低价临铁、区位好、小户型..刚需知道都馋哭了！

NO.1｜昌平南，价格战即将打响

小户型搞起，打上价格战，虐哭双子星。先从咱们的热度之王北部昌平说起。今年一批次供地昌平拿出两块，其中一块位置比较好，在生命科学园地铁站1.5公里左右，去年入市的北清云际隔壁。

这块地当初一挂出来就非常火爆，十家房企报名，最终建发拿下。

首先拿地价格方面，建发地块就有优势！虽然销售指导价和北清云际一样都是6.2万/㎡，但建发地块算下来楼面价约为4.06万/㎡；隔壁北清云际楼面价约为5万/㎡，拿地价格建发就比北清云际每平低了1万左右。

开发商有足够的利润空间是做出好产品的一个必要关键。

北清云际当初拿地成本很高，溢价率在5.05%左右，几乎没有利润空间可言；而建发15%的溢价率，足够做出更高标的产品，并且未来售价也有一定的可降空间。销售指导价6.2万/㎡，北清云际受利润空间限制开盘是顶着限价卖；建发地块降到5.8万/㎡，是完全没问题的。

开发商一旦走这个路线打起价格战，势必轻松干掉北清云际！要知道去年5.75万/㎡开的限竞房龙湖云璟，开盘瞬间就被秒光了！

除了价格之外受地块条件限制，建发地块基本注定小户型为主了！这块地建设用地面积2.56万平方米，规划建筑面积7.18万平方米，配建3500㎡保障房；

容积率2.8，建筑控高80米，全拉满可以做到25-27层的高层产品。而北清云际地块容积率分别为2.2、2.5，控高不得超过45米，局部不得超过80米，最终做了15-27层产品。

从地块条件来讲，北清云际在容积率及限高上都更有优势。北清云际的户型面积为83-126㎡二至四居，总价在515-782万之间。根据去化情况来看83㎡两居去化近三成，108㎡三居去化4.5成左右，其他户型去化率都不超三成并不理想。

所以建发要想精准揽收北部刚需，势必要做出小户型。一旦打起价格战再加小户型产品，隔壁北清云际可能被虐哭。想在京北置业的购房人可以关注一下了，开发商卷的越狠，购房人越可以坐收渔翁之利！

NO.2｜五环内，首付160万轻松上车

75㎡两居，普宅，低总价。说完北边看看南边，这个项目环线位置比较好，小两居价格也非常实在了，它就是西红门的橡树湾。

五环内，总价468万左右，最小户型75平两居可做普宅，首付160万左右。项目具体位置在西红门镇旭福东路上，这个环线这个价格在如今的新房市场上可以说是少有的！

姐听说上周六（2月26号）项目售楼处已经开放了，样板间预计要等到3月底。项目容积率2.5，共28栋楼，26栋可售两栋人才配建房；整体分为东西两个区，东区88套，西区700套，共计1588套房源，面积从75-128平米，限均价6.6万/㎡。

首期开盘先开东边地块，1 3 5 6 7 13号楼，一共6栋楼，374套房。

预计首期开盘房源情况：

75㎡：东西两室两厅一卫，预计468万左右 【预售楼栋1#，共44套】 ；

95㎡：南北三四两厅一卫，预计610万—640万【预售楼栋7#、5#、13#，共45套】；

107㎡：南北三室两厅两卫，预计690万左右【预售楼栋3#、5#、7#、13#，共225套】；

122㎡：南北四室两厅两卫，预计780万左右【预售楼栋6#、共30套】；

128㎡：南北四室两厅两卫，预计820万左右【预售楼栋6#、共30套】；折合算下来单价在6.4万左右，较高6.7万。

来给大家看看这个首付约160万的小两居长啥样：

👆75㎡东西向两居，客厅+主卧双飘窗；卫生间干湿分离；另外有独立的洗衣和收纳空间，整体来看功能性还不错。不想住的太远的朋友可以看看这个项目，西红门的生活配套已经比较成熟了，像荟聚、宜家这样的成熟商场都有，配套不给大家多说了。

NO.3｜京西临铁小户型，总价350万起

离主城区最近，中关村、金融街上班方便。这个大家应该知道是哪了吧！

门头沟今年上新的两兄弟，金茂长安悦、金地峯范北京，离s1线四道桥站400米左右。

S1号线地铁，一站可换乘地铁6号线，轨道交通出行五十多分钟可以到达中关村及金融街等地。自驾出行金安路可上六环，去丽泽商务区、总部基地、金融街、中关村等地都非常方便。如果有在这一带上班的刚需小伙伴还是非常值得入的。

门头沟的买入逻辑一定是地铁延线的新城区！

一河之隔的石景山首钢园新地均价7.48万/㎡，门头沟限价6万1，倒挂1w+！并且据血拼姐了解这俩项目不会顶着限价卖，去年地处俩项目中间的龙湖揽境在售均价5.3-5.6万/平可以参考一下。

这俩项目同样主打小户型，上周姐给大家拉了一个对比表格可以看下👇

目前龙湖揽境小户型早就被抢没了；金茂长安悦，户型78-140平两到四居，总价约430万起；金地峯范北京，户型61-100㎡一二三居，总价350万起。来看看小户型长啥样！

揽境和长安悦：

左侧是金茂长安悦，右侧龙湖揽境相似的78平面积段两居，格局基本也相似，户型布局紧凑功能性不错！

峯范北京：

给大家放一个75平米户型看看，峯范北京的小户型面积阶梯比较多，当然也是长啥样的都有，整体来讲户型不如上面那俩舒适。前几天刚给大家说过对比，今天不多说了！

NO.4｜朝阳66㎡两居，首付184万起

主城区，小户型，总价460万起。地处朝阳边的管庄新盘京能龙湖·熙上有小户型！

这个项目上周姐给大家说过，不少朋友觉得有点远。但其实有时候刚需上车就是这样纠结，地段想要、户型想要、价格想要，样样都全的话还真比较难找。

熙上在东五环外，离通州近这个不可否认，地段确实不近！但谁让大朝阳土地面积大呢......

这个项目适合哪类人群？很明确东边、国贸上班的刚需族可以考虑。虽然目前项目周边没地铁，但直达金盏、国贸的公交不少，有车自驾的话25分钟左右就能到达，距离还是可以的。

产品方面，熙上容积率2.2，共计580套房源是为6-15层洋房和小高层，面积为66-110平米二至四居，限价6.98万/㎡。户型跨度比较大小户型也比较多！

来重点看看最小户型66㎡纯东向两居：

这个纯东向的小两居很刚需！两个卧室加客厅朝东，户型空间利用合理，总价460万左右，首付约184万就能拿下。朝阳小户型项目不多，去年只有一个豆各庄的北京沁园，小户型卖的非常好。之前没抢上的管庄小户型来了可以考虑看看！