核心观点：

一.租赁市场巨大 租售同权行业发展前景广阔

二.政策红利不断 为房屋租赁行业持续发展奠定基础

一.租赁市场巨大 租售同权行业发展前景广阔

东方证券分析师表示，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模超万亿，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。面对房屋租赁这个巨大蛋糕，不仅开发商纷纷抢食，金融机构也积极布局。

如此可观的市场前景，不仅吸引了支付宝这样的互联网巨头，“国字头”企业也迅速切入。10月11日，中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议。17日，中国银联再牵手武汉住房保障和房屋管理局。银联方面称，今年年内有望在12个试点城市全部开通服务。

国有大行紧随其后。10月17日，中国建设银行安徽分行与合肥市住房租赁行业联盟签订战略合作协议，成为排名前列与当地住房租赁行业联盟(行业协会)签订战略合作协议的银行。

不少住房租赁行业从业人员认为，应该用更长远的眼光来看待未来发展。租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中，租房市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实。

市场容量巨大，足以容纳各方力量和智慧。蘑菇公寓联合创始人龙东平认为，未来住房租赁市场的格局或将与房地产销售市场一样，一、二线城市也出现数个万科、龙湖等龙头企业，供给大众型出租房。“但这个巨量市场不可能一家独大，中小公寓运营商的产品将更加精细化、特色化，为这个市场提供更加丰富、多元的参与元素。”龙东平表示。

二.政策红利不断 为房屋租赁行业持续发展奠定基础

以往，调控的惯用策略是限购，而限购作用仅限于短期，且容易形成房价上涨预期，于是不可避免地进入了“越调越涨”的困境。从最近几个月国家统计局公布的房地产运行数据来看，热点城市房价涨幅放缓甚至滞涨。楼市得到控制，市场交易稳中有降。

但年轻人在大城市面临的买房难得问题，仍然难以得到解决，但这部分需求当下却显得十分迫切。各类城市都出台了各类吸引高技术人才、大学生等政策，但过高的房价依然为留住人才的一大障碍。主要原因还是整个市场的“重购轻租”现象。

最近中央及各地方接连推出了很多推进住房租赁市场发展的一系列措施。租赁市场的推进不再像过去的头痛医头脚痛医脚这类在交易端上的调控，而是对让供给与需求的回归本源的一项全局性的改革措施。

总体而言，住房租赁的政策支持可归纳为以下几类：

1.供给：供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企。

2.金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。

3.财政：税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。

4.法律：立法，切实推进租购同权。

从租赁市场的规模上看，未来将持续上升。各大热点城市都持续增加租赁用地供应，在近期出台的未来五年土地供应计划中，多个大城市都明确提出增加租赁住房数量。

北京未来 5 年计划新增住房用地面积6000公顷，其中租赁住房用地面积1300公顷，占比21.7%；计划供应住房总套数150万套，其中租赁住房50万套，占比33.3%。上海未来五年计划供应住房用地面积5500公顷，租赁住房土地供应面积1700公顷，占比30.9%；计划供应住房170万套，其中租赁住房7万套，占比 41.2%。

广州未来五年住房建设计划安排 75 万套，其中租赁住房 15万套，占比为 20%。杭州也表示，未来三年新增租赁住房总量占新增商品房总量 30%。

除了增量，政府也会引导市场激活存量资源投入租赁市场之中。

由于目前的调控政策持续深化，开发商在招牌挂获得土地之后交付保证金的周期被缩得很短，最长拖一个月，最短则为一两天。与以往传统的开发模式不同，租赁物业回款的速度较慢，因此对企业的现金流要求较高。因此政府鼓励以REITs作为退出方式。

REITs简单而言是通过发行信托受益凭证或基金单位，以地产项目(如酒店、租赁公寓)为投资标的，募集公众资金，然后把项目中的租金、物业出售收入作为红利分给投资者。而企业通过用租赁物业的收益权融资，就能快速回款。可谓一箭双雕。

    资料来源：券商研报