前段时间，天阅山河以及国誉万和城两个项目取证，大瓦窑双子星手拉手，一起走到了台前。

首创·天阅山河，4月22日正式取证，取证价格7.7-8.25万/平米，在售户型为109-157平米，总价在850-1300万。

国誉万和城，4月22日正式取证，取证价格7.7-8.3万/平米，在售产品为140-160平米四居产品，总价在1100-1300万。此外，项目还有180平米的四居，但首期并不对外推售。

两个项目，总价和单价都不低，所以这段时间面对的质疑自然也不少。

探哥大体梳理了下，后台的问题主要集中在两个方面：

其一，大瓦窑这个片区卖8万到底值不值？

其二，两个项目到底哪个更好一些？

恰好这段时间探哥去了大瓦窑数次，是时候来和大家认真聊一聊以上两个较受关注的问题。

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与其说大瓦窑到底值不值8万，探哥觉得大家透过房价这个标尺，更想衡量的其实是大瓦窑板块到底有没有发展前景，未来的城市面貌如何。

要回答这个问题，首先我们要对大瓦窑这个板块有足够清晰的理解。下图是大瓦窑村目前的土地现状：

整个板块大部分都被已经建成的小区占据，可供出让的住宅用地极少。除了已经成功拿地的天阅山河、国誉万和城这两个项目，目前板块内只剩一个住宅用地规划。此外，小板块内还有一个商业用地、一个写字楼，还有一个教育用地。

换而言之，大瓦窑是一个基本已经定型的板块，未来可操作空间很少，新的住宅可能只有三个。我们知道，一个板块城市界面的提升，除了政府规划之外，开发商的推动也至关重要。就目前来看，大瓦窑并不成规模。另外，区域内现有的保障房、乡产房等等二手房，不仅不会为区域赋能，反而拖累了区域面貌。

也就是说，大瓦窑如果想要凭借自己本身的实力一飞冲天，难度颇大。

但是还有一点不能忽视，那就是周边区域对板块的影响也至关重要。相邻板块如果价值赋能，依然能让大瓦窑雄起。这么来看，丽泽便不容忽视。

大瓦窑与丽泽的物理关系可能并不算接近，但是两者之间的通勤距离非常短。从京港澳到丰台北路，基本没有红绿灯，不到20分钟就能开到。将来14号线连通后，也可以直接乘坐地铁。而且从西五环到丽泽商务区之间，有新房在售的板块并不多。

大瓦窑的未来，很大程度上和丽泽挂钩。如果丽泽能够发展起来，那么相对应的大瓦窑还能迎来一波涨势。如果丽泽没有想象中那么大能量，那么能带给大瓦窑的自然有限。

所以，单纯看片区发展和潜力，大瓦窑充满了不确定性，比不上目前石景山的古城片区。如果你买大瓦窑赌得是片区发展，那么不妨趁早歇了心思。

如果是从区域品质改善的角度出发，那么大瓦窑这两个项目的产品，倒是看头颇多。

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两个项目产品都不错，在北京市场上算得上佼佼者，不过两者之间差异也不小。

关于社区及园林方面，较大的差别有两点：

1、天阅山河面积段偏小，上车门槛更低，适合刚改及首改型客户；国誉万和城面积段偏大，定位更为纯粹，也更适合品改的朋友。

2、国誉万和城楼栋是点状分布，这样分布的优势是，小区切割了很多空间，园林功能多样化。劣势是楼间距较近，且没有大规模集中式园林。而天阅山河是围合式分布，优势是楼间距大，小区有大规模集中式园林景观。不足则是园林功能可能没有国誉万和城多，而且容易出现人群聚集情况。

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具体到户型产品，两个项目也是各有各的特点。

天阅山河8栋都是薄板，较突出的特点就是大面宽短进深。单纯看户型，排名前列眼就会被吸引。整体非常规整，而且客厅部分的面宽都很大。

天阅山河135平户型图

天阅山河157平户型图

走进157的样板间，会有一种荷尔蒙爆棚的感觉。无论135平米还是157平米，都是大宽厅的格局，客厅面宽都在6米以上。年轻的朋友应该会非常喜欢这种个性十足的空间设计。

天阅山河样板间

天阅山河样板间

但看完样板间后，探哥也在思考一个问题，那就是我们平常所追求的南向面宽是不是越大越好？因为在整体面积一定的情况下，南向面宽越大，就意味着户型可延展的空间越来越小。这就造成，在项目将大部分空间让渡给家庭活动厅的时候，往往就会造成其他功能空间面积的缩水。

天阅山河就面临这样的问题。

一则，项目客厅南向采光面够大，但是几个卧室空间相对局促，与其说是四居，其实3+1居来描述更为合适。

二来，南北足够宽，但是东西向很窄，这就使得整个户内看起来很局促，不敞亮。

天阅山河样板间

天阅山河样板间

国誉万和城则完全是另一个风格，这个项目更注重户型的功能性。无论是140平米还是160平米，每个功能空间的尺度都较为均衡，做出了真正的四居。

国誉万和城140平户型图

国誉万和城160平边户户型图

国誉万和城160平中间户户型图

尤其是140平米四居的主力产品，四个卧室较小的都有近10平米，客厅部分还有一个隐藏式的家政空间，对于功能空间的划分和利用非常的优质。厨房面积也很大，边户还是两面采光。

国誉万和城样板间

国誉万和城样板间

国誉万和城样板间

国誉万和城样板间

不过，这并不是一打眼就会让人爱上的设计，与天阅山河比缺乏个性和鲜明的亮点。所以，天阅山河更适合偏年轻，更追求个性，且家庭人口不多的朋友居住；而国誉万和城则更适合多代人的居家生活。

当然，这种事情永远都是萝卜青菜各有所爱，各有取舍，依着喜好选就行。