大概每个人都有一个这样的小心愿：

身处都市中心又拥有自然较真切的美

或住在公园旁边，推开窗，向着绿色深呼吸

宛如置身一个天然氧吧

……

过去几十年，北京较宜居的区域包括中央别墅区、西山别墅区、朝阳公园板块，奥北别墅区。成名较早名气较大的非中央别墅区莫属，其之所以知名，主要原因有几点：

距离首都机场距离非常近，而且除了拥有优越的生态资源、先进的配套、高端人群的聚集、低容积率等特征外，同时离城市的距离也是非常的近，有快速或高速道路专线与城市核心区相连，交通十分便利。

随着这些传统宜居区域开发的成熟，新项目已寥寥无几，大部分早已卖完入住，曾经的新兴区域都变为“核心区”和“成熟区”。

与此同时，通州作为北京城市副中心，年底部分市级机关将启动搬迁。业内人士预计，随着政府机构的搬迁，将带来40万人迁入通州，其中大部分都是高知高智的精英人群，对居住品质的标准很高，但从通州目前的普通住宅市场看，其实并没有做好这样的准备。出现一个类似中央别墅区的低密宜居板块成为这些人群的刚需。

通州运河两岸商务群效果图

那么，未来谁能承担通州城市副中心的中央别墅区功能呢？

想成为新的中央别墅区必须要具备几点：

首先：交通便利、通达性高；

其次，国际化产业发达；

第三：生态资源的富矿；

第四：高端别墅项目的集群出现。

现在看，通州的确有一个板块满足了这四大条件：位于通州、顺义、朝阳交界的东郊森林公园板块。

三区交界、立体交通网络成熟

通州早期的住宅项目主要是沿八通线沿线分布。随着城市副中心的升级建设，出现了运河核心区、台湖、温榆河等三大热点板块。

以运河核心区为中心，台湖位于运河核心区向南10余公里，东郊森林公园板块位于运河核心区向北10余公里，处通州、顺义、朝阳三区交界地，距离首都机场直线距离7公里，靠近通州核心区和未来运河商务中心区，某种程度上还优于台湖板块。

在国际标准下，半小时车程是人们在生活与工作间近乎优质的往来距离，过远或过近都将减弱宜居与都会平衡的优质度，东郊森林公园板块的区位，显然应适用于这个时空维度。

板块内距离首开香溪郡项目2公里处，就是S6号线与平谷线交汇点徐辛庄站，预计2020年开通后，双轨道交通加上已有的京平高速、徐尹路、朝阳北路、京通快速路、六环路、通顺路、富壁路、机场二高速织就的四横四纵的路网，四通八达不为过。

国际化的产业分布

从已有的中央别墅区看，国际化的空港效应是主要成份，形成了国际区的基因。通州作为北京城市副中心，成为北京疏解功能的重要承载地和京津冀协同发展的桥头堡，将按照国际一流的标准建设，建设成为生态之城、智慧之城、活力之城、人文之城，成为公共服务均衡优质、人民安居乐业的国际一流和谐宜居之都示范区。

区域内将引入首师大附中通州校区、景山学校通州分校、北京二中通州分校、人大附中通州学校等高端教育资源。医疗资源方面，安贞医院主体院区预计今年底开工，新华医院土建工程已经完工，计划将由北京友谊医院接管通州新华医院，妇产医院将在通州选址建设新院区，首都儿科研究所及附属儿童医院也拟设通州院区。

图片来源于网络

东郊森林公园板块不只有位居通州，有着成为国际区的先天优势，其还近第四使馆区；与首都机场相邻，直线距离7公里；靠近宋庄文化创意产业园、通州商务园、顺义临空经济区、东坝国际商贸区，其中的商业契机、物质及文化设施水平也独具一格。

