这段时期的北京楼市，用两个词形容最为贴切，一个是“过渡”，一个是“信息爆炸”。

所谓的过渡，是指存量房源减少，很多受关注度比较高的新盘，已经清得七七八八了；与此同时新增的供应却非常少。5月份排名前列次集中出让制下的地块，基本上都要等到九、十月份才能正式入市。这段楼市自我调整的“空窗期”，给了市场以及买房人一个缓冲时间。

不过，新入市的项目虽少，但关于新项目的较新资讯却异常活跃。粗粗数了下，最起码有不少于9个项目在上周有了较新的进展。它们位置各异，动态万千，且繁杂琐碎。为了让大家有一个更为直观且清晰的了解，瞭望君将这段时间收集到的，有动作的新盘汇总到了一张表格之上。

这些项目中既有去年供应的新地块，也有今年5月新出让地块。其中新地块占了一大半的比重。

如果你够细心，那么抽丝剥茧之下，你会发现这些个体楼盘背后折射出的真相：这些“前驱队”，是北京楼市下半场最真实的写照和诠释，向我们预示了楼市未来的走向。

01 买小户型更难了

位于旧宫的合生me悦上周末开盘了，项目官宣的成绩是26个亿。这样的成绩，确实很耀眼，也成功引起了大众的关注。但在瞭望君看来，大众对项目的关注点，更应该聚焦于项目小户型的去化上。

其一，70多平米的两居秒没了；

其二，50多平的一居据说剩得也不多了。

合生me悦开盘较大的意义在于，这个项目之后，买房人想要在市场上寻找小面积段的一居或者两居上车，更难了！！！

区域内接棒合生me悦的熙悦雲上，较低门槛已经拔高到了110平米及以上；刚刚报规的中冶东坝地块，平均每套面积达到了104平米左右，而这还是在均摊了1万方公租房面积之后计算出来的，商品住宅部分的面积不出意外只大不小。

有动态的新地块中，瞭望君听到的大部分项目的面积段都以改善为主，还有可能会出小户型的只能寄希望于中交昌平的两个项目了。

在此奉劝各位，接下来的日子里，如果遇到了合适的小户型，必须马上、及时出手了。

02 产品创新更少见了

少数人的创新，成为了多数人的模板。

2020年既是不限价地块全面爆发的一年，同时也是产品主义回归的一年。从丰台的中海甲叁号院开始，新盘豪宅的封面有了较大尺度的突破，玻璃幕墙、铝板、曲线、简约……这些元素成了当下市场最流行的符号。

但是，高周转之下，项目入市的周期逐渐缩短，而创新最需要的恰恰是时间。于是，外立面趋于雷同，开始成为目前北京众多新盘项目的共通点。如果我们将朝阳这几个刚刚报规地块效果图放在一起，金盏、崔各庄、王四营，真的是傻傻分不清楚。

这感觉就像……

同一个美容院出来的网红，好看是好看，但毫无个性，美的千篇一律。

招商城建崔各庄

金保华崔各庄

保利王四营

盲猜一下，后续还未报规的大部分项目，外立面估计都长得大差不差。不出意外的话，下面这几个标签会是北京很长一段时间封面的流行因素：

1、铝板+玻璃幕墙；

2、大落地窗；

3、硬朗的线条，简约的风格；

03 板块分化进一步加剧

土地集中出让制度下，北京的板块分化，会进一步加剧。

热点的板块，一定会非常有排面。

比如目前受关注度较高的朝阳几个报规新盘，崔各庄、东坝、金盏等，价格可能不一定会顶到较高指导价，但一定是不愁卖的。

再比如上文中没有提到的融创拿下的树村地块，案名初步定为“学府壹号院”，很多人吐槽项目户型偏大，对客户资质还有可能会做要求，装标低等。

但甭管怎么挑刺儿、吐槽，瞭望君相信该项目一旦入市，大部分人都会蜂拥而上。口嫌体正，可能会是树村项目客群最真实的写照。

相对的，位置较远供应又多的“顺义新城”以及“房山良乡”板块，即便是有高价地抬轿子，这一年的处境也不会有多少改善。

04 下跃更加常见，但我劝你谨慎购买

拿报规的先进金盏地块为例。

按照项目报规的数据，这个地块整体的地上建筑规模达到了7.4万方，较高6层，一共17栋楼，平均单层的建筑规模1.2-1.3万方。而地块整体的地下建筑规模59107.75平米，抛除车库的3万方，地下空间大概2.9万方，相当于向下挖了3层。

如果这个项目是叠拼，可能是下叠地上+地下一层、二层；如果是大平层，那么就是下跃一拖二。

向地下要溢价，可能成为这一批项目最典型的特征。

但必须要说明的是，地下空间不仅利用率比较低，而且平时的维护成本却很高。在北京这个夏季动辄暴雨成灾的城市，车库、地下室等进水的新闻更是层出不穷。

所以，如果你要买下跃或者下叠，尤其是地下空间较多的下跃、下叠，一定谨慎考虑。