7月北京新房均价上涨12%,限价放松还为时尚早 |

冯国亮 2017-08-16 16:41:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

有新闻报道,自去年“930”新政后,北京预售均价超过8万元/平项目的首次“开闸”,金茂府房源预售均价95000元/平米;中国玺房源预售价格均在9.4万元/平米以上;昆仑域房源获批预售均价分别为95705元/平米和94315元/平米。

有新闻报道,自去年“930”新政后,北京预售均价超过8万元/平项目的首次“开闸”,金茂府房源预售均价95000元/平米;中国玺房源预售价格均在9.4万元/平米以上;昆仑域房源获批预售均价分别为95705元/平米和94315元/平米。

有媒体据此评论北京新房限价放松,因而想在年内买房的学友有些不安,是不是真的如此呢?

上个月在丰台和大兴参观时就有所耳闻,如中国玺上一批房源以均价79347元/平迅速出清,据说要通过关系才能拿到房号,开发企业的国企背景,有国有资产流失之嫌,幕后的纷争自然难以避免。

本期房源价格相比前一期确实是高了些,而据说这次的位置相比更好,价格高些是正常的。此外三个项目的拿地价格比较高,中国玺和北京金茂府拿地价均超过5万元/平米,加上各项成本卖到8万才能保本。

此前确保市场行情稳定是压倒一切的任务,如今房价总体上稳中有降,市场恐慌性购房已平息,在确保均价环比不上涨的前提下,政策可以逐步从一刀切转向具体指导价,因而这三个项目获批属于个案,这不代表限价放松了,更不意味着北京高端住宅市场已经解除价格限制。

另一方面,从7月北京新房统计数量来看,新建商品住宅成交均价为48463元/平方米,环比增长12%,有分析师据此认为北京新房价格反弹,而事实上这主要是成交结构变化所致,尽管如此,依然会对市场预期造成一定影响,这让高端住宅批量化入市的空间变得非常有限。

近三个月来,北京二手房均价回落明显,甚至领跌全国,而新房价格依然坚挺,尽管认房又认贷将大部分改善型需求拒之门外,而五环内入市供应量寥寥可数,市场接近于被冻结的状态,想买房则依然在等,因此有效增加供应,市场才可能逐步趋于平衡状态。

当然获批价格高了并不意味着很快就能售出,如上周参观东坝某12万+豪宅,深感5年也未必能出清,之前在做讲座时就有听众反馈,南四环外单价近10万的价格高过心理价位,只要认房又认贷不放松,需求就很有限,毕竟换房被限,能拿出两三千万现金买房的确实不多,何况还有观望的心态,之前入市的豪宅在售的数量可观,后续的市场竞争将会很激烈。

与此同时,今年限价商品房与自住房成为供地的主体,定价均明显低于市场价。如在单价9万的区位竞拍7万左右的限价地块,单价7万的区位竞拍5万左右的限价地块,丰台、大兴、昌平、亦庄,各个热点区位均会有,由此产生鲶鱼效应,对周边商品房产生冲击。伴随新房供应大规模增加,再加上供应结构与方式的转变,北京房价稳定可期。

近期与一些项目负责人交流,他们拿证时间预计在8月底,这意味着9月将有一批新楼盘入市。而年内买房影响较大的其实是房贷,京城首套房贷利率较高上浮15%,或进一步收紧,广州已出现二套房利率上浮30%,房价即便回落10%也轻松被吞下了,购房综合成本非但没有减少,反而可能会有所提高,因而房贷收紧对房价将会产生实质性影响。

上一轮调控从2010年开始,直到2014年才放松,本轮调控严厉程度强过历次,因而不要寄希望政策会宽松,长效机制正在加快建立中,市场将会出现少有的大调整。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。