原创：乐评 地产营销人

7月结束，北京楼市不温不火，依然在磕磕绊绊中缓慢爬坡。看新房成交，比上月略微下降，网签有点疲软。不过二手房却回升加速，成交12238套，同比上涨11%，可见势能还在积蓄。随着拍地频率加快，新房供应不断增加，买房人面对眼花缭乱的市场，普遍有点无所适从，各种渠道、平台博主、意见领袖死拉硬拽推荐项目，让入场的朋友反而陷入纠结和迷茫，买房的原则变得模糊不清。如果让『地产营销人』来说，若想安全置业，方法其实很简单，就是坚守“头部”理论。何为头部？即：区域的头部，业绩的头部，品质的头部。如果一个楼盘在这几个维度，都能站在头部，那选择起来是不是容易多了。

1、找优先级较高，利好兑现有期的区域北京有很多区域，但是从发展优先级上，政策倾斜力度上，资源注入质量上，还是有明显差异。因此买房一定要看区域背后这股力量，这是决定房产未来价值的关键要素。从分布来看，北京东西南北四个方向，各有优先发展的片区。东部很明显，就是北京城市副中心，在一定程度上，通州甚至是北京所有区中规划级别较高，注入资源最多，投资力度较大的区域。除此之外，像南部的亦庄、北部的海淀，西部的石景山，也都有超越一般区域的产业先导和政策支持。当然高层定调是一个方面，还要看利好落地，有没有时间表，有没有倒排期。如果只停留在概念层面，没有重大项目的落地和真正建设推进，那也是空中楼阁的虚幻价值。因此，判定区域，不光要看美好前景，还要看兑现速度。

2、在选定区域中，找长期业绩龙头项目业绩的头部，就是一个区域中，卖得较好的项目，不是一时好，而是一直好，即楼盘的销售额能长期保持在销冠位置，是一个片区的“龙头”，有超级稳定性。业绩考量，不是自卖自夸，不听信海报上的热销数据，而是实打实的网签数字，就是『地产营销人』定期发布的业绩排行榜。通过无比真实的网签，找到区域中卖得较好的楼盘，毕竟成百上千户业主用真金白银投票的项目，一定有过人之处，一定有其内在的道理，这是最省事的鉴别方法。即便没做买房功课，也不受影响，跟着大家一起买，追着热销不会错。再次强调，这里指的业绩龙头，不是短期的，偶尔一次的，而是以一年或半年以上为周期，只有稳定性超强的常胜楼盘，才是可靠的真“龙头”。

3、品质头部，多维度考量在比较中胜出业绩验证仅是一个方面，保险起见，还要亲自在品质上进行核实，从满足个性化的角度，看看项目符不符合自身需要。当然，考量产品品质，一定是多维度进行比较，从社区规模、建筑、园林绿化、户型设计，精装档次、房企品牌等方面一一关注，从而找到受市场追捧的产品因素。一般而言，大盘社区更有“话语权”，不仅能代表开发商实力，也能决定未来区域二手房价格的天花板，在品质上更占优势。大盘的户型种类丰富，配套多元，社区集中绿化空间大，园区功能景区多，在当今市场上比较罕见，往往受关注度更高。

总而言之，找房先定大方向，选出有明确政策支持和清晰规划定位的“优先级”片区，再从中找出业绩长红的销冠项目，最后以全维品质进行综合检验，这样筛出的楼盘大概率不会出错！那么，身边有朋友说，能不能给出一个具体建议呢？这次，『地产营销人』指向通州，建议诸位认真考虑一下金融街武夷·融御。该盘位居副中心C位01组团，借势区域利好加速兑现，以及近年来副中心整体估值抬高，加上项目百万大盘体量，自去年至今长期保持的通州销冠业绩，是北京东部置业优选标的。

示范区实景图

通州楼市连年走高，各项利好如期兑现先来看看通州楼市的情况。通州新房住宅成交近几年都在上台阶，去年网签5178套，不仅同比增长43.47%，还是2017年成交量的3.5倍，可见通州已是北京走势最稳健，成长性较好的区域市场。

作为北京城市副中心，通州在北京持续享受的政策关照、资源倾斜、规划红利是支撑楼市向好的核心基础。按照十四五规划和2035年远景目标纲要，城市副中心将打造成融入构建新发展格局的重要支点、京津冀协同发展桥头堡和国家绿色发展示范区。到2035年，副中心将承接中心城区40万至50万常住人口疏解。在此优先发展级之上，通州相关利好兑现速度超快。近期官方消息披露，通州上半年GDP增长4.1%，高于全市3.4个百分点，排北京第三，发展势头迅猛，下半年还要确保千亿投资规模落地。此外，北京市属国企正加速向城市副中心搬迁，北投集团、首旅集团、华夏银行、北京建院、市保障房中心5家企业发挥示范作用迁入副中心，形成产业链布局，加快区域高质量发展。北京环球度假区自去年开业后，虽受疫情影响，但依然带动2021年通州区规模以上文化、体育和娱乐业收入同比增长367.4%，拉动了经济发展，并促进了区域的产业转型。

