来源：新京报

记者：张建 编辑：杨娟娟

律师指出，尽管有些开发商所发广告资料载有欲规避责任的条款，但如果给购房人利益造成较大影响，依旧不能以此免除开发商的相关责任。

“因为项目出现虚假宣传和质量问题，我们很多邻居都已经明确拒绝收房。”近日，位于北京亦庄的中旅·亦府项目多位购房人向新京报记者反映称，该项目已经临近交房，但却出现绿地面积明显缩水、个别建筑承重墙遭到破坏，以及部分配套设施未兑现等多个方面短期内难以改变的问题。

12月8日，中旅·亦府项目方工作人员在回应记者时表示，相关问题正在处理当中，将与业主代表进行沟通。

焦点1：项目建设违反规划致绿化面积大幅减少？

据了解，北京经济技术开发区河西区X92R2地块由港中旅房地产开发有限公司（以下简称“港中旅地产”）在2019年6月以30.6亿元竞得，溢价率39.09%。该地块建设用地面积约3.57万平方米，建筑控制规模约7.85万平方米。

据购房人介绍，中旅·亦府项目就位于X92R2地块中，由长溢（北京）置业有限公司（以下简称“长溢北京置业”）开发建设。天眼查显示，长溢北京置业是港中旅地产的全资子公司。根据购房人提供的北京市商品房预售合同显示，中旅·亦府项目的出卖人为长溢北京置业。

公开资料显示，中旅·亦府项目绿化率为30%，楼栋共13栋，于2020年11月开盘，约定交房时间为2022年12月31日。

“我们基本都是从2021年开始购房，约定的交房时间是今年12月底。但现在我们发现该项目一些问题在交房之前根本就难以解决到位，所以已经发出拒绝收房告知书。”购房人李辉（化名）向记者介绍，该项目已经出现了多处与规划图不符合的现象，比如，3#楼与8#楼之间规划三米覆土绿地的地方变成了一个11.6米乘3.42米的停车位；7#楼北侧规划三米覆土绿地变成了大水坑，路面宽度超出规划标准；此外，3#楼、13#楼北侧规划为回车场地，宽度为18米，但实测已达到23米。

中旅·亦府项目购房人称，该项目原有的规划绿地已经变成了停车位。图/受访者提供

李辉进一步介绍说，“正是因为开发商上述违反规划的建设，我们发现项目绿地明显减少，这些都有规划图证明。”

今年11月28日，部分购房人因不满上述绿地缩水问题，通过12345平台进行反映。11月30日，北京经济技术开发区规自分局回复称，经核实，长溢北京置业在X92R2地块正在建设的中旅亦府项目部分绿化未完全与规划许可一致，该分局已要求其整改，并要求该单位将整改方案进行公示，同步提交相关审批部门备案。

“不仅绿地少了很多，开发商之前承诺的部分园林规划、配套设施也没有兑现。”购房人王军（化名）向记者介绍，“开发商宣传项目的6大水系，现在只剩下一个大水坑和两个小水坑，如意造型的烟雨连、夜光跑道以及在2#楼南侧的儿童高尔夫球场都没有兑现。”

焦点2：开发商擅自破坏承重结构、多次更换沙盘？

“除了上述违反规划施工，开发商竟然还破坏了承重结构，给业主带来了安全隐患。”购房人梁娟（化名）告诉记者，“该项目1#、6#、11#三栋楼由于单元通道存在90度拐角，在拐角处的通道宽度仅1.06米，低于1.2米的规范最低值。业主对此不满提出意见后，今年11月20日，开发商在没有和业主做任何沟通的情况下砸掉承重垛子，导致垛子上方的横梁悬空，至今没有出示法定的施工文件。”

中旅·亦府项目购房人称，开发商违规破坏承重结构。 图/受访者提供

此外，梁娟还告诉记者，自2020年11月开盘起，开发商至少已更换三版沙盘。很多购房人是看了第一版沙盘呈现的效果后作出购房决策，然而购房后却发现沙盘一而再地被更换，每一次更换沙盘都未有效告知购房人。最后，部分购房人经过对比才发现，三个版本沙盘同一位置与当时宣传的效果相比大幅缩水。

对于上述问题，11月29日，有购房人通过北京12345平台对部分问题进行了反映。12月5日，北京经济技术开发区规自分局回复称，经该分局核实，确实存在现场与规划审批不符的情况，该分局已责令建设单位进行整改。针对市民反映的中旅·亦府项目相关问题，该局约谈开发商了解相关情况，开发商向该局工作人员提供了原售楼处沙盘展示的“提示项目后续存在变更、调整可能性”的证明材料。

对于购房人所反映的“破坏承重垛子”，该分局进一步表示，是建设单位在竣工验收后的自主提升改造行为，建设单位进行该部位改造前已要求原设计单位进行核算并提供了经签认的计算书，开发建设局已要求开发商切实履行质量主体责任，再次组织原设计、施工、监理单位，对涉及主体结构的提升改造施工按相关法律法规、文件规范要求形成方案。

12月12日，新京报记者与港中旅方面取得联系，但相关负责人听过记者提出问题后，未明确回复。此后，记者又与项目销售方取得联系，工作人员回应称，“我们会将问题转达给相关负责人，目前不能回复具体问题。”

律师：具有重大影响的宣传材料应视为合同内容

“开发商应当拿出有可信度的证据来证明已经明确告知购房人项目中的一些不利因素，而不是随意拿出一个带有提示字样的照片或视频进行证明。”北京市盈科律师事务所合伙人律师李松介绍，根据有关规定，开发商在通过规划管理部门审批后可以进行沙盘规划修改，但是必须在变更确立之日起10日内书面通知购房者。如果开发商多次私自更换沙盘，均未告知业主，则涉嫌违规操作。

对于开发商前后宣传不一问题，另有中旅·亦府项目购房人告诉记者：“开发商为了规避责任，还让业主签订了一个具有‘霸王条款’性质的补充协议。”例如，补充协议提出，“出卖人为本项目制作或提供的包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动面、效果图、网络素材以及销售人员与买受人的沟通，均以买卖合同及本补充协议约定为准。”

为了进一步了解情况，12月8日，新京报记者与中旅·亦府项目方面取得联系，一名工作人员回应称，“对于上述购房人所反映的问题，我们正在解决当中，后续进展会与业主代表进行交流，暂时还不能作具体说明。”

针对此类问题，李松律师表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的效力作了规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。

与此同时，李松律师表示，开发商的行为还涉嫌违反《反不正当竞争法》第八条第一款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”《广告法》第二十八条第一款规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”

“实践中，尽管有些开发商所发广告资料载有诸如‘本宣传资料所有图片、沙盘、文字等仅供参考，一切以政府有关部门批准文件为准’等条款欲规避责任，但如果给购房人利益造成较大影响，依旧不能以此免除开发商的相关责任。”李松律师认为，根据上述购房人目前提供的材料证据，主要反映的是开发商有虚假宣传等违规销售行为，此时的开发商不能用符合规划施工进行抗辩，同时还要说明是否兑现了当初的宣传承诺。对此，相关购房人可以向当地相关部门进行投诉，以寻求行政方面的救济。如若救济不能，可以向法院提起诉讼解决。