来自买房大家帮原创

随着国内疫情逐渐得到控制，帮主也渐渐开启了自己的踩盘之旅。这两天去了一个很有特点的项目：西五环长辛店、低密度、纯商品房——熙悦天寰。

踩盘下来，感触还是很多的。

首开保利本就是北京楼市的老大哥，优质项目良多，再加上以产品力见长的金茂，三个王者的强强联合，打造出的熙悦天寰特别拥有让人眼前一亮的资本。

首先，一个占据了西五环传统豪宅板块，容积率只有1.1的项目，却甘愿放弃别墅这一较容易实现利润较大化的产品，转而做纯洋房社区，怎么看都有点不可思议。对于追求经济效益的开发商而言，这并不是一个明智的做法，但对于购房者，这却是一个更好的选择。熙悦天寰为6-9层纯洋房社区，在保障社区纯粹性的同时，加宽了楼间距，提高了公共空间的整体舒适度，楼间距普遍能达到30-50米左右。

其次，这个纯洋房项目，户型以89-138平米中小户型为主，且每一个户型都是经典。有媒体朋友用“豪横”来形容熙悦天寰的户型，真的一点都不夸张。帮主私以为这个项目的户型已经可以空降北京当前户型的前三甲了。对于购房者而言，户型是判断项目是否值得入手一个非常重要且直观的指标；而且随着“神户型”标准一次又一次刷出新高，市场以及购房者对于户型的关注也达到了一个新的高度。所以，不妨先来看户型：

PART 1

熙悦天寰有三种户型，分别为89㎡三居、108㎡以及138㎡四居。项目户型有几个典型的特点：

· 户型非常方正，这种方正已经达到近乎苛刻的标准。三个户型几无浪费空间，每个空间都非常实用。此外，每个户型的进深和面宽比达到了近乎1:1的比例，市场罕见。

· 每个户型面宽都非常大，89㎡南向面宽9.6米，108㎡整体南向面宽10.3米，138㎡面宽13.3米，基本都是市场同面积段里的较大值。

· 户型实用率非常高，在86-90%之间，高出市场平均水平5-10%。换句话说，如果你买的是89平米户型，那么同面积段相当于比其他项目多出了5平米。

先贴89平米户型图：

89平米是一个典型的眼镜户型，三居两卫设计。三个卧室把边儿，两个卫生间都是明卫，熙悦天寰这个户型在集齐尽可能齐全的功能空间后，又使得每一个空间都得到了较好的呈现。餐客厅厨房一体化这一点非常难得，北京市面上做三面宽的项目不少，但真正做到如熙悦天寰这般餐客厅厨房一体化的却少之又少。这样做的好处有两点：

使得客厅空间更为敞亮；2、客厅部分做到了真正的南北通透，因为如果客厅对面不是厨房而是卧室或卫生间，那么为了保证私密性，卧室及厕所的门势必要整日关着，很难达到通透的效果。

此外，这个户型还有两个很出彩的地方：

客厅有一个隐藏的储物室，可以用来放置洗衣机、烘干机以及其他杂物，很实用；

北向儿童房为两面270°采光，视野效果较佳。

客厅和次卧之间的隔墙可以打掉，从而实现一个6.3米的奢侈宽厅。

108㎡四居户型也很有特点：

首先，100平米出头做四居，使得购房者置业四居的门槛进一步降低了；其次，这个户型整体设计也很棒ok，仍然是三面宽朝南的眼镜户型，北向多功能房和卧室特别做了一个可分可合的套间设计，可以满足不同家庭结构和居住习惯的需求；可以互换；入户玄关设计增加了归家仪式感，保证了居家私密性。

138㎡四居也很强悍：

这个户型动静分区做的非常彻底，卧室厕所集中在西侧，客厅厨房集中于东侧，这会使得后期的居家生活非常便捷惬意；主卧为套房设计，3.9米的主卧面宽，独立的衣帽空间及卫生间，都极大提高了主人的生活品质感。

较大的亮点在于客厅，客厅做成了一个大大的横厅，整体面宽达6米，这种客厅之前一般只出现在200平米以上的大平层产品中，品质感及视野效果特别非常震撼。

PART 2

熙悦天寰户型之所以做的非常漂亮惊艳，除了项目设计师本身独具匠心之外，与自身1.1的低容积率密切相关。对于开发商来说，容积率是一个烂熟于心的数字。但是对于不少购房者来说，这玩意跟自己到底有哪些具体利益关系，并不是每个人都那么清楚的。大概只知道：容积率越低，房子可能越值钱。

实际上，容积率对于房子的影响远比你想象的更深远：

容积率高低，很影响户型的优劣。容积率越低，那么设计师在设计户型时对于朝向、面宽等因素的可调整性就越大；

容积率高低，对小区环境影响很大。越低的容积率，越是有足够的空间分配给小区绿化、消防等方面；

容积率低，还可能附带环境红利。为什么这块地低，那块地高？其中一个很重要的因素是，跟周边的自然环境相契合，熙悦天寰就是个较典型的例子。

然而，遗憾的是，北京市场上如熙悦天寰这样容积率只有1.1的项目，已经奇货可居。2018年10月《北京市新增产业的禁止和限制目录》出台新的北京土地供应政策，未来1.1以下容积率土地不再出让，换句话说，1.1的容积率是北京目前供应的项目中较低的容积率。

从近两年来看，北京城六区中，容积率为1.1的新盘项目，且做成纯洋房社区的，只有熙悦天寰一个。

得益于1.1的容积率，熙悦天寰不仅户型抢眼，社区打造也可圈可点。熙悦天寰社区是一个花园系统围合环抱的公园地产。社区内部规划一“街”三“坊”的T型景观序列，打造3组围合式的居住组团。每个组团由建筑的错动、景观花园进行围合，60米超宽楼间距，栋栋楼南北均有大尺度的花园动景。

PART 3

除了项目本身各方面非常抗打之外，熙悦天寰周边的交通以及配套也非常齐全。

1、占据西五环，地铁首站的天然优势，交通非常便捷。熙悦天寰距离地铁14号线张郭庄站约1.9公里，可直接换成9号线以及10号线；此外，周边立体交通可30分钟内即可直达石景山CBD、丽泽商务区、王府井等繁华商圈。

2、优质的教育资源。周边汇集区重点的丰台一小（长辛店分校）、北京十中槐树岭校区（在建），以及长辛店一中等优质学校；同时项目北侧有一块幼儿园教育用地规划、西侧有一块中学用地规划，将引进知名教育资源。

3、区域超50%绿化，生态资源丰富。熙悦天寰处于北京园博园的腹地，该区域拥有500 公顷生态水域，1000 公顷绿植覆盖，单就空气质量以及自然资源的丰富程度，这个区域在北京特别首屈一指。

目前，该项目的售楼处已经开放了，感兴趣的朋友不妨找个时间去看一看吧。