北京环球度假区实景

此外，在建的副中心综合交通枢纽，预计2024年完工，规模约等于7.1个北京南站。未来将有地铁22号线、M101线、6号线，以及京唐、京秦、京滨、机场联络线、新老城区联络线等交通主脉连通，加之商业、办公等多元业态融合，这里将诞生副中心新的商圈。

副中心综合交通枢纽效果图

著名的运河商务区，正成为北京东部商业的新高地，依托六大商业综合体和街区商业，现已开业爱琴海、新光大大融城（一期地上）、富力广场星光里、保利自持商业等项目。今年还计划开业包括：远洋乐堤港、富力广场、新光大大融城（一期地下）、悠方天地等商业中心，慢慢变为国际消费中心城市的新增长极。

运河商务区实景

值得一提的是，副中心三大建筑将在今年年底建设完工，位于城市绿心的北京城市副中心剧院、图书馆、博物馆，会在2023年底前具备开放条件。三大公共文化地标，将满足市民文化休闲需求。更大手笔的项目是，东六环改造工程和高速路外移计划。根据规划，未来六环入地后，市民车辆会和货运车辆分开运行，地上则将原六环打造为“高线公园”，预计增加绿化面积约50公顷。据悉，该高线公园详细设计方案已启动国际招标，不难想象，一个新的打卡地即将诞生。

“六环入地”示意图

这些重大项目的建设，利好的如期兑现，在不断提升副中心的价值，不仅会改变区域的宜居环境，还能巩固提升房产保值增值功能。在一定程度上，让区域新房呈现出越来越明显的性价比。现在来看，在北京尚未有一个区，其建设发展速度能跑在房价之前，通州可能是少有的一个。副中心“龙头”销冠，买通州必看融御如果看好副中心，打算通州买房，没有人会不看金融街武夷·融御，因为该超级大盘是区域内特别头部顶流。

效果图

自两年前融御入市以来，长年占据通州楼市销冠之位，不仅是2020年通州区全年新房销冠，也是今年1-7月份区域毫无争议的网签业绩排名前列，是副中心真正的“龙头”大盘。

融御社区规模超百万平米之巨，北京之罕有。项目位于副中心01组团，被谓之区域的心脏地带。今年通州变更地名体系，01组团替代为“通运”，蕴含“交通枢纽”和“大运河”之意，凸显出其核心城市功能。

01组团是最适合居住的板块，西边是通州老城和运河商务区，东边是行政办公区，拥有成熟生活配套的同时，亦有发展想象空间，且五大公园环绕，综合交通枢纽在侧，繁华商业加持，无论本地改善升级，还是城六区置业客群外溢，该组团都是副中心排名前列选择。融御是由金融街控股和中国武夷“双国企”联合开发，总建面约120万平方米，地上总建面约73万㎡，是拥有多元业态的超级城市综合体，不仅在城市副中心属规模较大，即便在整个北京，也没有楼盘可比肩。项目一期已售罄入住，如今在售的为融御二期。

示意图

我们说，超大社区有三大突出优势：一是社区集中绿化空间大，园林景观丰富；二是自身配套齐全，从商业，到教育等，生活保障一应俱全，居住的舒适度和便利性都非常高；三是大盘未来进入二手房市场后，也拥有定价权，是区域房产增值的“天花板”。

效果图

可以看到，融御二期通过“一轴三园”的整体规划，做到约3万平米超高绿量覆盖，较大楼间距达75米，多块面积大于6000平米的阳光草坪，种植大胸径乔木和灌木约1300棵，如同生活在公园中一般。此外，项目园林打造突出“全龄社交”理念，针对不同人群，设计了宅间公园、健康跑道、全龄休憩区、儿童乐园等功能组团，还有多层级健康跑道等全龄娱乐空间，完全满足后疫情时代人们对户外空间的需求。

效果图

产品上看，融御二期主力户型有建面约124-180㎡的舒适四居，以及约75-101㎡的两居和三居，主流面积段全覆盖，且高配精装拉满改善品质。改善型四居是融御二期的主力产品，是区域热销的“流量”担当，占据了今年1-7月通州四居户型的成交榜首，是东部客群置换升级优选产品。

项目四居建面约142-148㎡，格局方正，南北通透，三面宽朝南，三飘窗附赠，双主卧套房配置；LDKS一体化布局，客厅、餐厅、厨房、书房默契相融；主卧享270度观景视野，还可容纳梳妆台，收纳空间十分强大。

项目精妆融入视觉、听觉、嗅觉、触觉、智能五大感观体系，采用国际一线品牌。厨房配有博世嵌入式冰箱、蒸烤一体机、洗碗机、油烟机、灶具，汉斯格雅水盆及龙头，卫生间配有唯宝面盆和智能马桶，精妆品质明显高于同类项目。

样板间效果图

在智能化方面，融御二期涵盖智能门锁、智能洁具、燃气报警器、漏水传感器等，并带有中央空调系统、新风系统、地暖等健康家居控制系统，还有智能语音交互系统等黑科技应用，真正为生活赋能，与时代人居方式同步。

样板间实拍图

买房如今是件愈加专业的事，外界杂音太多反而干扰了选房思路，从区域下手，用业绩验证，拿品质对比，这置业“三步曲”，让一切变得简单。