01

作为距离城市中心区较近的土地供应区域，近年来，丰台给了北京高端市场无限遐想空间，也是当下京城盛产豪宅的区域。

包括葛洲坝中国府、泰禾西府大院、中海甲叁號院在内的一众豪宅项目，不仅重新定义了区域市场逻辑，更提升了区域楼市价值，让丰台一跃成为近年北京成长性较快的板块之一。

2020年7月，一场热闹的土拍将京城楼市的目光齐聚丰台大瓦窑。两宗非限竞房用地作为高端市场种子选手，凭借四五环间区位、地铁上盖、新盘少有、不限70/90等诸多优势，吸粉无数，共16家房企参与了这两宗地的争夺。

经过几十轮激烈竞价，城建+远洋联合体力克群雄，以48亿元的价格竞得大瓦窑DWY-L33地块，溢价率达26.48%；首创以29.6亿元拿下DWY-L39地，溢价率达18.26%。

随着北京城市更新大潮掀起，内城土地越发少有，四环住宅新品供应尤为珍惜。“大瓦窑双子”：国誉·万和城、首创天阅山河的双双开盘，，也再次让购房人对四环高品质新房有了诸多新期待。

02

丰台大瓦窑，位于北京西南四环外，是一个优点缺点都极为“明显”的板块。

临近永定河、园博园，交通便利，住宅用地少有，大瓦窑位置的包容性和通达性强。受金融街、丽泽商务区、总部基地三方叠加辐射，板块价值近年来也呈攀升态势。

可以说，大瓦窑的区位优势，是写在明面上的——城六区+五环里+真临铁+近高速。前两者决定了板块就近享有的资源，后二者则决定了外围配套的可达性和便利度。

此前出让的大瓦窑两地块距离地铁14号线西段大瓦窑站不到500米，4站到西局。等2021年底中段开通后，6站丽泽商务区，10站北京南站。自驾从京港澳高速到丽泽，也只需要15分钟左右。再叠加可以换乘的9号线、4号线、10号线、5号线等多条地铁线路，以及沿线的多个产业园区，大瓦窑可覆盖的购房客群远远不止于丰台。

丽泽商务区、丰台科技园具备的人才吸附力，伴随着高端人才持续涌入，将不断为大瓦窑输送置业人群。依托丽泽金融商务区、丰台科技园区、总部基地的三重辐射利好，大瓦窑板块未来发展潜力较高，也具有具有较强的置业基数和实力保障。

不得不说，三重辐射加上轻轨、高速、三横四纵通达全城的立体交通网的加持，这大概就是房企们真金白银“买明天”的较大底气。

在教育方面，有目前在建的北京教育学院丰台实验学校的高中部以及恩卓国际幼儿园、大地美城双语幼儿园、丰台二中、丰台二中附小（算是丰台区域相对不错的中小学），北京十二中附属实验小学、丰台实验学校等。

医疗方面，两公里内只有北京丰台银龄医院，但三公里外有武警医院、301医院、302医院三家三甲医院。

但不能回避的是，大瓦窑历史就是一片农村，没有任何产业。大瓦窑以及相邻的青塔所在的片区，一直缺乏产业规划，甚至未来也没有产业利好。好在还有地铁和高速，可以借光内城配套。周边的配套略显冷清，后续只能等着两项目交房后，靠自身商业配套，或者去7公里外的西局、五棵松、万达等商圈。

03

国誉·万和城和首创·天阅山河同处丰台区卢沟桥大瓦窑村，，项目位置相隔不到一公里的距离。据北京市住建委官网显示，两项目在4月22日同日拿到预售证 两项目均定位为品质改善型楼盘，且都为精装交付。

从地块位置来看，两项目都位于地铁 14 号线大瓦窑站北侧，公共交通非常便捷。但同时，地块周边配套尚不完善，缺乏大型商业，未来发展潜力还需要发展和深挖。

首创·天阅山河

“天阅系”产品是首创置业的高端产品系，从产品力的角度来讲，首创天悦山河值得一看。

据首创首创置业北京公司助理总经理张冬林表示，首创要在大瓦窑地块打造一平方公里首都金融科技住区，还建配套商业、规划教育用地、自配幼儿园，整合区域资源，为金融精英定制更高一级的城市配套，构建全维都会生活圈，满足高品质都会生活升级需求。

首创天悦山河共8栋楼，总计508套房源，户型区间为109 -135-157m²的三至四居，售价预计在8万2/平左右，总价900万起（具体价格以售楼处实际开盘价为准）。区别于国誉万和城的点就在于，天阅山河有一定体量的三居产品，上车门槛稍低。

157㎡户型，南向面宽达15.8米，并且呈现9.1米IMAX弘厅，优质宽境。

135㎡户型，南向13.3米超阔面宽，6.4米阔景客厅， LDKB全家庭交流空间，餐厨区构建家庭多功能生活中心，独立入户电梯厅、入户玄关配置。

109㎡户型，南向面宽达10.6米，在此面积段同样实现超阔面宽尺度。客餐厨一体化设计、专属入户衣帽间。

国誉万和城

国誉万和城由远洋+城建双名企共同打造，万和系也是远洋的高端产品系之一。相较于天阅山河，国誉万和城体量稍大一些，共有13栋楼，总计634户。户型区间为140-160-180平的四居，售价在8万5/平左右，总价1200万起（具体价格以售楼处实际开盘价为准）。

国誉万和城定位为改善型住房，产品全部为四居，覆盖面积段为建面约140-180平，全部一梯一户。

国誉万和城140㎡四居，南向面宽达10.4米，主卧套房设计，每个空间的功能尺度都十分合理。

国誉万和城160㎡四居，在三面宽的基础上，将主卧卫生间也做到了南向，总面宽12.4米，客厅配备270度环幕阳台，视野优质。

纵观大瓦窑楼市，板块大部分都被已建成小区占据，可供出让的住宅用地极少。除首创天阅山河、国誉万和城两项目外，目前板块内只剩一个住宅用地规划。此外，小板块内还有一个商业用地、一个写字楼，和一个教育用地。

所以，大瓦窑是一个基本已经定型的板块，未来可操作空间很少，新的住宅可能只有三个。目前，区域内多为回迁房，价格5万/平左右，房龄超10年的二手房价格为6.5万/㎡+。