其中，宋庄艺术区是北京著名的文化创意产业聚集区。目前，有2500多位艺术家居住在宋庄，除了不定时的画展，每年都会举办宋庄文化艺术节，吸引海内外艺术人士参与。这也奠定了区域内浓厚的艺术氛围。

东坝商圈未来将成为集高端商业娱乐、总部商务办公等功能于一体的高端商务区，是继中关村、朝外、CBD、东直门、望京后的又一个核心商务圈。

生态资源的富矿

宜居的板块讲究有天有地的生活环境，因此居住的较高建筑形态别墅，都坐落在大尺度天然生态带中，其珍稀的城市型天然生态环境的占有，才凸显了其难能可贵的价值感。

东郊森林公园板块是自然资源的新生。该板块有温榆河支流小中河经过，温榆河素有“北京母亲河”之称，依托温榆河流域发展起来的别墅板块几乎贯穿了整部北京别墅开发史，如奥北别墅区、中央别墅区。

因此，温榆河沿河生态带，是传统中央别墅区的生态命脉，周边水资源丰富，林木覆盖率高达34%，形成了天然氧吧。东郊森林公园更是位列北京重点打造的四大郊野公园之首，规划面积相当于8个朝阳公园，167平方公里的绿色生态区，将建设印象森林、创意森林、动感森林等多个特色区域，三期建设2020年前完成。

东郊森林公园鸟瞰效果图

除了生态自然资源优越，周边的高端配套亦非常丰富，五公里范围内分布着五大高端高尔夫球场——伯爵园高尔夫、天竺高尔夫、翡翠湖高尔夫、乡村高尔夫、天安高尔夫。还有格林私人马会俱乐部、唐人马球场等国内较高端的马球场。

预计2018年，板块内还将建成“温榆河休闲度假酒店”，这是一个集聚餐饮、购物、度假、娱乐于一体的高端休闲区。

这也无形中吸引更多的高端别墅聚集于此。

成熟高端别墅项目的集群出现

一个板块的人文氛围是其美誉度和知名度的核心要素。

除了区域所在的自然生态、景观环境和城市配套资源，每个板块都有其个性气质。一个区域众多项目品质足够均衡，吸引来的客群层次也更为接近，气味相投，这样无形中就逐渐显现了独有的人文氛围，或者也可称为“板块气质”。

北京一些经典的区域，都透着这种氛围，朝阳公园板块是现代国际化的精英属性；浓郁的涉外氛围和异国情趣要属中央别墅区；各大院校云集的中关村，则是书香文化大院的代名词；西山别墅区脱不开皇家气韵和传统的中式精神。

东郊森林公园板块已形成了一个别墅集群，国际化氛围日渐浓厚。目前区域内有鲁能·格拉斯小镇、融创·千章墅、旭辉·御锦这三个别墅项目，全部为容积率1.5。鲁能格拉斯小镇全部为纯独栋产品，融创·千章墅主力产品有联排、叠拼别墅，较低总价1100万元，已售完的旭辉·御锦二手房价格在5万元／平米。

首开·香溪郡样板间

东郊森林公园：不缺别墅，缺低密洋房

对中央别墅区，大家普遍的印象是不缺别墅，缺的是洋房，在同样别墅云集的东郊森林公园板块，缺的也是洋房。

首开集团开发的首开香溪郡项目，是该板块内目前不多的花园洋房产品。10月份将推出两栋现房楼盘，产品面积涵盖80-140㎡两至四居，并有部分140-240平米下跃带庭院产品。

项目规划建筑面积约20万平米，整体建筑及为4—8层托斯卡纳风格，1.5的容积率，和区域内的别墅项目容积率一样。

低密纯洋房项目在通州是非常少见的，通州在售住宅项目，京贸国际城以及京贸国际公馆都是接近30层的高层建筑，华业东方玫瑰也超过25层。

不过，在如此高大上的板块，价格也并非完全高不可攀，首开香溪郡的预估总套价较低500万元，价格上具备极大的优势。