在北京这些“新城”中，门头沟房价这两年非常抢眼。

新房直接干到6.1万/㎡，也是争议不断。

NO.1｜门头沟能不能买？

“家有一口粥，不住门头沟。”这句流传了快半个世纪的话，估计多数老北京人都听过，也充分门头沟在大家心理的地位。

其实这个地方是京西采煤最早的地区之一，门头沟煤矿。以前挖煤的多，又累又苦，这也是为啥说家有一口粥，不住门头沟的原因。

这么多年门头沟发生了啥变化？

作为离中心城区最近的近郊，门头沟的发展...还真没啥大发展......论产业，没有。论将来的产业规划，也没有。

门头沟的定位没有其他近郊那样花里胡哨，由于地形的原因这里仅作为生态涵养区。

三面环山，东边还有一条永定河。虽然整个区域面积很大，但山地面积占到98.5%，可利用的平原面积仅20平方公里左右。这就注定了这片土地受环境的限制，根本不适合产业进入，四面都被环境制约，可发展片区狭窄，长久发展空间不足。

一个区域没有产业加持，未来人口迁入动力不够，所以门头沟的投资价值并不被看好。

如果有奔着投资来的朋友，赶紧调头。

那门头沟什么样的人可以买？虽然不适合产业发展但门头沟总归是地处北京西北，上风上水的区位，来这养老还是蛮适合。所以如果是西城海淀等京西的退休养老人群，认可门头沟的环境，可以锚定一些中高端改善产品。

而另一部分就是上不去城区的车，但工作在京西、中关村、金融街等的刚需外溢，可以考虑选择这里。虽然同在六环边，但门头沟距离中心城区比其他近郊更近一些。

来看下面这张地图，明显看出西六环在门头沟区域往内侧拐了很多。

这一拐，一下子利好了门头沟的交通。随着长安街西沿线的开通，首钢大桥直通石景山与门头沟。瞬间，一个不是城六区的地方，开车进入四环的时间，仅仅不到15分钟。再加上阜石路、莲石路、地铁S1号线的开通，京西通勤的朋友上班会方便很多。

但要提醒大家不是门头沟所有区域都方便！

NO.2｜门头沟怎么买？

门头沟主要分为老城区和新城区。老城区是发展最早的板块，二手房比较多，但也正是因为老城区利用比较饱和，改造和发展的空间不大；而且最重要的是老城区没地铁，日常走石担路和阜石路上西六环进城，通勤没那么方便。

新城区的优势就比较明显了，距离城区更近。

在交通上面新城区拥有S1号线地铁，可直达冬奥场馆的金安桥站，换乘地铁6号线和地铁11号线西段快速直达中心城区。自驾出行金安路可上六环，在辐射丽泽商务区、总部基地、金融街、中关村等地方便一些。而且新城区一河之隔就是石景山首钢园，地铁仅一站的距离；

要知道石景山首钢园区今年新供应的地块限价7.48万/㎡，门头沟6.1万/㎡，一站之隔，价差1w+！

NO.3｜那么刚需有哪些可选项？

近两批次门头沟供应还是非常充足的！并且低总价、临铁小户型居多，总价350万起就能上车！去年门头沟s1线四道桥站400米处上了一个新盘龙湖北辰揽境，最小户型62㎡两居，一入市小户型就被扫空！目前姐了解到项目仅剩98㎡三居可选，在售均价在5.3-5.6万/平，小户型早被抢没了。但是！今天要说的主角不是它！这块地它又补货了！

在地块西侧和北侧，两个项目金茂长安悦、金地峯范北京即将崭露头角！

同样离s1线四道桥站非常近！金茂长安悦，有0001和0003两个地块一南一北，总用地规模26791.21平米，总地上建筑规模53582.42平米；金地峯范北京，是0002和0005两个地块，建设用地面积25036.44平方米；

三个项目情况对比给大家放这↓

价格方面：

两地块指导价都是6.1万/平，此前开盘的龙湖揽境目前实际售价在5.3-5.6万/平，血拼姐估计这俩项目也不会顶着限价开！小道消息长安悦首期开盘均价约5.3-5.6万/㎡，总价约430万起，相当于6万1打个9折；峯范北京有媒体消息称均价约5.7万元/㎡，较高单价6.1万元/㎡，小户型较低总价350万左右即可上车！

区位配套方面：

仨项目紧挨着享受到的配套几乎一样，都属于临铁盘，差距不大，相对来说，金地峯范北京离地铁四道桥站会更近一些。而且S1号线是磁悬浮列车，噪音不是大问题。

但有一点需要大家注意，金茂长安悦的北侧地块体量小，临近高压线，所有刚需小户型产品及保障性住房都规划在了北部地块，而改善大户型产品则集中在南侧地块。

户型方面：

最早开盘的龙湖揽境定位刚需，户型62-98平两居到三居。62-79平小户型已经售罄，剩余一部分98平。

金茂长安悦，这个项目产品跨度较大，从78-140平两到四居都有，和龙湖定位打差异化路线。

金地峯范北京，61-100㎡的一二三居都有，这个户型就比较一言难尽了，放后边说。

先来看下揽境和长安悦相同面积段的对比：

左侧是金茂长安悦，右侧龙湖揽境相似的78平面积段两居，格局基本也相似，揽境多出一个家政间的空间，因为没有标尺，暂时只能看到这么多。

左侧是金茂长安悦，右侧龙湖揽境98平三居长安悦做的很有意思，动静区分开，餐客厨完整的在前段，卧室整体在“后院”，非常有前庭后院的仪式感。

同样的98平，作出了不同于市面上大部分产品的效果。不过金茂长安悦没有标尺，具体书房和儿童房的面积还得再具体查看。

另外，金茂长安悦还有118平三面宽方正三居和140平四面宽8窗全明四居，完全可以满足改善上车需求。

最后说说金地峯范北京的户型。为啥不给它和上面两个一起对比，因为它的各种长条/刀把户型有种让时间倒退了十年的既视感！项目定位也是低总价小户型，61-78平一居两居有5栋楼；就公布的看，61平一居和74平两居小户型设计较老，刀把户型、进深略长，其他户型能好点，不多说了看图吧。

目前公布的户型图应该还在规划方案阶段，不知道后期是不是会改进。