刚需红海时代，3000万级成交井喷！

前几天微博一个很热门的话题，某作家因为买了2000万的房子却还需要自己修马桶而崩溃，吐槽5%优越的生活优越感。

伟哥从来没有体验过这个top5%生活，过去一直认为：大部分人在北京等一线城市买房肯定还是集中在600-1000万较有流动性。但看2019年的市场数据，还是看出了一些变化！

首先：单套房2000万乃至3000万在一线城市特别值不高，北京2019年前7个多月，市场成交的3000万+387套，虽然套数成交量占比只有1%多，但金额占据了市场的13.3%刷新历史记录。3000万+高端成交环比同比的确出现了井喷。

其次：整个北京楼市2019年成交量活跃，7个多月的市场成交量22867套，已经超过2017年全年，接近2018年全年。但市场分化明显，特别是刚需1000万以内成为了市场竞争的红海，数据显示，在2019年前7个多月，1000万以内住宅成交19590套，特别是随着限竞房井喷供应，北京房地产市场的7090，1000万以内房源供大于求将持续，北京房地产市场依然是刚需红海时代！

第三：1000万以内房子供应井喷，市场比拼的是户型和地段。而3000万以上房子供应在减少，因为土地供应郊区化、7090化，供应少了需求显得多了，但这部分群体更加挑剔，这个群体对房子、社区的需求不再局限于单一的空间本身，而更希望得到生活方式、生活品质、生活服务的全面提升。

对于开发商来说，3000万+这个高端市场的竞争，相比1000万以内房屋的竞争其实更激烈。

3000万级“超级IP”的蓝海思维！

北京楼市在严格的调控下，市场可以说是红海，但作为经营者的开发商，其实除了在红海中肉搏血战外，很多企业也都期望开辟蓝海，简单的说就是创造和获得新的需求、激活沉睡的需求、实施差异化服务，在市场上寻找蓝海其实要的是对市场和需求全方面的挖掘！

提到营销策略，在2019年必然要提到北京泰禾的抢收计划，在同行尚处于春节假期综合症之际，发动快速市场去化战役。以较典型的项目北京金府大院为例，成功抢收了市场上较少有的1000万元左右的房票客户，现在看，这可以说非常成功。较近2个月，市场再次出现了小周期，1000万左右的总价需求也出现了萎缩。而对于北京泰禾来说，连续几个营销阶段的配合，成功的离开了市场竞争较激烈的红海：基本把限竞房、1000万左右总价房价全部清空。那么接下来，对于销售存量基本都集中在3000万+这个存量蓝海，泰禾的“蓝海思维”是什么？伟哥在采访了北京泰禾后，简单的总结了一下，期望这几点给市场其他企业有所借鉴：一：打造“超级IP”！对于3000万+这个级别的购房者，需要的是有面子有里子！这个群体多次置业，对于房屋的理解比很多房地产产业人员更专业！提到房地产项目的高端品牌，泰禾的“院子系”、“大院系”肯定都已经是先进IP。过去几年，泰禾院子系搭乘大国崛起下的新中式风口，配合明星营销，产品以独特的门头、坊巷、庭院三大造院体系和房地产少有的10项专利技术，在全国布局23个城市45座院子，叫好又叫座的同时，更让泰禾院子系成为这几年房地产顶豪领域当仁不让的超级IP。在2019年上半年，泰禾北京双大院热销超百亿，接棒“院子系”，成为泰禾北京又一销冠产品线。泰禾·西府大院完全代表了泰禾在“大院系”产品线上的精雕细琢。从项目研发之日起，就借鉴了泰禾成名作“院子系”的规制精华，从十大专利营造工法，到“门头、坊巷、院落”三大造院体系，再到“十二则例”。“院子系”的“高、深、大、美”居住意境在“大院系”开山之作——泰禾·西府大院皆有展现，更在园林上打造出“九州盛景汇于一园”，在产品形制上传承了“重檐庑殿顶”这一较高传统建筑规格。

泰禾·西府大院样板间实景图市场是认可高品质产品力的，对于西府大院这样的产品，上半年多达3000余组高净值客户到访，每15组到访就有一组客户认购，较多一天成交4.7亿，这些都代表了哪怕在市场淡季，北京购房者对于优质产品依然有强大的购买力。

泰禾·西府大院效果图另外一个金府大院更是创造了上半年销售65亿的全国单盘冠军记录！

北京泰禾·金府大院示范区实景图泰禾院子系和大院系的成功不是偶然，房地产市场未来十年，是“改善型需求”的爆发期！二：物理层面要不断做“+”法！不论是项目还是企业，吃老本的肯定不会长远！企业必须不断用新产品找到市场的引爆点！企业找到产品引爆点其实就是如何找到差异化。爆，不仅有爆发的意思，还有爆眼球的意思。你需要让用户给你贴上一个与其他竞争对手不一样的标签。如果说在1000万左右这个阶段，地段+价格就已经足够吸引购房者，那么对于3000万+这个群体，关注点就必须重新回归客户、回归产品，卖的不仅仅是房子，更是 “生活方式”，让豪宅以较妥帖的价格、体现其较真实的价值。泰禾·西府大院推出了社区中心位置楼栋产品，近期即将推出精装焕新新品，在匠心精工的西府大院之上再进阶，197㎡精装焕新奢阔四居。

泰禾·西府大院效果图产品全面升级！大空间、大面宽、云端视野。270°环景端厅、15.4米南向面宽、3.3米层高，三进空间礼序、双窗书房、全套房奢阔主卧，这些物理尺度的升级，都给了北京楼市3000万+，这个客户群体一个更好的选择！作为“大院系”升级力作的泰禾·金府大院，全新推出四叠院墅新品，作为核心位置的塔尖级产品，无论在位置、园林景观、产品设计还是户型方面，均有所提升。

北京泰禾·金府大院样板间实景图北京泰禾·金府大院全新四叠产品面积为450-600平米（使用面积），均做到独门独院设计，独立电梯厅入户，独立入户花园，在户型设计方面，也是以人为本，将居住的舒适度做到较高，舒适宽阔，格局规整，大视野将天地景色尽收眼底，奢阔空间尺度满足全家自由活动，深度契合高净值人群居住需求。

北京泰禾·金府大院样板间实景图作为收官之作，也是位于整个项目较核心的位置，汲取“院子系”的坊巷规制，呈现三巷五坊的格局，拥有超大尺度楼间距，奢享低密别墅品质的居住舒适度。三：配套服务要不断做“*”法！消费升级与美好生活成为下一个消费风口……一切表明，未来不缺房子，缺好房子，未来房子的吸引点，不在物理空间的大小、面积的尺度，这些已是基础，唯独不一样的是房子物理之上的精神消费、心灵体验。豪宅除了硬尺度，还有服务的软尺度，蓝海思维，自然是全面升级！北京泰禾各大项目继续落地“泰禾+”教育、医疗、商业等全配套资源。其中，北京裕和医院、泰禾影院、泰禾里商街全面开放，泰禾国际幼儿园、泰禾广场等先进配套也将陆续落地，未来教育等服务进一步完善，这些都让北京泰禾业主享受到了比肩国际标准的全生命周期服务。未来的豪宅，是买方的时代，3000万+这个级别是蓝海也是红海，对于开发商来说，关注“物”的奢华同时也要关注“人“的需求满足，这一点现在看，北京泰禾的确做在了市场的前面。焕新升级的大院值得收藏。