来源：公众号-地产锐观察

什么也难不住神通广大的媒体小伙伴。

8月30日北京发布了第二批集中供地名单，但各地块的销售指导价（即销售限价）并没有像排名前列批次供地时一样直接对外公开发布，而是需要房企去住建委查询才能得知。 

但从9月1日起网上陆续有报道，二批次供应地块的销售限价基本明牌。 

红姐家住朝阳区，距离今年朝阳供地热点区域金盏不远。看到二批次供地中紧挨着金盏的孙河前苇沟6块地的销售限价时，忍不住感叹： 

买新房还是要趁早！不然真得掏空父母的钱包了！ 

1、

8月30日，北京发布了第二批宅地集中出让公告，43宗地块除1宗招标地块外，总起始价约1358.77亿。梳理二批次供应的地块，有几个特点： 

其一，供地数量较一批次多13宗，供应规模（总建面）增加151万㎡，一二批次供地总量已超2020年全年供应量三成。 

其二，远郊供地增多，地块优质程度弱于排名前列批。但也不乏热门地块，如海淀、朝阳及丰台万泉寺、石景山首钢、昌平六亭等地块。 

其三，通过集中建设和配建，加大了公租房、保障性租赁住房、共有产权住房用地供应。 

其四，二批次地块整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。 

其五，多种土拍规则在不同地块上进行了尝试，新增摇号、试点现房销售、禁马甲，规定保证金和购地资金须为房企合规自有资金，联合体拿地各方须同时具有房地产开发资质等。 

业内认为，从二批次土拍细则的调整看，北京房地产市场调控趋向精细化，土拍政策包丰富，有利于稳地价，同时给出销售指导价，有利于稳房价。 

但是，“稳”不代表原地踏步。 

从一二批次皆有供应的热点区域供应地块看，销售限价或持平或增加，意味着地块在明年形成新房入市后，房价或持平或上涨。 

在北京二批次供地入市的同时，一批次已供地块项目也已陆续有入市。 

红姐认为，鉴于二批次供地质量走弱、热门地块销售限价或持平或上涨的形势，购房者不防抓住一批次供地项目抢跑入市的机会，寻找性价比明显较高的项目及时入手。 

另外，还有一个原因，一批次供地项目开盘入市正好赶上四季度，各房企有冲全年销售业绩的需求，也有尽快销售回笼资金参与北京第三批集中土拍的诉求，预计会推出一些优惠措施或好房源，对购房者来说也是机会难得。 

2、

对比一二批次供地销售限价，一批次供地中性价比明显较高的项目有哪些呢？ 

红姐注意到，第二批集中供应的朝阳孙河前苇沟6宗地，虽然位于孙河乡，但实际上紧挨着一批次供地的金盏乡的两块地。

孙河前苇沟6宗地的政府销售指导价为79800元/㎡，上下可浮动5%，即地块成交项目入市后，销售价格在75810－83790元/㎡之间。 

而地块边上首批集中供地时由融创拿下的金盏08地块，出让时的政府销售指导价为7.6万/㎡，但扣除政府持有的15%产权后，实际销售指导价为6.46万/㎡，明显低于二批次入市的前苇沟6宗地。 

据市场消息，融创金盏08地块的项目案名为「朝阳一墅」，目前对外释放的销售均价约6.46万/㎡。

对比边上待嫁的前苇沟6宗地未来项目入市后约7.98万元/㎡的售价，朝阳一墅价格优势明显，可谓买到即赚到。 

另外，朝阳一墅东侧紧邻温榆河支流老河湾，也是朝阳区少有的原生的400亩水系，亲水面积为周边竞品中较大，生态环境明显优于前苇沟6宗地。

                              ▲朝阳一墅效果图

且朝阳一墅地块容积率仅为1.3，优于前苇沟6宗地的1.5，控高18米，有条件做纯低密改善产品，主力户型是建面约184-290㎡的叠拼，还有部分建面约123-148㎡的洋房。 

相比于平层，叠拼拥有更高的私密性与舒适度，三代同堂也可实现互不打扰；相对于一般住宅，叠拼空间利用更具个性化与使用性。而且在限墅令下，叠拼具有的“别墅”居住感受，也是平层或一般住宅产品所不具备的。

▲朝阳一墅效果图

从朝阳一墅叠拼外立面效果图看，宽幕，灰白金三色相称，沉稳大气；屋顶挑檐设计，颇具新中式建筑风格。

此外，从区域上看，朝阳一墅项目所处的金盏国际服务合作区，不仅是朝阳区的发展热土，也是北京市的发展热土，结合第四使馆区规划，享国家服务业扩大开放综合示范区、北京自贸区和数字贸易试验区“三区”叠加优势，将建设成北京数字经济和贸易国际交往功能区。 

从区域发展潜力上看，虽然朝阳作为一二批次集中供地大户，但置业金盏区域，未来的资产增值空间是可以预见的，特别是朝阳一墅销售限价偏低，性价比优势明显。

3、

据了解，早在2012年，北京就有了发展“第四使馆区”和“第二个三里屯”的提法，但迟迟没有落地，而如今看，都已成为或即将成为现实。

第四使馆区地处金盏国际合作服务区南部，目前正处于开发建设阶段。北京市相关领导多次实地调研第四使馆区的规划建设，要求未来建成北京“第二个三里屯”。 

在刚刚过去的8月下旬的朝阳区举行的“两区”建设一周年成效新闻发布会上，相关领导表示，金盏国际合作服务区紧邻国家第四使馆区，是首都国际交往中心功能的重要载体，也是北京“两区”建设任务的重要承载区。

▲金盏国际合作服务区规划效果

会议透露，接下来，金盏国际合作服务区将有一系列建设的大动作。 

交通路网方面，目前通过机场高速、京平高速、机场二高速，从金盏国际服务合作区可快速抵达望京商圈、国贸CBD、燕莎商圈以及城市副中心。 

而未来，金盏国际服务合作区的核心区将建设成为轨道换乘枢纽站，实施机场航站楼、轨道微中心的一体化开发建设。首都国际机场的城市航站楼拟建在此，地铁3号线（西起东四十条）、12号线（西起海淀四季青）和R4线（贯穿两座机场）汇聚，将大大缩短金盏国际合作服务区和北京市中心、城市副中心、机场等板块的通勤距离。 

会议同时透露，金盏国际服务合作区将推动建立国际免（退）税消费中心，轨道换乘枢纽站初步规划预留了占地48公顷的第二个“三里屯”布局，将结合文化交流、跨境消费、免税消费、预办登机一体化试点等功能，打造文化新地标、消费新商圈。 

可以预见，未来的金盏国际服务合作区，国际交往人员、商务人士会在这里汇聚，国际组织、总部企业将在这里聚集，各国高品质的跨境商品将在这里的免税店展示和交易…… 

在红姐看来，在这样大的规划和政策利好背景下，以及政府与市场各方全力推动和参与建设下，当下的金盏国际服务合作区，不仅是新朝阳的城市发展基底，也是全北京一颗迸发着无限发展动能的新星。

朝阳一墅，融创、先进、陕建强强联手开发，以高品质叠墅+洋房产品，以“买到就是赚到”的价格优势，即将开盘入市，必将赢得城市精英人群的偏爱，成为2021北京楼市的下一个爆款。