昨天，郭主席又重申了房地产是金融体系灰犀牛的事。

房地产有泡沫的事已经放到台面上来说了，金融风险正在成为上层的共识。

从去年至今，官方接连发布重大地产调控政策。

先有“三道红线”不让银行随便把钱借给开发商，又有“两道红线”限制开发商杠杆，而上周出台的土地三次集中供应政策，是从源头限制供给，堪称地产界的供给侧改革。

昨天郭主席的讲话有何深意？

结合土拍供地新政，这些政策之间有什么联系？

且听房叔一一道来。

1  土地三次集中供应

上周较受关注的一个房地产政策是集中供地。

官方要求22个城市，未来土地出让要采用“两集中”的方法，也就是集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，每年每个城市只搞3次土地出让。 

这22个城市是：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

为什么要出台这样的政策？

首先明确一下，如今官方出台的重大政策一定是响应房住不炒的调性。

先批驳几个好笑的观点。

有中介看到这个政策就说，以前12个月都有供地，现在只有三个月集中供地，所以地少了，供给少了价格必然上升，面粉都贵了，那面包能不贵吗？

又是凡事吹涨的论调，只要能把房卖出去，啥都敢说。

简单介绍一下土地的招拍挂制度：

地方将土地招标、拍卖、挂牌，开发商竞价购买。

竞拍的人越多，土地越抢手，溢价率越高；反之，竞拍的人少了，成交溢价率就低。

需要注意的是，官方说以后土地供应量必须大于5年内成交量的平均数，以后土地肯定是供大于求的。

而且别忘了，以前房企拍地的钱都是流动使用的。

现在三个月集中拍地的情况下，这三个月需要的资金量骤然提升，参与竞拍的人自然少了，会影响拍地的溢价程度，不那么容易出现夸张的地王。（关于地王的问题本文第三部分会讲到）

就像创业板开板的时候，十多只新股一起上市，庄家炒作就困难多了。

所以面粉会变得更便宜，让面包也不必卖那么贵。

这对资金实力更雄厚的大开发商是一项利好，政策出台当天，地产板块应声大涨。

新政之下，房价看涨看跌？

还有一个武断的观点是：点名的这22个城市是价值洼地，值得买入。

这个观点是值得商榷的。

这里面很多城市的待售二手房数量超过了10万套，一时半会卖不完。

而且像天津、长春、济南、沈阳等城市房价阴跌已久，当地人倒是盼着你赶紧接盘。

那么为什么选这22个城市？

房叔发现，这里有4个一线城市，18个二线城市。而这18城里包括10个东部城市、4个中部城市、2个东北城市、2个西部城市。

这就很像一个按经济发达程度分类的抽样调查。

从GDP上看，这22个城市也占了全国6成的GDP比重，可以说能明显代表全国房价趋势了。

似乎和是不是价值洼地，没有必然联系啊。

反倒是不在名单之列的其他城市可能有利好。

受供地所限，22城房价炒作空间有限，有利于其他地区楼市回暖。

2   房地产的金融游戏

在房住不炒的前提下，每一个政策都是在努力把房地产系统和金融系统隔离开来。

理想状态是在泡沫不破的情况下实现软着陆，较好让收入慢慢增长填补房价，用时间换空间。

在宏观体系里，房地产可以说是某种财富再分配的工具。

主要有相关三方：地方政府拿土地转让金，银行等金融机构拿利息，房地产开发商赚购房款。

我们总以为开发商是强势的，其实在这场财富再分配中，开发商是相对弱势的一方，背负着很大的金融风险。

占成本较大比例的是土地转让金。

开发商自己需要拿出20～30%的基础资金，其他的钱去找银行或者其他金融机构借。

为了拿到开发权，抢占优质土地，开发商不断加杠杆，负责甚至超过万亿，一年的利息就占全年利润的很大比重。

从这个角度看，房奴是开发商的打工人，开发商是银行的打工人，我们都欠着银行一屁股债。

房地产不是实业，而是规模较大的一场金融游戏。

更大的猫腻在土拍过程中。

由于土地可出让规模、容积率等信息均不透明，地方可以在土地供应上构建信息差，推高土地价格。

其中操作空间很大，什么时候卖，卖多少都是地方决定。

这次的土地三次集中供应政策，就是为了改善土拍过程中的不透明。

地方想要卖地，必须在规定的次数内全部上架，且信息提前公开透明。

这可以一定程度上降低房地产的成本，从而有希望降低房价，因为任何中间环节所产生的成本都将转移到购房者头上。

但能不能较终降低房价，把信息透明节约的中间成本返还给购房者，还得看未来市场的需求意愿。

大家知道在股市里，支撑股价的可能不是多专业的基本面分析，而是市场信心。

房地产正在成为一项年化收益不太高的金融标的，但只要炒房客依然有房价永远涨的信心，即便年化只有2%，他们也会上车。

每一个觉得能在市场中获利的个体，都是宏观调控的一部分啊。

3   别再制造地王

较后一点透露的倾向，地方政府需要降低土地财政的依赖度，不能再靠制造地王拉高房价。

一个撞在枪口上的案例：

赶在土地集中政策出台的节点，上海就出现了一块地王，这下成了重点关注对象。

官方的意思是，知道你面粉买贵了，但是以后面包可不能贵啊，你懂我意思吧？

开发商因为给地方的钱交多了而被约谈，这在以往是不可想象的。

一个城市要想房价恢复信心，引发房价暴涨，地王是较快的手段。

有人这样总结：一个溢价率超50%以上的地王，能够让一个区域的二手房中介躁动。

二个连续（一个月内）溢价率超50%以上的地王，能够让一个城市的二手房中介燥动。

三个连续溢价率超50%以上的地王，能够让全城的买房人群开始躁动。

五个连续溢价率超50%以上的地王，可以让全市所有不想买房的客户冲入售房部。

每一块地王的诞生，都会刺激整个片区存量土地、房子的价格上涨；每一次土拍的折价，都会暗示整个片区的存量土地、房子的价格下跌。

以往地方政府看到地王都是乐观其成。

因为排名前列财政有更多收入，第二可以带动其他土地拍卖，第三带动房价提高相关税费收入。

所谓“房地产拉动经济是饮鸩止渴”，正是看到房价带来的立竿见影、简单粗暴的成效。

但是现在不能再这么干了。

从2016年房住不炒开始，中央每天都在想方设法打压楼市，降低房地产风险。

从上表看，高于全国土地财政依赖度的城市，未来受到调控的可能性更大。

有人说，当前任何做多中国房地产的行为，都是在做空中国的未来。

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较后，房叔划个重点，郭主席这次讲话的全文，较近在买房的朋友有必要读一下。

（戳→郭树清:房地产核心问题还是泡沫比较大(全文实录)，查看讲话全文）

在房叔看来，郭主席是一个敢说话的吹哨人。

上一次被他这么狠批的，是p2p：

后来的事情大家都知道了。

2020年，全国p2p彻底归零。

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