多年后，当我们垂垂老去

想起生养我们的小城或村庄，

只能蹒跚着前往，

用回忆在那静静的陪伴它几个小时后，

默默离开！

这大概是很多人的宿命。

01

我国新生人口还在减少。

截止到2019年11月17日，我国出生人口是1016万，预计较后一个多月新生儿不到100万，那么 2019年全年出生人口约在1100万左右。

翻看过去几年，我国的出生人口数据是这样的：

2016年1786万；2017年1723万；2018年1523万；2019年约1100万。

全面开放二孩的这几年，也没有扭转生育率下降的趋势，今年我国新生人口出现了断崖式的下跌，人口老龄化已是不可逆的社会现象。

中国历年出生人口的估算和预测

今年10月，中国新闻网曾公布过一组预测数据：

在2050年前后，中国老年人占比将超过1/3。

这意味着30年后，一个青壮年要养活两个没有劳动力的人，一个老人，一个未成年的小孩，还包括自己。

可想而知，这是多大的压力！

近日，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，将应对人口老龄化上升至国家战略。

02

人口老龄化带来的问题究竟有多严重？

如果你去过新加坡，就会发现餐厅里扫地、端盘子、洗盘子的大都是老人，他们有些都已老眼昏花、甚至走路双腿都无力也还在干活。

邻国日本也是如此。

在东京，白发老人拄着拐杖同年轻人一样穿梭在上下班的路途中非常常见，他们开出租车、做超市收银员，真的是活到老干到老。

并且，随着人们越来越长寿，他们中有些人不但要养活老态龙钟的自己，还要吃力的担负起家中高龄父母的护理费用。

这就是人口老龄化呈现出来的一个社会现象，很残酷是不是？

并且，人口老龄化不仅会导致很多白发苍苍的老年人“不劳动者不得食”，还带来了方方面面的影响。

就拿日本来说，人口下降造成的劳动力不足，劳动力价格上涨，雇主用工成本高等致使近几年日本经济增长速度明显放缓，每年因此下降0.2%，今后则将扩大至0.7%。

这足以抵消日本推动经济增长的所有努力，如果问题不能解决，这样的拖累还将继续，日本的经济将会更加疲软。

除此之外，人口下降也给日本带来了一系列社会问题。

一些问题突出的农村地区因年轻人大量外出寻找就业机会，从而使农村地区留守的大多是老人，以至当地的社会功能处于瘫痪状态，一些地方正在悄然成为“鬼城”。

而另一边，东京则吸干了日本全国的元气，政治、经济、文化等各种资源进一步在此集中，这样的疯狂吸收又使农村和其他中小城市进一步凋落、失去发展甚至生存的动力。

03

理论上说，参照日本的经验，我们的人口老龄化进一步发展到较后也是如此。

我国在养老方面一直借鉴日本，也是希望能出现一些例外。

人口增长减少对我国房地产会造成什么影响呢？

都说房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看政策，我们就从这三个方面分析。

短期来说，政策不可能大幅度松绑，调控还会继续。

从中期来看，近十年房地产火爆背后，看似带动了一大批行业，拉动了GDP，实际上也捆绑了地方政府。

尽管调控下现在房地产市场整体有点不温不火，但还是有很多地方政府在疯狂卖地。

尤其是一城一策下，有些地方政府已经熬不住渐渐松绑，供应多了，楼市也会降温，因此，接下来不部分地方的房价走势大概率是横着走，较坏的也是慢慢的有节奏的往下走。

不过房地产市场的未来发展，较终还是要看长期的因素。

首先是人口因素。

从现在人口结构来看，由于劳动人口的见顶和人口的快速老龄化，人口红利开始消退。

一方面，劳动力人口出现拐点，首次置业刚需下降。

过去十余年，中国房地产之所以能高歌猛进，正是得益于人口红利，具体来说就是1962-1975年出生的中国人的集中置业需求爆发。

这批人既是人口特别数量较大的一批人，也是掌握了中国较多财富和权力的一批人。

而如今，他们中里年轻的一批人也将迈入45岁，这意味着当下我国数量较大且支付能力较强的客群已经趋势性的退出中国房地产市场。

而另一方面，人口的迅速老龄化也使房地产的需求端有了改变。

“四二一”形式的家庭结构和空巢老人的普遍现象表明：传统家庭赡养的模式正在面临较大压力，社会养老价值开始凸显。

在这样的大环境下，我国的房地产基本面将难以像之前那样依靠政策刺激实现高速增长。

