1月11日下午，“北京市丰台区花乡郭公庄村1518-L01等地块（地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）土地一级开发项目B地块）二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地国有建设用地”地块出让，以37.2亿元的总价被成功竞得。

（地块拍卖信息图，图片来自网络）

据了解，该地块位于丰台科技园，地铁9号线郭公庄站附近，四环外五环内，土地面积68127.888㎡，建筑控制规模162338㎡，起始出让价32.77亿元，仍采用“限房价、竞地价”方式出让，普通商品住房销售均价不超过67702元/平方米，且较高销售单价不得超过71087元/平方米。郭公庄地块成交总价和限售均价的高企，背后是京西南板块价值的不断显现，政策扶持利好，综合配套补强，居住氛围越发醇熟，这里已成为房企和置业者关注的热点。

整体持续充足供应，去化情况各不相同

（图片来自网络，图文无关）

目前，北京累计供应的限竞房土地合计87宗地块，面积高达839万平方米。2019年，预计北京要入市的限竞房住宅土地在550万平方米左右，约5万套限竞房，持续充足供应仍将成为常态。

与此同时，“限竞房”市场也存在部分区域扎堆供应的现象，置业者的选择余地相对有限。另一方面，市场分化现象也十分明显，部分“限竞房”接近售罄，而部分“限竞房”去化则不足2成。

“限竞房”时代，优质改善日益少有

（图片来自网络，图文无关）

受“70/90”政策（即70%建设为90平方米以内的房源）要求和售价限制，“限竞房”产品同质化现象较为严重，房企盈利空间进一步被压缩。这都在一定程度上影响制约了“限竞房”的产品品质，也成为部分“限竞房”虽供应充足但去化困难的重要原因。

在北京极其有限的土地资源下，“限竞房”土地的持续供应势必导致商品房供地的进一步短缺，在一定程度满足刚需客群居住需求的同时，对于产品品质有更高要求的改善群体，又该如何得到满足呢？

热点价值版块，改善群体的睿智之选

此次出让的郭公庄地块所处的京西南板块，近年来已成为改善群体重点关注的区域。虽然该地块所处区位优势明显，但考虑到7万的销售单价和“70/90”政策，改善客群的选择仍难免陷入纠结。

在“限竞房”单价“破7”的区域，仅两站地铁的距离，却有均价5.6万元的商品房，这就是择址西五环永定河畔的中粮·京西祥云项目。

（中粮·京西祥云营销中心实景图）

从产品设计上看，郭公庄地块须执行“70/90”政策，意味着其产品多为90㎡小三居或两居，且为毛坯房。而央企品牌中粮·京西祥云项目不受政策制约，主力产品140㎡真正精装大四居，得房率，近乎实现“不浪费每一平米”的户型设计。再从价格角度算笔账，郭公庄地块按其限售价6.7万/㎡计算，总价约603万元，首付约241万元。而中粮·京西祥云项目均价5.6万元/㎡，总价650万元起，首付约130万元。实实在在的产品优势和直观的价格对比，中粮·京西祥云是改善型客户值得重点关注的优质项目。市场的选择是检验项目成功与否的核心标准。据了解，中粮·京西祥云2017-2018连续两年成为区域年度销冠项目，是整个区域当仁不让的明星热盘。

（区域交通路网示意图）

在区位交通方面，项目距房山线稻田站直线距离约800米，紧邻规划建设中的丰良路，约30分钟车程可抵达金融街，区域构成了京港澳/京雄“两高速”、丰良路/京良路“两快速”、房山线及北延线“一轨道”的多维立体交通，可快速通达各主要城市圈层。

（中粮·京西祥云楼体效果图）

在配套方面，中粮·京西祥云更是深度整合中粮优质资源，创造性的打造约5000㎡移动大悦城，多元精品业态一站汇集，足不出社区便能享受到大悦城带来的缤纷潮范儿体验；另联袂华为HiLink，打造互联互通、一键控制智能家居系统；尊配五大绿色科技，洞悉业主多样使用场景，带来全新智能体验；贴心引入元化医疗，构建社区三级健康管理。多层面高品质的生活配套，对于全家庭成员的不同生活需求均予以妥帖照料。

（中粮·京西祥云140㎡样板间实景图）

没有“70/90”政策的制约，在户型设计上，中粮·京西祥云更是着力展现了自身对于当代家庭居住需求的洞察和满足。“全面二孩时代”，三代同堂需求凸显。中粮·京西祥云项目建筑设计由国际大师团队——美国JWDA操刀，约140㎡四居三套房户型，约30㎡大。更在京城首创隔龄设计双儿童房，为孩子定制独立发展空间，159道精工细节，悉心关照生活点滴。

（中粮·京西祥云140㎡样板间实景图）

在不可逆的“限竞房”大时代里，同等价位，置业者当然会选择更加灵活的“传统商品房”， 毕竟这是一次关乎一生幸福的重要选择，无论建筑品质、户型设计，还是生活配套和物业服务，改善型客户需要根据自己及家庭的实际需求进行科学合理的考虑，成就全家人满意的置业大计。