开发周期推算，其对交易端结构和格局的影响须到2021年方可逐步显现。当前限竞房项目多，但在购房需求选择上，其更看重项目区位、环线、交通条件和周边配套情况，在上述方面有优势，产品规划有特点的限竞房项目，在市场上有较大优势。

五、首置刚需改善需求表现活跃，价格因素影响较大

与往年相比，首置刚需和首次改善需求表现更为活跃。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，北京商品住宅成交主力面积段系90至140平方米，占总量的50%。此外，90平方米以下商品住宅成交占总量的29%，140至180平方米占总量的7%，180平方米以上占总量的14%。

另据焦点研究院统计，2020年第三季度全市项目成交价格4.86万元/平方米，其中，位居销售力TOP20项目，其成交价格5.40万元/平方米，成交价格较高的项目是中海首钢长安云尚，为7.1万元/平方米。

尽管不限价商品房项目大量入市，对北京房价可能产生一定影响，但限竞房依然是成交主力，而从购房需求表现来看，价格因素的影响也居高不下。

六、市场转轨即将到来，区域板块红利浮现

尽管不限价商品房项目在数量上有所增加，将对北京房价产生一定影响，但受宏观政策和外围市场政策环境从严从紧影响，加之金融政策有所收紧，住房贷款利率进一步下行面临重重阻力，焦点研究院认为，北京市场仍面临较大压力，对房企生存环境而言并非利好。一方面，随着限竞房地块供应规模下降，不限价商品房项目数量增加，到2021年，北京市场的交易格局将发生巨大变化，部分区域交易将从限竞房项目转向不限价商品房项目，这也将对区域价格产生影响。更为重要的是，限竞房红利期已经结束，购房需求将进一步集中。

市场也并非毫无正面和积极信号，北京的城市地位和影响力仍在，近期落地的北京自贸区，将对海淀区、昌平区、朝阳区、顺义区和通州区等产生正面和积极影响，其有利于区域市场进一步活跃，特别是一些“低估值区域”将转入红利状态。

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