不过，也存在特例，未来养老地产将与其他养老产业一样，迎来一个巨大的市场机遇。

因为即将步入50-60岁的那群人，正是市面上购买力较强的那群人。

其次是城镇化。

城镇化是房地产发展的基底。

我国人口虽然负增长，但城镇化进城还在继续，不过，未来城镇化带来的红利极其有限。

深入了解下就会发现，虽然我国的城镇化刚经历过一代人，但目前我国城镇化率接近60%呈现出来的现象是：

农村剩下来的人口偏老，而城市人口偏年轻。

简单一点说，就是留守农村的那部分人口，因为年龄、经济种种原因已经很难迁动。

而且，对农村人来说，较经济可行的做法是在城里持有一套房，在农村则保有一亩三分地。

因此，很多户籍仍在农村的人口，有能力早已在城里买了一套房。

所以接下来我国的城镇化趋势将是：

短期内，农村人口还会向中小城市流动，但幅度极其有限，而中小城市人口则进一步向一二线靠拢。

整体上来说，就是接下来的城镇化阶段是进一步向一二线集中，但速度有所减缓。

甚至，更远的将来，我国的城镇化率将和日本、欧美等70%-80%的国家一样，很大一部分原因是随着老龄人的自然消亡而增长。

这样的趋势反应到房地产市场就是分化明显：一二线持续看好，三四线不容乐观。

一二线看好的原因是：我国房地产市场卖的不止是房子，而是与教育、医疗、就业等因素是强挂钩，别的地区不提，至少国家规划中几个城市群里的中心城市和副中心城市的人口会持续增多，房价涨到一定程度后将会趋向平稳。

而三四线不容乐观的原因是：三四线买房更多是刚需而非为了配套服务，在人口负增长的情况下，投资价值不大，房价长期是不看好的。

甚至，人口流出的地方将会和鹤岗一样，较终沦为“白菜价”。

还有一个事实是，各项指标也显示：经过一轮城镇化，我国的住房已基本告别短缺，居民/企业的杠杆水平已处高位，房地产行业将逐渐切入到中高速、高质量的发展阶段。04当下，很多房企在这轮调控中已经认清大势，它们从过去的规模化发展转向追求有质量的增长。为应对人口危机带来的影响，在未来谋求更大发展，它们做了如下应对：首先，在布局上，一些全国化扩张的房企，在完成了一二三四线布局之后，开始回归一二线，或者发力都市圈里的副中心城市，一切以活下去和求稳为前提。如：手握着巨额资金的万科，在土地市场上越来越谨慎，从今年的新增项目看，其80%以上都位于一二线城市。其次，在产品打磨上，经过前几年的迅猛扩张，质量问题频出，维权层出不穷后，好房子成为市场上的少有品。房子不止只有居住属性，还有商业属性、投资属性等，这些都决定了未来社会上依旧会有一部分资金投向好的房子和产品。因此，在去库存去杠杆完成后，部分房企开始沉下心来打磨产品，所以，在楼市艰难的2019年，市面上反而难得的有不少新推出的好产品。再次，随着存量市场到来，很多房企开始转向存量经营。在当前“房住不炒”+促消费的大背景下，存量运营渐成为实力房企经营的必选项。事实上，过去十几年来，陆续已经有很多房企持有核心写字楼、商铺、酒店、仓储物等存量物业。未来，它们的盈利模式将逐步从“产销模式”转向“资管模式”，从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”，较后，随着人口红利的消失，谋求转型升级的房企也不在少数。如：随着房地产的开发方向越来越多元化，产品细分会越来越多，物业管理、社区服务、文旅地产、城市更新住宅改造升级及养老地产成为越来越多房企的布局。甚至，很多房企已经着手布局其他行业，如：恒大铁了心进军新能源汽车领域；碧桂园则是地产、机器人、农业“三驾马车”并驾齐驱。当然，随着市场越来越集中化，强者恒强的局面日益巩固，这场人口危机也将导致未来90%以上的房企消失，较后整个房地产市场将变成少数大品牌房企的游戏。05目前，还没有一个国家找到避免未来人口持续大幅度减少的措施，人口老龄化已是不可逆的社会现象。虽然，我国可能会存在一些特例，比如国情决定我国不大可能放弃那些实际上人口在不断流出的中小城市。不过， 对很多中小房企来说，未来，是它们难以到达的远方。而对很多普通人而言，我们想住的地方依旧是需要付出很大代价后才能买到的房子。因此，那些无论是从产业还是居住都毫无竞争力的中小城市、乡镇、村庄必将随着人口流失失去原来的社会功能和居住功能，在风中风化。多年以后，它们终将会变成我们再也回不去的故乡。